Tani kredyt to nie rewolucja

Rządowy program pobudzi popyt, ale nie rozwiąże strukturalnego problemu niskiej dostępności mieszkań.

Publikacja: 22.12.2022 20:33

Popyt na kredyty jest na historycznych minimach. Wszytko przez drastycznie obniżoną zdolność

Popyt na kredyty jest na historycznych minimach. Wszytko przez drastycznie obniżoną zdolność

Foto: Erbud

W ostatnich dniach rynek dokonuje ocen założeń nowych programów mieszkaniowych zapowiedzianych przez resort rozwoju. Na razie informacji jest za mało, by można było określić skuteczność.

Eksperci zaznaczają, że biorąc pod uwagę naszkicowane warunki, program będzie wspierać osoby, które nie mają dziś problemu ze zdolnością kredytową, a niedostępny będzie dla tych ze średnimi i małymi dochodami. Program może więc nieco rozruszać popyt, ale nie będzie panaceum na brak dostępności mieszkań.

Diabeł w szczegółach

Jak założenia oceniają sami deweloperzy? – Jako reprezentantów branży cieszą nas wszelkie inicjatywy podejmowane w celu poprawy sytuacji mieszkaniowej w kraju. Do nich zaliczyć możemy program „Pierwsze mieszkanie” zaproponowany przez rząd, funkcjonujący z powodzeniem w innych krajach Europy – mówi Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Osobom do 45. roku życia kupującym pierwsze mieszkanie państwo ma dopłacać przez dekadę do kredytu, tak by oprocentowanie było niskie. Kozierkiewicz wskazuje na podobieństwo z „Rodzina na swoim”, która to inicjatywa zakładała 50-proc. dopłatę do odsetek kredytu.

– Cieszyć może, że naprawiono niedoskonałości wcześniejszych programów, takie jak limity wiekowe czy maksymalne ceny mieszkań, które w rzeczywistości znacznie ograniczały możliwość skorzystania z ich dobrodziejstw. Korzystnie jawi się również system spłat oparty na ratach malejących, minimalizujących ryzyko braku spłaty po upływie wskazanych dziesięciu lat, tym bardziej że w okresie tym wzrosnąć mogą również możliwości zarobkowe kredytobiorcy – mówi Patryk Kozierkiewicz. – Jednak nie otrzymaliśmy jeszcze najważniejszych informacji, czyli ile osób będzie mogło skorzystać z programu i czy będzie miał on formułę cykliczną. Po opublikowaniu tych informacji możliwa będzie ocena, czy inicjatywa ma szansę poprawić sytuację na rynku, czy też będzie jednorazową zapomogą, która – z uwagi na ewentualny ograniczony dostęp – przejdzie bez większego echa. Nie można również zapominać, że przeszkodę w dostępie do programu stanowić może ograniczona zdolność kredytowa, wynikająca z wysokiego poziomu stóp procentowych – dodaje.

Zdaniem eksperta PZFD szczególnie interesująco zapowiada się idea konta mieszkaniowego.

– W przeciwieństwie do programów o charakterze dotacyjnym stawia ona na rozwiązanie problemów związanych z niską dostępnością mieszkań u ich źródła w długoterminowej perspektywie. Premia w wysokości wskaźnika inflacji bądź wskaźnika wzrostu cen mieszkań, a także zwolnienie z podatku Belki to instrument, który z całą pewnością wspomoże Polaków w realizacji celu, jakim jest przyszły zakup własnego lokalu – ocenia Patryk Kozierkiewicz.

Szansa na korektę cen

Zdaniem Wojciecha Matysiaka, szefa zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, program taniego kredytu ma potencjał do wygenerowania kilkunastu procent dodatkowego popytu na mieszkania w latach 2024–2027, co jest bardzo dobrą informacją dla sektora mieszkaniowego i sektorów powiązanych.

– Zanim program wejdzie w życie, możemy mieć jednak do czynienia z okresem odkładania decyzji o zakupie w oczekiwaniu na szczegóły. Dlatego zwłaszcza w I połowie 2023 r. sprzedaż mieszkań na rynku może być dalej niska, krótkookresowo powstanie nadpodaż lokali. W tym kontekście nasze prognozy spadku cen w perspektywie najbliższego roku o 5–10 proc. pozostają aktualne, choć wejście w życie programu będzie stanowiło istotne wsparcie dla cen w przyszłości – uważa Wojciech Matysiak.

– Z tego powodu rynek mieszkaniowy może w perspektywie roku ponownie stać się atrakcyjny dla inwestorów gotówkowych, zwłaszcza jeżeli wejście w życie programu zbiegnie się w czasie z rozpoczęciem cyklu obniżek stóp procentowych w naturalny sposób wspierających poziom cen na rynku mieszkaniowym – tłumaczy analityk. – Istotne jest pytanie, jak będzie wyliczana zdolność kredytowa w ramach programu, która jest obecnie istotną barierą dla kupujących. Zakładamy, że warunki wyliczania mogą być mniej rygorystyczne niż dziś. Program zakłada bowiem malejące raty, więc przy kredycie na 25 lat po dziesięciu latach wsparcia kredytobiorcy pozostanie co najwyżej 60 proc. kapitału do spłaty. W tej sytuacji zdolność kredytowa mogłaby być wynikiem założenia raty będącej maksimum z wyliczonej dla całego kredytu przy stopie 2 proc. i wyliczonej dla 60 proc. kredytu przy stopie rynkowej wraz z buforem. Takie podejście zwiększyłoby dostępność kredytów i mieszkań – podsumowuje.

Resort rozwoju pracuje nad szczegółowymi rozwiązaniami. Według ministra Waldemara Budy pierwsze kredyty według tych zasad mają być udzielane nie później niż w III kwartale 2023 r.

W ostatnich dniach rynek dokonuje ocen założeń nowych programów mieszkaniowych zapowiedzianych przez resort rozwoju. Na razie informacji jest za mało, by można było określić skuteczność.

Eksperci zaznaczają, że biorąc pod uwagę naszkicowane warunki, program będzie wspierać osoby, które nie mają dziś problemu ze zdolnością kredytową, a niedostępny będzie dla tych ze średnimi i małymi dochodami. Program może więc nieco rozruszać popyt, ale nie będzie panaceum na brak dostępności mieszkań.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd zapowiada preferencyjny kredyt oraz konta mieszkaniowe
Materiał Promocyjny
Mity i fakty - Czy to prawda, że elektryczne auta palą się częściej niż spalinowe?
Nieruchomości
Deweloperzy stosują raczej zachęty niż obniżanie cen lokali
Nieruchomości
Marże dwóch prędkości
Nieruchomości
ESG, czyli nowy porządek świata
Nieruchomości
Coraz mniej nowych osiedli
Nieruchomości
Mieszkanie nie dla rodziny