– Po ponad pół roku dynamicznych wzrostów gorączka na rynku najmu spada – mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome i prezes Rentier.io.
Z analiz wszystkich aktywnych w październiku ofert wynika, że w porównaniu z wrześniem, czyli szczytem sezonu, czynsze były niższe w 11 z 17 badanych przez Rentier.io miast. Średni spadek to 0,7 proc. – Na niektórych rynkach koniec sezonu najmu był bardziej odczuwalny. W Katowicach stawki spadły o 4,9 proc., w Gdańsku o 4 proc., w Poznaniu o 3,8, w Gdyni i Sosnowcu o 3,5 proc. – wskazuje Anton Bubiel.
Biorąc pod uwagę nowe, dodane w październiku oferty, średnie stawki były niższe niż we wrześniu o 0,5 proc. Największy spadek Rentier.io notuje także w Katowicach (8,9 proc.). W Gdyni stawki „nowych” ofert były niższe o 5,4, a w Gdańsku o 4,6 proc.
Porównując październikowe stawki z tymi sprzed roku, we wszystkich 17 analizowanych miastach wciąż widać duże wzrosty. W Krakowie aż o 45 proc., we Wrocławiu o 35, w stolicy o 33 proc.
Byle nie pustostan
– Wygląda na to, że wynajmujący, którzy nie znaleźli najemcy w czasie sezonu, zaczęli obniżać ceny, żeby nie zostać na wiele miesięcy z pustostanem – mówi Anton Bubiel. – Podobnie jest z wynajmującymi, którzy nie zdążyli wystawić oferty we wrześniu. W większości przypadków w październiku oferowali mieszkania taniej.
– Stawki są nadal bardzo wysokie. W niektórych lokalizacjach różnice w porównaniu z ub.r. sięgnęły nawet 80–100 proc. – szacuje Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Mam jednak wrażenie, że czynsze już nie rosną. Na pewno da się wynająć lokal za rozsądną cenę. Mamy w biurze takie oferty. Patrząc na ogłoszenia, widzę, że chętnych na bardzo drogie lokale nie ma. Polaków nie stać na to, by na wynajem mieszkania przeznaczyć jedną pensję – dodaje. Jej zdaniem ruch na rynku najmu jest dziś zdecydowanie mniejszy.
Czytaj więcej
W tym roku banki udzielą zaledwie 125 tys. kredytów mieszkaniowych, co będzie poziomem najniższym do 20 lat, a w 2023 oczekiwany jest dalszy spadek do 80-85 tys. – szacują eksperci raportu AMRON-SAFRiN.
A Tomasz Rożek z warszawskiego biura Akces ocenia, że stawki najmu są „wysokie i stabilne”. – Rynek jest dziś po stronie właścicieli mieszkań, to oni dyktują ceny. Okazji raczej nie ma, a długoletnie kontrakty są negocjowane na nowo, z nowymi już wyższymi cenami – zaznacza.
Zdaniem Agnieszki Wieczorowskiej, dyrektor Freedom Nieruchomości Wrocław Południe, rynek najmu „znacznie zmniejszył dynamikę”. – Nadal jest jednak mocno rozgrzany. Większość wynajmujących to obywatele Ukrainy – mówi dyrektor. Studenci i osoby pracujące w większości już lokum znaleźli.
Dyrektor Wieczorowska wskazuje, że czas na znalezienie najemcy wydłuża się z tygodnia–dwóch do dwóch miesięcy. – Większość lokali prędzej czy później zostanie wynajęta – zapewnia. Jednocześnie zwraca uwagę, że obawa o wypłacalność najemców skłania właścicieli mieszkań do negocjacji stawek. Na lepsze warunki może liczyć wiarygodny najemca, który podpisze umowę na dłużej. – Znaczących spadków stawek na razie jednak nie widać – zastrzega Wieczorowska.
Pewne spowolnienie w najmach zauważa Maciej Klukowski, dyrektor Home Management by Metrohouse. Tłumaczy, że częściowo wiąże się to z mniejszym zainteresowaniem. – Z drugiej strony oczekiwania właścicieli mieszkań są już bardzo duże. Inwestorzy nastawili się na dynamiczne podwyżki czynszów. Klienci nie nadążają za tymi oczekiwaniami. Mniejszy popyt powoduje lekkie korekty stawek – wyjaśnia Maciej Klukowski.
Dodaje, że do wynajmu jest przygotowywanych sporo nowych mieszkań, które przewyższają standardem starsze lokale. – W najbliższych miesiącach do oferty trafi sporo lokali kupionych w ostatnich dwóch latach i sukcesywnie oddawanych przez deweloperów – mówi dyrektor.
Czytaj więcej
Ograniczenie dostępności kredytów pociągnęło w dół sprzedaż lokali także u firm z giełdy. Dla nich priorytetem jest jednak trzymanie marż, nie rekordy.
Dokładanie do kredytu
Najem jest dziś tańszy niż kredyt. Z analiz Rentier.io (w symulacji przyjęto średnie stawki najmu i średnie ceny mieszkań z października. Wielkość lokalu: 40 mkw., okres spłaty kredytu: 25 lat, wkład własny: 10 proc., łączne oprocentowanie kredytu: 10 proc.) wynika, że średnie raty są zdecydowanie wyższe od przeciętnych czynszów. Np. w stolicy średnia stawka najmu 40-metrowego mieszkania (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to ponad 2,9 tys. zł, we Wrocławiu – ponad 2,5 tys., w Krakowie – ponad 2,4 tys., w Łodzi i Poznaniu – 2 tys. W Sosnowcu wystarczy 1,4 tys. zł.
Największe różnice między ratą a czynszem są w Warszawie – to 1312 zł, najmniejsze w Częstochowie – 306 zł. W Gdańsku: ok. 1,2 tys., w Krakowie – ponad 1,1 tys., we Wrocławiu i Toruniu – ok. 800 zł.
– Raty są wyższe niż czynsze średnio o 853 zł – szacuje Anton Bubiel. – Pewnie da się znaleźć kogoś, kto ma korzystniejsze parametry kredytu, pobiera znacznie wyższy czynsz (bo np. wynajmuje mieszkanie „na pokoje” lub mikrokawalerki) i nie musi dokładać do kredytu. Dziś taka sytuacja to jednak rzadkość.
Prezes podkreśla, że choć ostatnią podwyżkę stóp procentowych wprowadzono we wrześniu, to stawki WIBOR zauważalnie rosły w październiku i na początku listopada.
Czytaj więcej
Zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni hamują z inwestycjami. Będzie to miało konsekwencje nie tylko dla branży budowlanej. W obecnym otoczeniu makroekonomicznym trudno oczekiwać poprawy.
– Przeciętna stawka oprocentowania zmiennego nowo udzielanych kredytów z niskim, 10-proc., wkładem własnym, osiągnęła poziom 10 proc. Średnia przy oprocentowaniu stałym jest niewiele niższa (9,99 proc.). Przy wysokim wkładzie własnym (powyżej 20 proc.) jest to 9,44 proc. (zmienne) i 9,36 proc. (stałe). Tak wysokich stawek oprocentowania nie było od 2006 r. – zauważa prezes.
Ceny nieruchomości zaczęły się stabilizować, a w niektórych miejscach widać delikatne spadki. – A to w połączeniu z dotychczasowymi wzrostami stawek wynajmu sprawiło, że rentowność mieszkań na wynajem w ostatnim czasie istotnie wzrosła, wynosząc w październiku średnio 6,9 proc. brutto – podaje Anton Bubiel. Najwyższą rentowność odnotowano w Częstochowie (8,3 proc.), najniższą w Białymstoku (5,7 proc.). W Warszawie jest to 6,8 proc., we Wrocławiu – 7,5, w Krakowie – 6,7 proc.
Prezes zaznacza, że doliczając koszty (m.in. prowizja pośrednika: 3 proc., PCC: 2 proc., taksa notarialna, wypisy, odświeżenie lokalu, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy: 8,5 proc.), średnia rentowność 50-metrowego mieszkania netto to 5,5 proc. Miesiąc bez najemcy, kiedy czynsz do administracji opłaca właściciel lokalu, obniży rentowność netto do 5 proc. W pesymistycznym scenariuszu (sześć miesięcy przestoju) rentowność spada do 2 proc.
