Deweloperzy borykają się ze spadkiem sprzedaży mieszkań Kowalskim i są skłonniejsi do negocjacji, a popyt na najem jest bardzo silny, o czym świadczy skokowy wzrost czynszów. A co przeszkadza funduszom PRS rozwijać skrzydła w Polsce?

Jesteśmy w bardzo trudnym momencie, mamy wojnę za wschodnią granicą, co działa na inwestorów dość mocno, są oni bardziej wstrzemięźliwi, jest duża niepewność odnośnie do otoczenia makro. Mamy wysoką inflację i wysokie koszty finansowania. Kredyty są drogie nie tylko dla indywidualnych nabywców mieszkań, ale dla każdego uczestnika rynku nieruchomości. Cały czas mamy też wysokie ceny mieszkań, spowodowane utrzymującymi się na wysokim poziomie kosztami materiałów i wykonawstwa. Dodatkowym problemem jest to, że czynsze w przypadku PRS są pobierane w 99 proc. przypadków w złotych.

Czy mamy boom na rynku sprzedaży detalicznej, czy – jak teraz – zapaść, w przypadku funduszy PRS pokutują dwa główne stereotypy, do tej pory powielane niestety m.in. przez decydentów: fundusze masowo wykupują mieszkania i zrobią nam drugi Berlin, windując czynsze. Są więc zapowiedzi jakiejś formy opodatkowania PRS-u – transakcji zakupu czy posiadanych portfeli...

Wszystkim posługującym się takimi stereotypami, w tym rządzącym, polecałabym zapoznać się z faktami. Mamy w tej chwili ok. 8,5 tys. mieszkań w najmie instytucjonalnym, co nie jest nawet 1 proc. całego zasobu lokali na wynajem. Rynek najmu to domena właścicieli indywidualnych, a nie funduszy. Za instytucjonalizacją najmu przemawia wiele czynników – z punktu widzenia konsumentów to bezpieczniejsza, bardziej przewidywalna forma. Właściciel indywidualny może z dnia na dzień poprosić nas o wyprowadzenie się, a dziś naprawdę trudno jest o wolne mieszkanie w dużych miastach. Kiedy wynajmujemy od funduszu, możemy być pewni okresu najmu i wysokości czynszu.

Co do opodatkowania, ten rynek jest u nas jeszcze tak niewielki, że mowa o jakimkolwiek dodatkowym obciążeniu finansowym będzie działać hamująco. Nakładanie teraz podatków może spowodować, że inwestorzy nie będą lokować w mieszkania na wynajem w Polsce, tylko wybiorą Czechy, Słowację, Węgry albo kraje zachodniej Europy. Generalnie w Polsce mamy problem z brakiem przewidywalności legislacji, bałaganem podatkowym – to jest hamulcem dla wielu decyzji biznesowych – słyszymy to od lat.

Nakładanie podatku i hamowanie rynku PRS byłoby absurdem, skoro mamy strukturalny niedobór mieszkań, szacowany na 0,65–4 mln lokali, oraz duży bieżący popyt. Z jednej strony napłynęli uchodźcy z Ukrainy, z drugiej mieszkania na wynajem są dzisiaj alternatywą dla osób, które nie mają zdolności kredytowej, a takich jest obecnie bardzo dużo. Potencjalnymi klientami PRS-ów są już więc nie tylko, jak do tej pory, ludzie u progu dorosłości, kierujący się elastycznością. To również osoby wypchnięte z rynku zakupu mieszkań z powodu wysokich stóp procentowych oraz drogich kredytów.

Sytuacja jest naprawdę trudna. Przeprowadziliśmy niedawno kolejną ankietę badającą rynek najmu i wyraźnie rok do roku wzrosła liczba osób deklarujących, że współdzieli wynajmowane lokum z innymi. Kolejną kwestią dla mnie szokującą było to, że 10 proc. najemców w ogóle nie ma żadnej umowy.

Wspominał pan o wzrostach czynszów – to jest nie tylko efekt nierównowagi popytu i podaży, spadku oferty lokali na wynajem. Wzrastają koszty utrzymania samych nieruchomości, mamy kryzys energetyczny, co również stwarza presję na wzrost stawek. Warto też pamiętać, że wielu indywidualnych nabywców lokali z myślą o najmie również posiłkowało się kredytem, którego obsługa stała się droższa – a ten wzrost przerzucany jest na czynsz.