„Deweloperzy walczą o klientów, ale cen nie obniżają” – taki tytuł nowi wasza ostatnia analiza pierwotnego rynku mieszkaniowego. Jak więc firmy walczą w aglomeracjach i czy w obecnym otoczeniu w ogóle muszą?
Na podstawie danych Rednetu wiemy, że w III kwartale promocje cenowe dotyczyły co czwartej inwestycji; były to rabaty w przeliczeniu na mkw. ok. 500–1000 zł. W zdecydowanej większości projektów deweloperzy nie oferują promocji cenowych wprost, stosują za to różne zachęty, np. harmonogram wpłat 20/80 lub w innej proporcji, czyli część ceny płacimy na starcie, a resztę przy odbiorze lokalu. 20/80 to najpopularniejsza proporcja, bo 20 proc. to wysokość wkładu własnego oczekiwanego przez bank. Ponadto firmy oferują notarialną gwarancję ceny – to pokłosie obaw, że na klientów będzie przerzucana inflacja czy wzrost kosztów budowy. Można też np. dostać komórkę lokatorską gratis itp.
W naszej analizie postanowiliśmy sprawdzić, jakie są realne upusty, czyli zestawiliśmy ceny, po jakich wprowadzane były mieszkania, które znalazły nabywców, i ceny transakcyjne podawane przez NBP. Może to dla niektórych być zaskoczeniem, ale na większości rynków nie widać w ostatnim czasie jakichś spektakularnych spadków. Nie jest tak, że deweloperzy w panice zaczęli obniżać ceny o 15–20 proc. W Warszawie różnica między zdefiniowanymi wcześniej cenami utrzymuje się już od dłuższego czasu na poziomie ok. 4–5 proc. W Trójmieście sytuacja jest ciekawa, bo ceny ofertowe były nawet wyższe niż w Warszawie, a transakcyjne niższe i tu różnica sięga ponad 10 proc. Nabywcami w III kwartale były osoby zamożne, kupujące lokale jako inwestycję na wynajem lub jako dom wakacyjny. Kraków i Łódź to z kolei rynki, gdzie różnica cen była niewielka, najpewniej oferowano więc inne, niefinansowe zachęty. W Krakowie wydaje się, że doszliśmy do psychologicznej granicy, bo ceny transakcyjne podawane przez NBP cały czas tam rosną, a ofertowe się ustabilizowały, czyli deweloperzy mocno dostosowują wyjściowe ceny do rynku. Łódź jest z kolei przystosowana do nabywców kupujących na własne potrzeby. To jedyne miasto w III kwartale, gdzie lokale wprowadzone do oferty były tańsze od tych będących w sprzedaży. Nabywcy prawdopodobnie korzystali z tych atrakcyjnych jak na lokalne warunki cen i nie szukali wyższych wyższych upustów.
Deweloperzy nie weszli w kryzys z dużymi zapasami niesprzedanych mieszkań, nie ma presji na obniżki. A czy są możliwości, by wprowadzali do oferty tańsze lokale? Jakie ścieżki cenowe przewidujecie?
Oferta mieszkań na rynku się kurczy i obserwujemy wzrost średnich cen mieszkań pozostających w ofercie ze względu na wyprzedaż tego tańszego zasobu. Czy deweloperzy mogliby wprowadzać na rynek tańsze mieszkania? Wyzwaniem jest dla nich wysoki poziom kosztów: cen gruntów, materiałów, wykonawstwa, finansowania. Sprzedaż lokali w danym projekcie zabiera też więcej czasu.
