Ostatnie lata – nie tylko na rynku nieruchomości – to duże wstrząsy: pandemia, rosyjska agresja na Ukrainę, wysoka inflacja, stopy i koszty finansowania, kryzys energetyczny, nadchodzące spowolnienie lub nawet recesja. Liczby pokazują, że nie jest źle: w ciągu trzech kwartałów tego roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła 4,3 mld euro, o 22 proc. więcej niż rok wcześniej, w tym 1,4 mld euro w samym III kwartale. Jak panowie oceniają sytuację?
Marco Hekman: W całej Europie wynik aktywności inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych był bardzo mocny i ta sytuacja utrzymywała się do września. Teraz widzimy pewne wstrzymanie wynikające z tego, że z powodu otoczenia makroekonomicznego trwa rewizja wycen aktywów. Na giełdach widzimy, że kapitalizacje spółek nieruchomościowych poszły gwałtownie w dół i podobną presję widzimy w przypadku wycen samych nieruchomości.
Spodziewam się, że ceny nieruchomości zmniejszą się tak, jak skurczyły się wyceny firm na giełdach, czyli średnio o 20–30 proc., w jednych krajach bardziej, w innych mniej, w jednych szybciej, w innych wolniej. Z tego powodu aktywność inwestycyjna się zmniejszyła, wiele negocjacji zostało zawieszonych. Widzimy, że deweloperzy wstrzymują się z nowymi projektami.
Polski rynek nieruchomości od dawna jest zależny od kapitału zagranicznego, agresja Rosji na Ukrainę nie zmieniła jego postrzegania – tak było tylko przez pierwszy moment. Polska to duży kraj, największy i najlepiej sobie radzący w regionie, sam rynek nieruchomości jest duży i aktywni są na nim wiarygodni gracze: deweloperzy, banki, inwestorzy. Widzimy też duży napływ nowego lokalnego kapitału, którego udział rośnie względem tych tradycyjnych kierunków, czyli Europy Zachodniej i USA. Lokalnego – mam na myśli inwestorów z regionu: Węgier czy Czech.
Daniel Bienias: Polska jest postrzegana jako duży i mocny rynek, inwestorzy borykają się dziś z wyzwaniami globalnymi – przeceną wartości aktywów i możliwą recesją w 2023 r. Z tego powodu wszyscy są ostrożni. Rzeczywiście widać większą aktywność inwestorów z regionu, co bardzo dobrze wpływa na płynność naszego rynku. Niestety, udział polskiego kapitału w transakcjach jest wciąż nikły. Decydenci powinni w końcu stworzyć przepisy pozwalające tworzyć REIT-y i zaktywizować polski kapitał instytucjonalny – firm ubezpieczeniowych, emerytalnych itp.
Marco, co myśli pan o tym, że rodzimy kapitał na polskim rynku praktycznie nie istnieje? Jesteśmy ewenementem w Europie.
M.H.: Faktycznie jest to dziwne zjawisko w skali całej Europy, przecież kapitału w Polsce nie brakuje. Tak jak wspomniał Daniel, potrzebne są odpowiednie instrumenty prawne, aby ten kapitał aktywizować.
Jak panowie oceniają perspektywy poszczególnych segmentów nieruchomości? Biura przez wiele lat były inwestycyjnymi pewniakami, ale pandemia przyniosła zmiany: pracę z domu, model hybrydowy. Jaki to ma wpływ na postrzeganie biurowców jako produktów inwestycyjnych?
M.H.: Jeśli chodzi o modele pracy, to są różne w zależności od kraju czy kultury. CBRE to firma globalna. Jeśli spojrzeć na rynki azjatyckie, tam wszyscy wrócili do biur. W USA wiele osób cały czas pracuje z domów. To może wynikać z tego, że są ku temu po prostu warunki – w Azji mieszkania są małe. Z kolei w Europie jest to wyśrodkowane. Część firm nakazuje wrócić do pracy stacjonarnej, części organizacji nie przeszkadza elastyczność, hybryda może być wręcz zaletą przy pozyskiwaniu pracowników, choć wiąże się to z zaufaniem – pracodawcy wierzą, że pracownicy faktycznie pracują z domu bez szkody dla efektywności. Poza tym biura są potrzebne, żeby szkolić nowych pracowników – tego się nie da zrobić online.
Nowe modele pracy będą mieć częściowo wpływ na obłożenie biurowców, w Holandii widzę trend, że najemcy pytają o możliwość zmniejszenia powierzchni, ale z drugiej strony podniesienia jej atrakcyjności dla pracowników. Mimo tych zmian, adaptowania się do nowych warunków, wskaźniki pustostanów w biurowcach w kluczowych europejskich miastach są niskie. Spadek aktywności deweloperów będzie powodować, że podaży nie będzie sie zwiększać. Uważam więc, że biurowce będą wciąż atrakcyjne dla inwestorów.
D.B.: Co do przydatności biur – one nie znikną, zmieni się ich funkcja. Oddział CBRE w Polsce pracuje w formie hybrydowej: biuro jest kwaterą główną, bazą. Widzimy, że wiele firm się zastanawia, jak uczynić przestrzenie atrakcyjnymi, by zachęcić pracowników do powrotu.
Z punktu widzenia najemców – ale i inwestorów – w najbliższym czasie głównym wyzwaniem będą koszty energii.
Co z magazynami? W Polsce od wybuchu pandemii to najbardziej rozchwytywane aktywa.
M.H.: Sektor logistyczny pozostanie bardzo silny, handel internetowy będzie tylko rósł. Poza rozwojem e-commerce rynek jest napędzany przez trend skracania łańcuchów dostaw czy przenoszenia produkcji z Azji do Europy. Po doświadczeniach pandemii producenci chcą być bliżej rynków zbytu. Rośnie też rola ESG – jest świadomość, że choćby praca dzieci w fabrykach w Chinach nie jest czymś, do czego zrównoważony i odpowiedzialny biznes powinien się dokładać.
D.B.: Zaletą polskiego rynku są też zasoby ziemi umożliwiające nowe projekty deweloperskie w tym sektorze.
Jakie są perspektywy rynku handlowego?
D.B.: Generalnie sektor został mocno doświadczony pandemią, ale już w 2021 r. widzieliśmy poprawę. W Polsce w ostatnim czasie deweloperzy i inwestorzy stawiali głównie na mniejsze formaty, jak parki handlowe i tzw. obiekty convenience. Jednak wspomniana rewizja wycen aktywów powoduje, że i te największe galerie stają się atrakcyjne. Wiemy, że takie negocjacje się toczą i na początku 2023 r. możemy być świadkami naprawdę dużych transakcji.
To kwestia spadku wycen do okazyjnych poziomów czy czegoś innego? Pytam, bo przecież od dawna wieszczy się śmierć największych galerii.
M.H.: W USA tak się stało, ale jeśli chodzi o Europę nie widzę takiego ryzyka. Tu struktura handlu jest inna – galerie nie leżą poza miastami, są wręcz częścią tkanki miejskiej.
D.B.: W USA przesadzono też z nasyceniem rynku galeriami, stawiano je pośrodku niczego, w Polsce ten parametr jest na dobrym poziomie. I nowe formaty handlowe są rzeczywiście miastotwórcze, lepiej wpisujące się w potrzeby, często to elementy większych projektów wielofunkcyjnych. I to właśnie mixed-use jest przyszłością rynku i miast. Warszawa ma już kilka takich miejsc. Inwestorzy bardzo lubią tego typu aktywa, bo one lepiej przechodzą przez kryzysy – tak było z covidem – i ograniczają ryzyko.
Jaką przyszłość ma przed sobą PRS w Polsce? W poprzednich latach widzieliśmy dużą aktywność inwestorów, duże transakcje ramowe zakupu mieszkań – a teraz to nieco przygasło.
M.H.: PRS to będzie najszybciej rosnący rynek nie tylko w Polsce, bo popyt jest silny – zarówno najemców, jak i inwestorów. Na tempo rozwoju rynku wpływają różne kwestie, czasami regulacje dotyczące najmu, wprowadzanie limitów czynszów, co nie pozwala reagować na wzrost kosztów budowy i kosztów długu. W przypadku Polski to otoczenie makro, o którym mówiliśmy – głównie wysokie koszty finansowania.
D.B.: Inwestorzy, którzy wcześniej weszli do Polski i zamówili budowę, sukcesywnie wprowadzają mieszkania na rynek najmu. Ilość udzielanych przez banki kredytów mieszkaniowych jest na rekordowo niskim poziomie, a zapotrzebowanie na najem jest wysokie. Niska podaż w zestawieniu z mocnym popytem już przełożyły się na skokowy wzrost czynszów. Otoczenie sprzyja. Widzimy też, że coraz więcej deweloperów zwraca się do firm doradczych, jak CBRE, z prośbą o pomoc w znalezieniu inwestora, nabywcy instytucjonalnego. Jestem przekonany, że PRS w Polsce będzie dalej rósł, zarówno przez wejścia dużych międzynarodowych graczy, jak i aktywność lokalnych inwestorów. Myślę, że gdybyśmy mieli euro, rynek rozwijałby się znacznie szybciej, bo czynsze w złotych stanowią dla zagranicznych inwestorów pewne wyzwanie.
Marco Hekman związany jest z firmą doradczą CBRE od ponad trzech dekad. Jest dyrektorem zarządzającym odpowiedzialnym za całą Europę, nadal kieruje też bezpośrednio biznesem w Holandii.
Daniel Bienias stoi na czele CBRE w Polsce od 2015 r. Z firmą związany jest od 2010 r. Wcześniej pracował w CA Immo, Perfect Properties i Mansion & House. Absolwent Uniwersytetu Szczecińskiego.
Daniel Bienias
