Wierzymy, że najem instytucjonalny ma w Polsce przyszłość

Testujemy możliwość pobierania czynszów w euro – mówi Maximilian Mendel, dyrektor zarządzający Zeitgeist w Polsce.

Publikacja: 27.10.2022 21:36

Wierzymy, że najem instytucjonalny ma w Polsce przyszłość

Foto: Mat.prasowe

Zeitgeist to jeden z graczy, którzy najwcześniej pojawili się w Polsce z zamiarem budowy rynku PRS – zarówno mieszkań na wynajem, jak i prywatnych akademików. Jak obecnie wygląda portfel i jakie macie plany rozwoju?

Firma powstała w 2014 r. w Czechach, jest obecna także w Polsce, Niemczech i we Włoszech, łącznie zarządza aktywami o wartości 800 mln euro. Z tego ponad 300 mln euro przypada na Polskę, gdzie rozwijamy się od 2016 r. Nazwałbym Zeitgeist asset managerem ze zdolnościami deweloperskimi. Nie boimy się realizować własnych projektów – to głównie rewitalizacje istniejących budynków, często historycznych, podlegających konserwatorowi zabytków. Ale w takich budynkach, dobrze zlokalizowanych, widzimy wartość dodaną w długim terminie. Oczywiście współpracujemy też z zewnętrznymi deweloperami mieszkaniowymi.

W Polsce dotychczas zainwestowaliśmy w 15 projektów w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Te projekty są obecnie na różnych etapach zaawansowania.

W dwóch już jest prowadzona działalność operacyjna. To kupiony w zeszłym roku działający akademik przy ul. Koszykarskiej w Krakowie, liczący prawie 350 łóżek, a wiosną przejęliśmy od dewelopera zamówione osiedle w Gdańsku, liczące 204 mieszkania.

Na nasz portfel składają się też nieruchomości biurowe – to część kupionego od Grupy Orange kompleksu przy ul. Nowogrodzkiej w Warszawie – i trochę handlu. Mamy też w planach budowę hotelu.

Jak się wynajmują te gdańskie mieszkania?

Cały jeden blok wynajęła firma dla swoich pracowników. Pozostałe trzy wynajmujemy klientom indywidualnym. Jesteśmy zadowoleni z tempa, do końca roku powinniśmy mieć już pełne obłożenie, co jest zgodne z naszymi oczekiwaniami. Zarówno ten kompleks, jak i wszystkie nowe inwestycje przeznaczone na najem długoterminowy będą funkcjonować pod marką Home by Zeitgeist, bardzo upraszczającą proces najmu.

Na jakim etapie są inne inwestycje?

W realizacji mamy trzy projekty w Warszawie. Trwa budowa przy ul. Wrzesińskiej (127 lokali) i św. Barbary (50 mieszkań), właśnie dostaliśmy pozwolenie na budowę drugiego budynku przy ul. św. Barbary (14 lokali). Te mieszkania powinny wejść na rynek najmu na początku 2024 r.

W jaki portfel mieszkań celujecie?

W najmie i realizacji jest teraz 400 mieszkań, ale ambicje mamy większe. Rozglądamy się, szukamy okazji, jesteśmy otwarci na współpracę z deweloperami. Wierzymy w to, że najem instytucjonalny ma przyszłość.

Popyt klientów indywidualnych na zakup mieszkań w Polsce zmalał bardzo znacząco, ale widzimy nieustanne zainteresowanie funduszy. Jeśli chodzi o sam rynek najmu, popyt jest bardzo mocny i podaż jest za mała, by go zaspokoić – m.in. za sprawą napływu do Polski osób z Ukrainy i Białorusi.

Dopóki na rynku sprzedaży detalicznej był boom, deweloperzy raczej niechętnie myśleli o współpracy z funduszami PRS. Czy dziś łatwiej jest wam negocjować?

Owszem, jest coraz więcej deweloperów, którzy chcieliby współpracować, ale z punktu widzenia inwestorów PRS jest jeszcze jedna strona medalu: wzrost kosztów. Cały czas drogie są też działki. Koszty budowy są wysokie, i co gorsza nie wiemy, czy stabilne – deweloperzy oczekują, że fundusze wezmą na siebie pełne ryzyko zmian cen realizacji. Do tego dochodzą wysokie koszty finansowania. Wszystkie te obciążenia są wysokie wobec rentowności, jaką możemy uzyskać z wynajmu. Jesteśmy jak najbardziej gotowi na współpracę, ale wszystko jest kwestią rachunku ekonomicznego.

Dla kogo przeznaczony jest wasz produkt? Czy będziecie więcej wynajmować firmom?

To kwestia aktualnej sytuacji na lokalnych rynkach. Niedawno w Gdańsku cały blok wynajęliśmy firmie, to było niedługo po wybuchu wojny w Ukrainie. W tych mieszkaniach, często kawalerkach, rozlokowane są zarówno pary, jak i większe rodziny – po prostu umowę zawarliśmy z jednym podmiotem. Naszymi typowym klientami długoterminowymi będą przedstawiciele klasy średniej, z którymi będziemy zawierać bezpośrednie umowy.

Staramy się, by lokalizacja naszych inwestycji była bardzo dobra: w samym centrum lub w dzielnicach mieszkaniowych dobrze połączonych z miejscami pracy. Stawiamy na jakość: oferujemy wysoki standard mieszkań i obsługi. Mamy własny zespół wynajmujący mieszkania, zatrudniamy też zewnętrzne firmy zarządzające nieruchomościami.

Dodam, że w Krakowie przy ul. Racławickiej deweloper stawia na nasze zlecenie budynek, który będzie mieścić prywatny akademik i apartamenty serwisowane na wynajem średnioterminowy. Na rynku brakuje dziś oferty „mixed-use” – PRS służy najmowi długoterminowemu, a hotele oferują pobyty krótkoterminowe. Natomiast jeśli chodzi o najem kilkumiesięczny, jest to nisza do zagospodarowania. Nasze realizacje tego typu w Pradze funkcjonują bardzo dobrze.

Jakie są plany, jeśli chodzi o akademiki?

Widzimy spory potencjał i popyt długoterminowy. Standard akademików państwowych jest niski, a podaż dostarczana przez prywatnych inwestorów daleko poniżej chłonności rynku. Wynajem mieszkania czy choćby pokoju to w tej chwili bardzo duży koszt. Dlatego nasz pierwszy krakowski akademik przy ul. Koszykarskiej jest w pełni wynajęty, drugi w budowie. Mamy też duży projekt w toku w Warszawie na Solcu. Chcemy się rozwijać w innych miastach w Polsce, a także w innych krajach. W Czechach działają już cztery prywatne akademiki zarządzane przez Zeitraum Student Housing, naszą spółkę córkę dedykowaną domom studenckim.

Jak postrzegacie ryzyko kursowe jako inwestor zagraniczny? W biurowcach, magazynach, centrach handlowych standardem są czynsze w euro. Ale w PRS – w złotych.

To oczywiście jest temat. Inwestujemy, bo wierzymy w długoterminowy potencjał PRS w Polsce i w to, że finalnie Polska przyjmie euro. Przyznam, że już teraz testujemy możliwości rozliczania czynszów w euro. Nie wszyscy najemcy się na to zgodzą, bo postrzegają to jako ryzyko, ale przecież standardowa umowa najmu trwa rok i raczej trudno sobie wyobrazić, by wahania w tym czasie były aż tak znaczące.

CV

Maximilian Mendel jest dyrektorem zarządzającym Zeitgeist Asset Management w Polsce od początku 2022 r. Wcześniej był partnerem w REAS, a po przejęciu tej firmy przez JLL – dyrektorem działu living investments. W Warszawie pracuje od 2005 r. Ukończył studia w zakresie planowania urbanistycznego na Uniwersytecie w Dortmundzie w Niemczech oraz studia doktoranckie z geografii w Instytucie Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN w Warszawie.

Zeitgeist to jeden z graczy, którzy najwcześniej pojawili się w Polsce z zamiarem budowy rynku PRS – zarówno mieszkań na wynajem, jak i prywatnych akademików. Jak obecnie wygląda portfel i jakie macie plany rozwoju?

Firma powstała w 2014 r. w Czechach, jest obecna także w Polsce, Niemczech i we Włoszech, łącznie zarządza aktywami o wartości 800 mln euro. Z tego ponad 300 mln euro przypada na Polskę, gdzie rozwijamy się od 2016 r. Nazwałbym Zeitgeist asset managerem ze zdolnościami deweloperskimi. Nie boimy się realizować własnych projektów – to głównie rewitalizacje istniejących budynków, często historycznych, podlegających konserwatorowi zabytków. Ale w takich budynkach, dobrze zlokalizowanych, widzimy wartość dodaną w długim terminie. Oczywiście współpracujemy też z zewnętrznymi deweloperami mieszkaniowymi.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Okienko zakupów dla PRS teoretycznie otwarte
Nieruchomości mieszkaniowe
Dom Development też wchodzi w PRS
Nieruchomości
Sprzedaż mieszkań szuka dna
Nieruchomości
Odważnym szczęście sprzyja
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości
W małych miastach popyt na najem jest także silny
Banki
Bank odmawia kredytu? Będzie nadal odmawiał. KNF: Mieszkania powinny więc stanieć