W ciągu najbliższych dwóch, trzech lat deweloperzy będą borykać się z obniżonym popytem Kowalskich na mieszkania, bo dopiero w 2025 r. należy się spodziewać poprawy otoczenia makro i powrotu niskich stóp. Ten czas to okienko zakupów dla funduszy PRS, ponieważ gdy tylko wróci popyt detaliczny, deweloperzy znów będą woleli sprzedawać lokale Kowalskim. Taki przekaz popłynął m.in. z debat podczas kongresu zorganizowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich w Poznaniu. Choć coraz więcej firm deklaruje chęć współpracy z nabywcami instytucjonalnymi, to nie widać wysypu transakcji – na rodzącym się polskim rynku najmu chodzi o zamawianie bloków u deweloperów, a nie kupowanie gotowych, wynajętych, nieruchomości.

Inwestorzy PRS również odczuwają presję kosztów zarówno gruntów i wykonawstwa, jak i finansowania.

Przemysław Orchowicz, szef Heimstaden na Polskę, przypomniał podczas panelu towarzyszącego publikacji raportu o PRS przez Cushman & Wakefield, że inwestor wszedł do naszego kraju, zawierając duże umowy ramowe na budowę mieszkań z renomowanymi deweloperami. To m.in. Marvipol i Spravia (d. Budimex Nieruchomości – red.). Przyznał, że dziś, przez wzrost kosztów, stanowi to wyzwanie. Zdaniem Orchowicza fundusze będą chętniej angażować się w projekty już w pewnym stopniu zaawansowane – najlepiej z pozwoleniem na budowę, dogranym generalnym wykonawcą i zabezpieczonymi materiałami, by minimalizować ryzyko. Jednocześnie Heimstaden i inne platformy, których przedstawiciele byli obecni na panelu: Vantage Rent (TAG Immobilien) i LivUp (Aurec Capital) – nie dopuszczają, by umowy z deweloperami miały zawierać klauzule waloryzacyjne. Warunkiem współpracy musi być sztywna cena.

Kolejne wyzwanie dla PRS to ryzyko kursów walut. W przypadku nieruchomości komercyjnych standardem jest, że czynsze pobiera się w euro – tak jest w biurach, magazynach czy centrach handlowych. To przewidywalność poziomu przepływów, tymczasem w przypadku PRS w Polsce czynsze płacone są w złotych. To powoduje, że wpływy z najmu nie są stabilne, a hedging jest bardzo drogi. Ponadto trudno uzyskać finansowanie bankowe w euro, obecnie tańsze niż w złotych, nie mając przychodów w walucie.

Okazuje się jednak, że część graczy PRS już testuje lub przymierza się do możliwości pobierania czynszów w euro – na razie na zasadzie dobrowolności. Argumentują, że typową umowę najmu zawiera się na 9–12 miesięcy, co oznacza, że ryzyko kursowe z punktu widzenia najemcy jest ograniczone.