W I połowie br. dwunastu deweloperów notowanych na GPW i Catalyst uzyskało wysoką średnią marżę brutto ze sprzedaży 29 proc. – o 2,6 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Mediana zwiększyła się o 1,6 pkt proc., do 28,9 proc.

W tym sezonie mniej jest skrajności: w I połowie ub.r. liderzy notowali rentowność rzędu 37 proc., a maruderzy zaledwie kilkunastu procent.

Elita z trójką z przodu

W skali półrocza najwyższą rentowność (34,6 proc.) uzyskał wrocławski Archicom: spółka jest wciąż oddzielnie notowana na GPW, ale wchodzi w skład Echo Investment i współtworzy wyniki grupy, dlatego nie uwzględniliśmy jej w całościowych statystykach. Pomijając Archicom, pięciu deweloperów zdołało w I półroczu uzyskać rentowność przekraczającą 30 proc.

Marża brutto ze sprzedaży to w uproszczeniu różnica między przychodami ze sprzedaży mieszkań a podstawowymi kosztami „wyprodukowania”. Z tego zysku firmy muszą jeszcze sfinansować inne koszty: sprzedaży i marketingu, funkcjonowania spółki, finansowania, podatku, a także zainwestować w nowe grunty.

Trzeba też pamiętać, że deweloperzy mogą zaksięgować sprzedaż dopiero po wydaniu mieszkania klientowi, tymczasem transakcje najczęściej zawierane są na etapie budowy. Dlatego na bieżące wyniki składają się mieszkania, których budowa ruszyła najpóźniej mniej więcej dwa lata temu – przełom lat 2019 i 2020 to realia wyśmienitego popytu, potem nastał pierwszy szok związany z pandemią.

Zgodnie z budowlanym kalendarzem najwięcej kończonych projektów i przekazywanych lokali jest pod koniec roku, dlatego analizę rentowności najlepiej rozpatrywać w horyzoncie 12 miesięcy.

Presja coraz większa

Lata 2020–2022 to jazda kolejką górską. Pandemia tylko na moment zmroziła rynki, 2021 r. to historyczny szczyt zakupów, ale z drugiej strony wzrost kosztów materiałów z powodu m.in. zerwanych łańcuchów dostaw. Z kolei przełom lat 2021 i 2022 to gasnący popyt z powodu szybkiego wzrostu stóp procentowych, ale i pogłębione – na skutek najazdu Rosji na Ukrainę – kłopoty rynku budowlanego z kosztami. Przed nami dalsze turbulencje, kryzys surowcowy, ciężka zima.

Jak zatem będą się kształtować deweloperskie marże?

– Wysoka rentowność zanotowana w I połowie 2022 r. to oczywiście pochodna wysokiego poziomu sprzedaży z poprzednich kilku–kilkunastu miesięcy oraz dynamicznych wzrostów cen mieszkań. Pamiętajmy, że prezentowane dane oparte są na wyliczeniach rentowności już przekazanych lokali, co oznacza branie pod uwagę dużo niższych kosztów ziemi czy budowy w tamtym okresie niż te, które obserwujemy obecnie. Co więcej, popyt w poprzednim roku był bliski rekordowemu, a ceny osiągnęły rekordowe poziomy – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Wpływ na marże mają także koszty związane z marketingiem inwestycji czy finansowaniem. Rosnące stopy to nie tylko problem potencjalnych kupujących, ale także deweloperów, dla których koszty finansowania – wcześniej znikome – zaczęły wyraźnie rosnąć. Zmiana poziomów marż w dół była widoczna w wynikach kilku deweloperów giełdowych już w I połowie br., jednak największe różnice zobaczymy zapewne w niedalekiej przyszłości. Wobec wyraźnie zmniejszonej sprzedaży trudno przenieść całość wzrostu kosztów na kupujących – tłumaczy.

Zdaniem ekspertki oznaczać to będzie mniejszą rentowność przyszłych projektów deweloperskich.

– Obecne otoczenie nie wpływa pozytywnie na rozpoczynanie nowych projektów, a tam, gdzie nie da się osiągnąć zadowalającej marży, budynki mieszkaniowe zapewne w ogóle nie powstaną. Prowadzi do sytuacji wyraźnego wyhamowania skali oddawanych inwestycji – podsumowuje.

Jarosław Jędrzyński, analityk portalu Rynekpierwotny.pl, zaznacza, że średnia marża w okolicach 28 proc. to wciąż wynik rodem z okresu prosperity, ale ta przeszła do historii.

– W czasach koniunkturalnego spowolnienia, które w tym momencie przyjęło już formę załamania, marże deweloperskie niezawodnie poddają się korekcie. Pytanie tylko, jak silnej – mówi Jędrzyński. – W najbliższych miesiącach należy oczekiwać rosnącego ciśnienia na spadki cen nowych mieszkań w środowisku powszechnej drożyzny, rekordowej inflacji i rosnących kosztów inwestycji deweloperskich. Trudno byłoby obecnie wyliczyć, jak na te ostatnie wpłynie oczekiwany horrendalny wzrost kosztów energii. W tej sytuacji deweloperzy mieszkaniowi mogą znaleźć się między młotem a kowadłem – dodaje.

Ekspert zaznacza, że możliwość kompensowania wzrostu kosztów budowy wzrostem cen mieszkań wydaje się już ograniczona do minimum, jeśli nie do zera. Wydaje się więc bardzo prawdopodobne, że przełoży się to na intensywną presję na marże deweloperskie.

– Swoistym ruchem wyprzedzającym deweloperów, chroniącym przed tego typu tendencją jest widoczne w danych GUS za lipiec i sierpień intensywne ograniczanie nowych inwestycji. Powszechne stopowanie podaży jest głównym instrumentem obrony cen i marż przed niekontrolowanym spadkiem – mówi Jędrzyński. – Jednak mimo wszystko utrzymanie rentowności na obecnych poziomach wydaje się raczej niemożliwe na dłuższą metę. Kwestią pozostaje skala spadku. Bardzo możliwe, że już w przyszłym roku sukcesem może być utrzymanie średniej marży deweloperskiej brutto powyżej 20 proc. – podsumowuje.

– Liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w I połowie br. mocno spadła, według naszych obserwacji było ich o 70 proc. mniej niż rok temu, przy czym rynek praktycznie zamarł w małych i średnich miastach, a rynek pierwotny pod kątem sprzedaży radzi sobie istotnie gorzej niż rynek wtórny – mówi Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości w PKO BP. – Utrzymanie marż przez firmy deweloperskie przy silnym spadku sprzedaży będzie skutkowało wyraźnym obniżeniem przychodów i wyniku finansowego. W kolejnych kwartałach presja na poziom marż będzie negatywna – do oferty trafia bowiem coraz więcej mieszkań w inwestycjach realizowanych w warunkach wysokich kosztów, a słabość popytu może zmusić deweloperów do częstszego udzielania rabatów klientom. Oceniamy, że spadek marż może dotyczyć przede wszystkim inwestycji w mniejszych i średnich miastach – podsumowuje.