Najsilniejsi finansowo gracze będą utrzymywać produkcję mieszkań

W ciągu ośmiu miesięcy 2022 r. sprzedaliście 1578 mieszkań, z czego w I półroczu 1340, o 35 proc. mniej niż rok wcześniej. Lipiec i sierpień to w sumie 247 mieszkań, tymczasem aby zrealizować całoroczny plan rzędu 2,5 tys., musielibyście w ostatnich czterech miesiącach sprzedawać średnio prawie 230 lokali. Liczycie więc na poprawę koniunktury jesienią?

W całym roku nastawiamy się na sprzedaż ok. 2 tys. mieszkań, spodziewamy się pewnego powakacyjnego odbicia sprzedaży, ale bez fajerwerków. Jaki jest rynek, każdy widzi.

Dane GUS za lipiec pokazują załamanie produkcji mieszkań w skali kraju względem wcześniejszych miesięcy. Część giełdowych deweloperów mówi wprost o cięciu inwestycji. Tymczasem wy zapowiadacie, że będziecie realizować wewnętrzny harmonogram i najwyżej mieć większy zapas. Czy to nie ryzykowna strategia?

Rynek deweloperski jest w Polsce mocno rozdrobniony. Najmniejsze firmy rzeczywiście koncentrują się na kończeniu uruchomionych wcześniej projektów i nie planują rozpoczynania nowych. Średni gracze też ograniczają aktywność. Najwięksi, w tym Atal, odpowiadają za 20 proc. rynku. Niski popyt nie będzie trwać wiecznie, a za dwa, trzy lata okaże się, że podaż mieszkań jest niższa o połowę. Mamy potencjał finansowy, mocny bilans, by przez jakiś czas działać w ten sposób i być po tej stronie rynku, która utrzymuje podaż. Na skurczonym rynku będziemy mieć gotowy produkt, kiedy zapotrzebowanie odbije. Oczywiście, będziemy rozbudowywać ofertę racjonalnie, małymi partiami, nie chodzi przecież o budowę jakiegoś gigantycznego zapasu. Staramy się podtrzymać naszą strategię zakładającą posiadanie w ofercie 20–30 projektów w siedmiu aglomeracjach.

Popyt na mieszkania jest dziś zamrożony przez sytuację na rynku kredytów. Stopy urosły szybko i mocno, rekomendacja S dodatkowo podkopuje zdolność kredytową konsumentów. Pojawiła się informacja, że decydenci pracują nad programem tanich pożyczek dla młodych rodzin. To dobry kierunek?

Kierunkowo, tak. Diabeł oczywiście tkwi w szczegółach, ale program finansowego wspierania kupujących wydaje się rozsądniejszy od pomysłu, że to państwo będzie budować tanie mieszkania – to zupełnie nie wypaliło. Jeżeli tak znaczna część społeczeństwa nie jest w stanie udźwignąć takiego oprocentowania, to państwo chyba stać na wsparcie, przynajmniej pewnych grup społecznych. Nie ma prostszej formy niż dopłata, oczywiście należałoby zastosować jakieś kryteria dochodowości itp.

Realistycznie to jednak dopiero obniżka stóp procentowych będzie czynnikiem, który poprawi sytuację. Wysokie stopy to zresztą problem nie tylko mieszkaniówki, ale też całej gospodarki. Przy tak drogim pieniądzu firmom naprawdę trudno funkcjonować, szczególnie w tych branżach, gdzie rentowności są niskie.

Kilka dni temu wykupiliście obligacje o wartości 138 mln zł. Na Catalyst pozostają jeszcze dwie serie zapadające w 2023 r. o wartości 240 mln zł. Czyli w najbliższym czasie będziecie raczej redukować dług, niż wypuszczać nowe papiery?

Doprowadziliśmy do tego, że mamy na rachunkach i lokatach ponad 600 mln zł gotówki, znacznie więcej niż zadłużenia oprocentowanego do spłaty, czyli po prostu więcej niż obligacji i kredytów do spłaty. Doprowadziliśmy dzięki temu do równowagi, nie ponosimy nadmiernych kosztów odsetkowych. To jest dziś bardzo ważne. Trudno mi sobie wyobrazić, jak można prowadzić biznes w Polsce, płacąc kilkanaście procent rocznie odsetek, kiedy projekty zajmują dwa, trzy lata. W tej chwili bazujemy na środkach własnych i jesteśmy gotowi funkcjonować tak jeszcze przez co najmniej rok, nie ponosząc dodatkowych kosztów odsetek kredytowych. Wcześniej część długu wykupywaliśmy przedterminowo i możemy to kontynuować.

Spójrzmy na wyniki finansowe po I półroczu. O ile w I kwartale marża brutto ze sprzedaży była bardzo wysoka, rzędu 33 proc., o tyle w II kw. zjechała lekko poniżej 20...

Wynik finansowy z kwartału na kwartał może się różnić, raz mocniej w górę, raz mocniej w dół – nie przywiązywałbym do tego wagi. Kluczowe jest to, że średnią rentowność w dłuższym okresie chcemy utrzymywać na poziomie 25 proc. I taką właśnie mamy w skali całego I półrocza.

Spadek sprzedaży mieszkań Kowalskim część deweloperów próbuje rekompensować aktywnością na rynku PRS, instytucjonalnego najmu lokali. Dalej będziecie wyjątkiem?

Nasz model biznesu polega na budowaniu mieszkań dla Polaków, zarówno tych kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów nabywających nawet po kilka, kilkanaście nieruchomości na wynajem. Mam nadzieję, że ten tradycyjny rynek wróci relatywnie szybko. Gdyby jednak trafiła się jakaś nadzwyczajna oferta od funduszu PRS, moglibyśmy to przeanalizować.

W komentarzu do wyników napisaliście, że ceny gruntów się urealniły i to dobry moment na zakup.

W I połowie tego roku zainwestowaliśmy w bank ziemi blisko 270 mln zł, to rekord, ale planujemy dalsze zakupy, bo myślimy długofalowo. Ceny gruntów, licząc średnio, spadły. Skończyło się ostre licytowanie w przetargach. Zdarzają się postępowania, gdzie ziemia idzie za cenę wywoławczą, a tam, gdzie oczekiwania są za wysokie, nikt do przetargu nie staje. Jeszcze rok temu kupowano po absurdalnych stawkach – ciężko mi sobie wyobrazić, jak teraz budować na takich działkach.

A czy wśród tych „przyciśniętych” sytuacją są inni deweloperzy? Czy to czas na okazyjne przejęcia ziemi od takich graczy, którzy muszą ratować płynność?

„Ratować” sugeruje, że na rynku są jakieś problemy. Przez wiele lat mieliśmy bardzo dobrą koniunkturę, więc naprawdę mało jest takich skrajnych przypadków. Ktoś po prostu na tych ostatnich projektach, gdzie ziemia była relatywnie droga, dużo nie zarobi albo poniesie stratę, ale to nie znaczy, że od razu zbankrutuje, bo na kilku wcześniejszych inwestycjach był zysk.