W pierwszej połowie tego roku operatorzy flex mogą otworzyć w Polsce dziewięć nowych placówek, dostarczając ok. 26,6 tys. mkw. biur. – Znajdą się one w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach i Łodzi – mówi Thomas Jodar, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w firmie Savills, lider projektu Workthere w Polsce. – Spodziewamy się dalszych wzrostów na tym rynku, co odzwierciedla panujące w Europie Zachodniej trendy. Z naszych ustaleń wynika też, że kilku globalnych i lokalnych operatorów prowadzi zaawansowane rozmowy z właścicielami kolejnych budynków biurowych w Polsce.
Workthere podaje, że stawki za jedno stanowisko pracy w biurze serwisowanym lub coworku w Warszawie to średnio 380 euro za miesiąc. W miastach regionalnych to 260–340 euro. – Biorąc pod uwagę duży popyt na powierzchnię serwisowaną w połączeniu z utrzymującą się wysoką inflacją i rosnącymi cenami energii, które wpłynęły na wzrost opłat eksploatacyjnych, operatorzy będą zmuszeni podnieść ceny usług, aby utrzymać rentowność biznesu – przewiduje Thomas Jodar.
Kultura pracy
Jak podaje Workthere, w nowoczesnych biurowcach w Polsce jest ponad 320,5 tys. mkw. elastycznej powierzchni biurowej. Ponad połowa (56 proc.) – w Warszawie (178 tys. mkw.). Drugim co do wielkości rynkiem powierzchni flex jest Kraków (47,1 tys. mkw.), a trzecim – Wrocław (36,1 tys. mkw.) – wskazuje Thomas Jodar. – Kolejne miasta to Łódź i Trójmiasto (ok. 16,7 tys. mkw.). Dalej uplasowały się Katowice (13,3 tys. mkw.), Poznań (7,8 tys.), Lublin (2,9 tys.) oraz Szczecin (1,8 tys. mkw.).
Biura flex oferują i międzynarodowi, i polscy operatorzy.
Thomas Jodar zaznacza, w Polsce jest też wielu operatorów butików i właścicieli nieruchomości, którzy oferują powierzchnie w bardziej kameralnych obiektach.
Z analiz Workthere wynika, że największy udział powierzchni elastycznej w całkowitych zasobach biur ma Kraków (2,9 proc.). W Warszawie jest to 2,8 proc., a we Wrocławiu – 2,7 proc.
– Na uwagę zasługuje także Łódź – mówi Thomas Jodar. – Mimo że rynek biurowy jest mniejszy, miasto ma spore zasoby elastycznych biur (2,6 proc.). Trójmiasto i Katowice mają zbliżone flex, jednak przy niższym udziale w rynku biurowym (1,6 i 1,9 proc., odpowiednio). Udział powierzchni coworkingowych w innych miastach to 1–1,9 proc.
Eksperci Workthere przewidują, że w najbliższych dziesięciu latach udział powierzchni elastycznej w zasobach biur w Europie wzrośnie do ok. 20 proc. – Po pierwszych trzech kwartałach 2022 r. udział transakcji flex na rynku biur w Warszawie wzrósł do 4 proc., znacznie powyżej poziomów z lat 2020–2021. Szacujemy, że transakcje najmu powierzchni elastycznych będą stanowiły 5 proc. całkowitego popytu w Europie w 2023 r. i wzrosną do 6 proc. w 2024 r. – prognozuje Thomas Jodar. – Wskaźnik ten będzie się znacząco różnił w zależności od lokalizacji i kultury pracy. Przewidujemy, że w Polsce w ciągu najbliższych lat współczynnik wzrośnie do ok. 5–7 proc.
Dyrektor zwraca uwagę, że coworking przestaje być postrzegany jako domena środowiska startupowego. – Coraz częściej przyciąga dużych klientów korporacyjnych, głównie z sektorów IT (producenci oprogramowania) oraz usług dla biznesu. Potwierdzeniem jest stale rosnący popyt operatorów na nowe lokalizacje – zaznacza.
Nowy model
Workthere podaje, że obłożenie powierzchni flex w całej Europie powróciło do poziomów sprzed pandemii – ponad 80 proc. w przypadku gabinetów i ponad 65 proc. dla powierzchni współdzielonych. W ostatnich miesiącach 2022 r. poziom wynajmu w Warszawie dochodził do 85 proc., a w lokalizacjach centralnych – przekraczał 90 proc.
Pytana o prognozy dla rynku biur flex Lisa Zettlin, dyrektor zarządzająca CitySpace (firma ma 12 biur w pięciu największych miastach Polski), ocenia, że podaż nowych powierzchni tymczasowo spadnie – podobnie jak biur tradycyjnych, mieszkań czy obiektów usługowych. – Niemniej jednak część operatorów globalnych przygotowuje się do ekspansji w nowym modelu. Chodzi o otwieranie mniejszych biur w lokalizacjach peryferyjnych, bliżej miejsca zamieszkania – wyjaśnia.
Na polskim rynku Lisa Zettlin spodziewa się kontynuacji trendu zmniejszania wynajmowanych powierzchni przez firmy oraz dywersyfikacji portfolio – poprzez podział biur na mniejsze lub lokalizację w większej liczbie miast.
CitySpace w drugim kwartale roku planuje otwarcie biura Fuzja w Łodzi. – To dla nas zupełnie nowy rynek miejski. Jesteśmy jednak spokojni o przyszłość projektu. CitySpace będzie jedynym najemcą w jednym z budynków kompleksu. Daje nam to zupełnie nowe możliwości – wyjaśnia dyrektor.
Podsumowując 2022 rok, Lisa Zettlin przypomina, że firma otworzyła swoje wrocławskie flagowe biuro CitySpace MidPoint, które oferuje prawie 400 stanowisk pracy na powierzchni 3,5 tys. mkw.
– Oprócz tego podwoiliśmy zarządzaną przez nas przestrzeń w CitySpace Plac Unii w Warszawie – mówi. Zwraca też uwagę na reakcję firmy i całego rynku na niespodziewane wydarzenia – głównie na wojnę za wschodnią granicę. – W pierwszych tygodniach od jej wybuchu nasze biura przyjęły ponad 100 specjalistów z Ukrainy, którzy ze swoimi firmami uciekali przed wojną – mówi. – Kolejną konsekwencją wojny jest kryzys energetyczny, który wymusił na firmach nowe podejście do zarządzania kosztami oraz planowania przychodów.
Ewelina Kałużna, dyrektor zarządzająca Business Link i szefowa zespołu ds. strategicznego doradztwa w zakresie miejsc pracy w spółce biurowej Skanska, podkreśla zalety powierzchni flex. To m.in. elastyczne warunki najmu, kompleksowo wyposażone części wspólne, powierzchnie dopasowane do różnych potrzeb pracowników. – Biuro przestało być tylko miejscem pracy. Dziś musi oferować znacznie więcej udogodnień i zapewniać użytkownikom najwyższy komfort i optymalne warunki do odpoczynku – podkreśla.
Na sieć Business Link składają się biura w sześciu lokalizacjach polskich miast.
