ESG, czyli nowy porządek świata

Temat ESG (środowisko, kwestie społeczne, ład korporacyjny) jest dziś jednym z najczęściej poruszanych nie tylko w świecie nieruchomości. Jak zaznaczyli eksperci podczas pierwszego spotkania z cyklu „Nieruchomości pod Orłem”, ESG to znacznie więcej niż ratowanie środowiska, to wielka zmiana sposobu myślenia i działania, która nieodzownie obejmie wszystkich uczestników rynku i wyznaczy kierunek na dekady. Kto tego nie zrozumie, będzie mieć problemy z konkurencyjnością czy finansowaniem – i może wypaść z rynku.

Zielone strumienie

ESG stanowi, że priorytetem powinien być zrównoważony rozwój, a nie pieniądze. Można jednak powiedzieć, że to właśnie pieniądze są głównym motorem transformacji.

– Regulacje tworzone są tak, by kierować strumienie finansowe do branż i aktywów, które stawiają na zrównoważony rozwój – i to jest punkt zwrotny – powiedziała Lidia Dziurzyńska-Leipert, partnerka w praktyce nieruchomości i budownictwa w CMS. – System bankowy to krwiobieg gospodarek, miałam już okazję uczestniczyć w debatach, gdzie przedstawiciele sektora mówili, że wkrótce może nie być innego finansowania niż na inwestycje spełniające kryteria ESG – dodała.

Na razie obowiązek kierowania się ESG mają instytucje finansowe i ubezpieczeniowe oraz duże firmy, ale z biegiem czasu będzie się to rozszerzać na coraz mniejsze podmioty. Część spółek, które jeszcze nie są zobligowane, ma świadomość, że warto już teraz wejść w nurt zmian. Banki bowiem zaczynają coraz częściej zadawać pytania o to, czy dana inwestycja, na którą ma zostać udzielone finansowanie, jest zrównoważona.

Zdaniem Przemysława Chimczaka-Bratkowskiego, partnera zarządzającego w ThinkCo, mniejsi deweloperzy, podwykonawcy mogą być skłonni szybciej dostosowywać się do ESG, nie czekając na objęcie obowiązkiem, by utrzymać się w całym łańcuchu. Kto będzie z tym zwlekać, może utracić konkurencyjność. Możemy być świadkami przetasowań na rynku: ambitne firmy mają szansę się wybić, a maruderzy, choćby były to uznane podmioty, spaść niżej w biznesowej hierarchii.

Joanna Chmielińska, liderka ds. ESG i szefowa działu prawa dla biznesu w KKZ, podkreśliła, że rynek finansowy wymusi zmiany na najbardziej opornych, a katalog pytań warunkujących udzielenie finansowania będzie się rozszerzać: na razie to głównie ekologia, ale dojdą inne komponenty ESG, jak choćby prawa pracownicze.

Istotne jest to, by rynek był wolny od „ekościemy”, czyli działań pozornych. Jak wskazała Chmielińska, część raportów ESG pobieżnie dotyka sedna sprawy, sprowadzając się – przesadzając – do chwalenia się ulami na dachach. Zdaniem ekspertów banki, ubezpieczyciele czy zarządzający funduszami będą bardzo pilnować, by angażować się w projekty naprawdę zielone. Greenwashing może bowiem narazić na odpowiedzialność i mieć poważne konsekwencje – niedawne głośnie zarzuty wobec banków w Niemczech dowodzą, że jest to traktowane bardzo serio.

Uczestnicy debaty zgodzili się, że potrzebne są dalsze regulacje na poziomie unijnym i krajowym. M.in. w zakresie standardów raportowania czy audytowania raportów. Tak, by były one porównywalne i niosły rzetelną informację. – Raporty ESG są sporządzane przy niemal każdej transakcji kupna sprzedaży nieruchomości, to coraz częściej pierwszy element badania due diligence. Te raporty, mimo braku standardu, są całkiem do siebie zbliżone, ale to dlatego, że sprowadzają się do pewnych parametrów technicznych, kwestii łatwiej mierzalnych niż raportowanie na poziomie całego przedsiębiorstwa – oceniła Anna Rusek, dyrektorka ds. ESG w BNP Paribas Real Estate Poland.

Rynek czekają też duże zmiany w zakresie umów najmu, które muszą uwzględniać kwestie ESG. Strony muszą znać swoje obowiązki w tym zakresie, jest to też ważne dla funduszy inwestujących w nieruchomości. Wzrośnie więc znaczenie zarządzania informacją i cyfryzacji. Pomocny może być tu BIM, cyfrowa baza danych o budynku.

Koszty do poniesienia

Tomasz Gasiński, dyrektor w zespole ds. zrównoważonego rozwoju Deloitte, wskazał, że choć faktem jest zmiana myślenia społeczeństw w zakresie zrównoważonego rozwoju i że regulatorzy oraz instytucje finansowe wytyczyli kierunek, to nie do końca wiadomo, jakie będą koszty transformacji i kto je poniesie. Widać też kilka prędkości wdrażania ESG: najwięcej dzieje się w nieruchomościach komercyjnych, znacznie wolniej w przypadku budynków użyteczności publicznej, a prawdziwym wyzwaniem będą nieruchomości w rękach osób fizycznych. W tym ostatnim przypadku trudno sobie wyobrazić modernizację bez wsparcia z funduszy publicznych.

Pod znakiem zapytania jest rynek nowych mieszkań: banki będą naciskać na deweloperów, by inwestycje spełniały wymogi ESG – ale czy konsumenci są gotowi płacić za to więcej?