Z doświadczeń inżynierów prowadzących budowy w tym remonty, wynika, że im mniejsza budowa czy remont, tym większe problemy na etapie realizacji, odbiorów czy gwarancji. Tym bardziej, że jak mówią eksperci, w tym obszarze króluje umowa na słowo honoru.
- Oczywiście jak w każdej sytuacji potrzebny jest zdrowy rozsądek, do małego remontu nie zatrudnimy sztabu specjalistów, ale musimy pamiętać, że życie pisze różne scenariusze i powinniśmy być na nie gotowi szczególnie, gdy wydatkujemy własne środki – mówi Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany, manager procesów budowlanych.
Umowa ustna i o dzieło
W branży budowlanej występuje praktyka zawierania umów w formie ustnej, w szczególności na niewielki zakres prac. Umowa taka jest prawnie wiążąca, choć dla celów dowodowych lepiej, aby miała postać pisemną. Istota będzie jest w niej treść regulująca prawa i obowiązki wykonawcy oraz inwestora.
- Nie wiem, z czego się to wynika, ale jako społeczeństwo nie jesteśmy zwolennikami spisywania umów, dopiero podczas chęci wyegzekwowania od wykonawcy realizacji umowy uświadamiamy sobie, jakie popełniliśmy błędy na wstępnym etapie. Nie wspominając o zaliczkach na poczet realizacji robót, tematy rzeka szczególnie w obecnym okresie – przypomina Okuń.
Czytaj więcej
Nawet 18,9 proc. PKB, czyli ok. 590 mld zł może wynosić wartość aktywności w gospodarce cienia w tym roku – szacuje w najnowszych raporcie Instytut Prognoz i Analiz Gospodarczych.
Dlatego jak rekomenduje Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, przed zawarciem umowy dotyczącej prac remontowych, trzeba ocenić stopień ryzyka. Przy niewielkim zakresie, można wziąć umowę o dzieło.
- Znaczenie może mieć podleganie inwestycji pod wymogi prawa budowlanego. Przy umowie o dzieło wykonawca zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Umowa o dzieło jest umową rezultatu. Musi być on konkretnie oznaczony, z góry określony oraz obiektywnie osiągalny i pewny np. malowanie 30 mkw ścian w pokoju – wyjaśnia prawnik.
Koniecznie trzeba ustalić termin realizacji dzieła. Najlepiej zrobić to wskazując dzień, do którego wykonawca powinien ukończyć prace. Warto wskazać, jakie materiały oraz techniki budowlane mają zostać zastosowane podczas realizacji inwestycji. Ważne jest także podanie miejsca wykonania umowy. Można określić je poprzez wskazanie adresu nieruchomości bądź podanie numerów działki ewidencyjnej i księgi wieczystej. Do umowy można także załączyć projekt lub szkic wskazujące miejsce i sposób wykonania prac.
Umowy o roboty budowlane
Z umową o roboty budowlane mamy do czynienia, gdy zakres prowadzonych prac jest znaczny, są one skomplikowane i wzajemnie ze sobą powiązane. Roboty budowlane są wykonywane w sposób zorganizowany i prowadzone w oparciu o projekt budowlany, który został sporządzony i zatwierdzony zgodnie z prawem. Za ich kierowanie i nadzór są odpowiedzialne osoby posiadające odpowiednie uprawnienia np. kierownik budowy czy inspektor nadzoru inwestorskiego.
- Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. W pewnym zakresie do umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło – wyjaśnia mec. Jarzyński.
Zamówienia publiczne
W przypadku umów komercyjnych czy zamówień publicznych sytuacja jest diametralnie inna – lepsza. Warunki zawarcia umowy obliguje obowiązujące prawo tj. między innymi ustawa prawo zamówień publicznych. Zleceniodawca jest zobowiązany określić szczegółowo przedmiot umowy czy zakres odbioru poprzez projekt budowlany, Specyfikację Techniczną Wykonania i Odbioru robót itd.
- Oczywiście również zdarzają się kłopoty podczas ich realizacji, ale mamy narzędzie do ich wyegzekwowania, właściwe dokumenty, odpowiedni nadzór inwestorski włącznie z obsługą prawną przygotowaną na postępowanie sądowe. Umowy komercyjne czy te w zamówieniach publicznych tak naprawdę zależą od osoby (radca prawny adwokat), która daną umowę przygotowuje nie ma jakiś specjalnych wytycznych – dobra praktyka danej kancelarii – wyjaśnia Mariusz Okuń.
Nadzór prawnie jest określony w rozporządzeniu ministra infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego, gdzie enumeratywnie wymienione są obiekty i roboty, nad którymi wymagany jest inspektor nadzoru.
