Ustawa deweloperska: Niepewność kupca i sprzedawcy

Nabywcy nie są w stanie stwierdzić na podstawie oferowanych im umów, według której ustawy deweloperskiej kupują dom lub mieszkanie.

Publikacja: 13.12.2022 07:15

Ustawa deweloperska: Niepewność kupca i sprzedawcy

Foto: Adobe Stock

Taka niepewność wynika z przepisów przejściowych do ustawy deweloperskiej z 2021 r. Jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż i zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r., to w umowie z nabywcą będą obowiązywały przepisy ustawy deweloperskiej z 2011 r.

– Klienci nabywający lokale po 1 lipca 2022 r. nie zawsze są zatem chronieni regulacjami zawartymi w nowej ustawie. Wiele inwestycji jest prowadzonych na podstawie ustawy jeszcze z 2011 r. – tłumaczy Dorota Holko, prawnik z kancelarii MJK. A to oznacza, że powinni zawsze przeanalizować zapisy umowy zawieranej w formie aktu notarialnego. A ta musi powoływać się na konkretną ustawę.

Czytaj więcej

Skarbówka: zakup mieszkania dla teściowej bez ulgi

– Prosty test to też sprawdzenie, czy będzie wskazana informacja o odprowadzaniu składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który wszedł w życie z nową ustawą – wskazuje Piotr Jarzyński z kancelarii Jarzyński & Wspólnicy.

Przepisy z 2011 r. zawierały mniej uprawnień dla nabywcy zwłaszcza w zakresie odbioru lokali, wad istotnych, prospektu informacyjnego. Klienci muszą być świadomi, na jakich zasadach nabywają lokal i jakie uprawnienia im przysługują. I muszą tę lekcję odrobić niestety sami.

Tym bardziej że, jak mówi prawniczka Dorota Dymyt-Holko, nowa ustawa deweloperska nie jest idealna.

– Deweloper nie ponosi teraz odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady, gdy zawarł z nabywcą umowę deweloperską, a w jej wykonaniu umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności albo umowę przeniesienia własności działki zabudowanej domem jednorodzinnym – zwraca uwagę Dymyt-Holko.

Nowe przepisy nie odwołują się do odpowiedniego stosowania przepisów kodeksu cywilnego. W ustawie deweloperskiej z 2011 r. było zawarte wprost odwołanie do regulacji k.c.

Kwestie odbioru nieruchomości i spory związane z wadami są kluczowe dla nabywcy. W nowej ustawie powtórzono w znacznej części stare zapisy, dodano jednak nowe procedury. Doprecyzowano np., że odbiór lokalu następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zgodnie z najnowszą ustawą w protokole odbioru odnotowuje się również odmowę odbioru po stwierdzeniu wady istotnej, uznanie wady istotnej albo odmowę jej uznania przez dewelopera.

Stara ustawa nie przewidywała konsekwencji niedoręczenia nabywcy ustosunkowania się do wad zgłoszonych do protokołu. Z tego względu w nowej wskazano, że jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania oraz jej przyczynach w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, uważa się, że uznał wady.

Taka niepewność wynika z przepisów przejściowych do ustawy deweloperskiej z 2021 r. Jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż i zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r., to w umowie z nabywcą będą obowiązywały przepisy ustawy deweloperskiej z 2011 r.

– Klienci nabywający lokale po 1 lipca 2022 r. nie zawsze są zatem chronieni regulacjami zawartymi w nowej ustawie. Wiele inwestycji jest prowadzonych na podstawie ustawy jeszcze z 2011 r. – tłumaczy Dorota Holko, prawnik z kancelarii MJK. A to oznacza, że powinni zawsze przeanalizować zapisy umowy zawieranej w formie aktu notarialnego. A ta musi powoływać się na konkretną ustawę.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Koniec 500+. Kiedy ostatnie wypłaty? 800+ na koncie już w grudniu?
Konsumenci
Nowy Sejm przyjął pierwszą ustawę. Dotyczy zakazu handlu w niedziele
W sądzie i w urzędzie
PESEL można już zastrzec. Jak to zrobić?
Prawo pracy
Szef może zablokować samowolną pracę po godzinach
W sądzie i w urzędzie
Pierwsza skarga następcy Ziobry. Zarzuca sądowi "bezduszny formalizm"
Materiał Promocyjny
Nowe narzędzia to nowe możliwości