2022 r. to punkt zwrotny w historii EPP. Zejście z giełd, przeniesienie części obiektów handlowych do nowych spółek i pozyskanie dla nich współinwestorów, sprzedaż części aktywów, w tym udziałów w 6-hektarowej działce przy Towarowej 22 na warszawskiej Woli. Powodem transformacji była nie tyle pandemia, co jej skutki: wprowadzona w Polsce ustawa zwalniająca najemców z opłat w czasie lockdownów przy braku wsparcia właścicieli obiektów. Zacznijmy od tego, jak obecnie wygląda struktura firmy.

Przed transformacją byliśmy spółką giełdową, a obecnie 100 proc. akcji należy do Redefine Properties, REIT-u notowanego na giełdzie w Johannesburgu. Oznacza to, że pośrednio wciąż jesteśmy podmiotem, którego właścicielami są inwestorzy giełdowi.

Właścicielsko w całości w rękach EPP pozostało sześć nieruchomości handlowych o powierzchni prawie 283 tys. mkw. W ramach restrukturyzacji zawiązaliśmy dwie spółki joint venture (jv). Pierwsza z 50-proc. udziałem partnerów kontroluje dziewięć obiektów pod szyldem M1 o powierzchni ponad 400 tys. mkw. oraz dwa parki handlowe zajmujące około 60 tys. mkw. Druga, w której partnerzy posiadają 47-proc. udział, obejmuje 11 nieruchomości handlowych o powierzchni 255 tys. mkw. i trzy biurowe o powierzchni około 63 tys. mkw. Mamy też 70 proc. udziałów w Galerii Młociny i 30 proc. w portfelu trzech biurowców, ale to spółki jv zawiązane wcześniej.

Podsumowując – owszem, sprzedaliśmy dużą część udziałów w nieruchomościach, ale nadal mamy nad wszystkimi pełną kontrolę operacyjno-zarządczą. Zmiany w żaden sposób nie wpłynęły więc na klientów i współpracę z najemcami. Dla nas oznaczają czasami wydłużenie procesu decyzyjnego, ponieważ w niektórych tematach wymagana jest zgoda współwłaścicieli. Dodatkowo zmniejszyliśmy dywidendy.

W realiach zmniejszonych z przyczyn legislacyjnych przychodów i konieczności regulowania drożejących zobowiązań kredytowych przy jednoczesnym spadku wycen nieruchomości, podjęcie odpowiednich działań reorganizacyjnych w EPP było konieczne i potrzebne. Kluczowym założeniem restrukturyzacji było utrzymanie skali działalności firmy i portfela nieruchomości. Zdecydowaliśmy się więc na znalezienie odpowiednich partnerów, zamiast sprzedaży 100 proc. własności części aktywów. Wierzymy bowiem, że po ustabilizowaniu sytuacji, EPP będzie mogło dalej się rozwijać, pozyskiwać kapitał na atrakcyjnych warunkach i inwestować w nowe nieruchomości handlowe. Dlatego zależało nam na utrzymaniu skali działalności w Polsce.

Czy można powiedzieć, że w relacjach z najemcami i bankami kurz już opadł?

Tak, ale wychodzimy z tej sytuacji mocno poturbowani. Po oddaniu części kontroli nad portfelem, wartość dochodu netto, który generujemy, jest nieporównywalna z tym, co było przed 2020 r. Restrukturyzacja i pozyskanie kapitału od partnerów ze spółek jv pozwoliły nam spłacić zapadające zobowiązania kredytowe, ale sytuacja wciąż jest pełna wyzwań. Z powodu wysokich stóp procentowych nowe finansowanie jest droższe, a inflacja ma swoje negatywne odzwierciedlenie w wynikach firmy. Chciałbym też zwrócić uwagę, że reorganizacja EPP odbywała się w niesprzyjającym rynkowi momencie. Pozyskanie inwestorów do spółek jv wymagało więc nie tylko dużych nakładów pracy, ale i wycena obejmowanych przez nowych inwestorów udziałów musiała uwzględniać dyskonto. Same transakcje zostały zaś sfinalizowane w marcu, tuż po rosyjskiej inwazji na Ukrainę. Transformacja była więc trudna. Wierzymy jednak, że stworzyła fundamenty do zdrowego, długoterminowego rozwoju.

Dwa główne wskaźniki, jakie podają centra handlowe, to liczba odwiedzających (footfall) i obroty najemców. Jak teraz wyglądają te parametry względem czasów sprzed pandemii?

Odwiedzalność jest różna w poszczególnych obiektach, ale średnio liczba odwiedzających jest na poziomie ponad 90 proc. w porównaniu z 2019 r. To wyniki zgodne z rynkiem. Mamy nieco mniej odwiedzających niż w 2019 r., ale też zmienił się charakter wizyt. Mniej jest „spacerowania”, oglądania witryn, więcej osób przychodzi z konkretnymi zamiarami zakupowymi. Wciąż zauważamy mniejszy ruch w częściach rozrywkowo-gastronomicznych, głównie w kinach, które jeszcze nie odbudowały swojego repertuaru. Sytuacja się jednak stabilizuje. Mamy dużą grupę uchodźców z Ukrainy, którzy stanowią nową siłę nabywczą. Nie widzimy też jeszcze silnego, negatywnego wpływu inflacji na skłonność klientów do zakupów.

Jeśli chodzi o obroty, nie każdy najemca ma obowiązek raportowania, ale dostrzegamy istotnie wyższe wyniki niż w 2019 r. W pewnym stopniu jest to efekt inflacji, która wpływa na wyższe ceny produktów. Różnice w obrotach są uwarunkowane także ofertą najemców. Nie zaskakuje, że wzrosty powyżej średniej generują podmioty oferujące produkty przystępne cenowo.

Poza inflacją ważnym tematem są koszty energii i szerzej – bezpieczeństwo energetyczne, ryzyko blackoutów. Jak radzicie sobie z tymi wyzwaniami?

Jeszcze przed pojawieniem się tej trudnej sytuacji na rynku energetycznym prowadziliśmy działania związane z optymalizacją naszej działalności i oszczędzaniem energii w zarządzanych nieruchomościach. W pierwszej kolejności wdrożyliśmy zmiany w obszarach, które generują największe zużycia, czyli systemach klimatyzacji i ogrzewania oraz oświetleniu, w tym celu np. zmodernizowaliśmy systemy zarządzania budynkami (BMS). Dzięki już wdrożonym rozwiązaniom oszczędności w zużyciu energii w 2022 r. w centrach handlowych EPP sięgają 15 proc. w porównaniu z 2019 r. W planach mamy kolejne działania oszczędnościowe, a część z nich wynika bezpośrednio z naszej strategii ESG. Jednak ich wdrożenie jest bardziej czaso- i pracochłonne. Inwestujemy na przykład w odnawialne źródła energii – w trzech obiektach zainstalowaliśmy panele fotowoltaiczne, a w realizacji i planach mamy kolejne. Docelowo każdy z naszych obiektów część potrzebnej energii będzie generował sam.

Powiedział pan, że celem strategicznym jest dalszy rozwój na polskim rynku. Koniec 2022 r. faktycznie przyniósł dawno niewidziane zakupy dużych centrów handlowych – NEPI Rockcastle nabyło dwie nieruchomości za 380 mln euro. Inwestorzy widzą więc sens w lokowaniu w duże centra, choć to parki i obiekty convenience w ostatnim czasie są na tapecie. Pora na dyżurne pytanie, czy sklepy wielkoformatowe mają rację bytu?

Moim zdaniem inwestowanie w największe centra nie będzie już polegało na budowie nowych. Mówimy raczej o nakładach na modernizację istniejących w taki sposób, by przyciągały jak największą liczbę odwiedzających. Dodatkowo zmiany będą dotyczyły rozwijania aspektów niehandlowych: usług, rozrywki, np. organizacji wyjątkowych wydarzeń czy oferty gastronomicznej.

Ważne jest także wspieranie najemców w obszarze cyfrowym, bo omnichannel, czyli wielokanałowość sprzedaży, to bardzo istotny aspekt prowadzenia działalności w handlu, który w EPP chcemy szeroko wspierać. Handel stacjonarny i internetowy stają się komplementarne. Naszą rolą jako właścicieli jest znalezienie optymalnego modelu współpracy wielokanałowej z firmami handlowymi, tak aby centra stanowiły wartościowy element strategii sprzedaży. Żaden z dużych najemców nie kwestionuje znaczenia centrów handlowych i obecności w nich. Nie widzę też trendu zamykania sklepów i przenoszenia się wyłącznie do internetu. Wszyscy mają świadomość korzyści płynących z omnichannelu, czyli obsługiwania klienta w kanale, który preferuje. Oczywiście, możemy widzieć redukcję liczby sklepów danej sieci czy słabsze wyniki centrów położonych w mniej atrakcyjnej lokalizacji – ale to naturalne zjawiska.

Kiedy pana zdaniem EPP okrzepnie tak, by wrócić do gry jako inwestor, podmiot konsolidujący rynek?

Ten rok upłynie na stabilizowaniu naszego biznesu. Po drodze mamy jeszcze ważne wydarzenie, które będzie nas absorbować. W 2024 r. przejmujemy od Metro Properties zarządzanie centrami M1 – od kilku lat jesteśmy ich właścicielem, ale umowa na zarządzanie wygasa w 2024 roku. Więc zapewne w drugiej połowie 2024 r. osiągniemy gotowość do działań wzrostowych, w tym mam nadzieję zakupów następnych projektów.

Interesują was tylko duże formaty czy parki handlowe również?

Aktualnie nie mamy planów ekspansji na rynku parków handlowych. Tak jak wspominałem, modernizujemy i rozbudowujemy nasze obiekty, a ofertę jednego z nich – Galerii Twierdza w Zamościu – uzupełniliśmy o element parku handlowego. Obiekt został otwarty w ostatnich dniach listopada, czyli jeszcze przed świątecznym szczytem zakupowym i okazał się sukcesem.

Uważam, że możliwie jak najszersza oferta w jednej lokalizacji jest dla klientów bardziej korzystna niż robienie zakupów w kilku miejscach. Mamy też świadomość, że parki handlowe to jedyna w tej chwili część rynku, w ramach której powstają nowe projekty. Mówimy tu jednak o obiektach niewielkich, mieszczących trzy–cztery sklepy. Głęboko wierzę jednak w omnichannel i potencjał większych centrów, które będą przyciągać klienta rozbudowaną ofertą handlową, usługową, rozrywkową i gastronomiczną.

Ekspansja wymaga nakładów. Jak EPP miałoby pozyskiwać kapitał? Za pośrednictwem Redefine czy jest plan powrotu na giełdę?

Na razie rozwijamy się w oparciu o finansowanie uzyskane od właściciela, czyli Redefine Properties. Giełda to jednak dla nas oczywisty kierunek – powiem więcej, giełda warszawska. EPP jest firmą z portfelem składającym się w 100 proc. z nieruchomości zlokalizowanych w Polsce, działającą tylko na polskim rynku. Dlatego wejście na GPW ma dla nas strategiczny sens.

Potrzebujemy do tego jednak zmian regulacyjnych. Mam nadzieję, że w Polsce zostaną w końcu przyjęte długo rozważane przepisy regulujące funkcjonowanie REIT-ów. Przemyślana ustawa REIT jest w interesie m.in. polskich emerytów. Rodzimy kapitał powinien mieć bowiem możliwości inwestowania w stabilny zwrot z nieruchomości, tak jak ma to miejsce na zachodzie Europy. Bardzo często słyszę od zarządzających polskimi funduszami, że gdybyśmy jako EPP wchodzili na GPW, oni chętnie zainwestowaliby w nasze akcje. Warunkiem debiutu EPP w Warszawie są jednak sensowne przepisy w zakresie REIT-ów, na które wciąż czekamy.

Redefine to inwestor zapoznany z polskim rynkiem, ma też udziały w platformie magazynowej ELI. Do spółek jv pozyskaliście inwestorów z USA i RPA. Jak Polska jest dziś postrzegana przez zagranicznych graczy, m.in. w kontekście rosyjskiej inwazji na Ukrainę?

Sądzę, że chyba nikt nie zakłada realnie, że Polska jako członek NATO i Unii Europejskiej może zostać zaatakowana. Przyznam jednak, że kiedy w listopadzie spadła u nas rakieta, to dowiedziałem się o tym od jednego z inwestorów z RPA, który zadzwonił do mnie zaniepokojony tą informacją. Widać więc, że inwestorzy pilnie śledzą sytuację w Polsce.

W historii naszego rynku bywały momenty, kiedy wydawało się, że inwestorzy się odwrócą, a jednak to się nie stało. Polska to kraj z dużym potencjałem, przede wszystkim na rynku pracy, ale i o potencjale wzrostu wciąż istotnie wyższym niż w zachodniej Europie. Zmiany w EPP, które odbyły się i zakończyły sukcesem w niezwykle wymagającym otoczeniu, dowodzą, że Polska wciąż jest postrzegana pozytywnie. Oczywiście, inwestorzy mogą wymagać wyższej premii, czyli wyższych stóp zwrotu, ale zainteresowanie polskimi nieruchomościami nie zniknie. Naturalnie, wiele zależy od oferty. Są przecież obiekty, nie tylko centra handlowe, które wystawiono na sprzedaż i od kilku lat nie mogą znaleźć żadnego nabywcy. Nie każdy właściciel nieruchomości będzie więc w stanie poradzić sobie z trudnościami wynikającymi z perturbacji rynkowych ostatnich trzech lat.

Tomasz Trzósło został nominowany na stanowisko prezesa EPP, właściciela nieruchomości handlowych w Polsce, w grudniu 2019 r. Od początku kariery zawodowej związany był z firmą doradczą JLL: od 2013 r. kierował jej polskim oddziałem, a od 2018 r. odpowiadał za cały region Europy Środkowej. Absolwent Akademii Ekonomicznej w Krakowie.