W ciągu 11 miesięcy br. w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali prawie 31 tys. mieszkań, o 34 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym listopadzie sprzedali 2,7 tys. lokali, o 17 proc. mniej niż w październiku. Sprzedaż mocno spada, ale ceny są stabilne – dlaczego?

Ceny są stabilne, bo wynika to głównie z faktu, że deweloperzy kierują w tej chwili swoją ofertę do osób stosunkowo zamożnych i widać to choćby na przykładzie Gdańska, gdzie w listopadzie ceny za mkw. wzrosły o 4 proc. To wynika z faktu, że na rynek wprowadzono mieszkania ze średnią ceną blisko 18 tys. zł za mkw. Zapaść na rynku kredytów dotknęła przede wszystkim osoby chcące kupić swoje pierwsze lokum na własne potrzeby. Deweloperzy wciąż mogą liczyć na klientów gotówkowych, czyli ludzi, którzy mają spore nadwyżki finansowe i je inwestują albo poprawiają sobie warunki mieszkaniowe. I dla takich osób firmy dziś budują. Przykładem są Katowice, gdzie niemal cała oferta to w tej chwili mieszkania w zespole dzielnic śródmiejskich, gdzie średnie ceny są w okolicach 11 tys. zł za mkw.

Często zwracamy uwagę na średnią cenę, tymczasem umyka nam zjawisko, jakim jest cały czas podnoszący się dolny poziom widełek cenowych. Lokali z cenami „dla zwykłych ludzi”, a więc do 8 tys. zł za mkw., ubywa w zastraszającym tempie. W Poznaniu jeszcze rok temu około 40 proc. oferty stanowiły mieszkania po cenie poniżej 8 tys. zł za mkw., obecnie to tylko 3 proc.

Czy jest przestrzeń do tego, żeby deweloperzy wprowadzali na rynek tańsze mieszkania?

Pewnie wiele osób chciałoby porównać sytuację do kryzysu w 2008 r. Wtedy mieliśmy jednak do czynienia z ogromną nadwyżką podaży. Obecnie mamy zupełnie inną sytuację, deweloperzy mają już narzędzia do tego, żeby umiejętnie dawkować podaż, dostosowywać ją do zapotrzebowania, tak by w momencie kryzysu nie zostać z masą niesprzedanych lokali. Patrząc na ostatnie 11 miesięcy, można powiedzieć, że ta sztuka uzyskania równowagi popytowo-podażowej udała się deweloperom najlepiej we Wrocławiu i w Poznaniu. W Krakowie czy w Szczecinie deweloperzy wprowadzili na rynek mniej mieszkań niż sprzedali. Oczywiście firmy nie mogą całkowicie zaprzestać produkcji, obserwują, co się dzieje na rynku. Listopad przyniósł pewne uzupełnienie podaży.

Czy jest pole do obniżania cen mieszkań? Na razie rosną ceny energii, materiałów budowlanych, robocizny, więc wydaje się, że nie bardzo można sobie w tej sytuacji wyobrazić spadki. Gdyby – odpukać – doszło w Polsce do głębokiej recesji, stagflacji, to byłby problem, wtedy mielibyśmy ogromny wzrost bezrobocia, upadek wielu firm – to przełożyłoby się na spadające koszty budowy, na spadek cen działek i pewnie w perspektywie dwóch–trzech lat zobaczylibyśmy to w postaci niższych cen mieszkań.

Spójrzmy jednak przez pryzmat cen realnych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy w większości głównych miast ceny nominalnie wzrosły o kilkanaście procent, ale wolniej niż inflacja. W ujęciu realnym mamy zatem spadek cen. Poza tym deweloperzy w tej chwili udzielają różnego rodzaju bonifikat. Mało tego: niektóre firmy, chcąc podtrzymać sprzedaż, oferują możliwość zapłacenia tylko części ceny przy podpisywaniu umowy deweloperskiej – np. 20–30 proc., a resztę dopiero przy odbiorze kluczy. To de facto oznacza obniżkę ceny, bo przecież przy tak wysokiej inflacji realna wartość tej kwoty będzie zupełnie inna.

Czy należałoby złagodzić rekomendację S, która jest jednym z powodów niskiej zdolności kredytowej Polaków?

Wysoki bufor bezpieczeństwa był potrzebny rok temu, przed podwyżkami stóp. Teraz należałoby się zastanowić, czy przynajmniej nie złagodzić bufora np. zależnie od wysokości wkładu własnego. Postulat związku deweloperów KNF odrzuciła, ale odpowiedź dla związku banków nie była już tak kategoryczna.

archiwum programów: youtube.com/rzeczpospolitatv