Upaść czy się naprawić. Dylematy dewelopera

Na pytanie, czy wchodzić w upadłość czy próbować zrobić restrukturyzację, nie ma prostej odpowiedzi. Jeżeli przez na przykład trzy miesiące deweloper nie płaci wymagalnych faktur generalnemu wykonawcy, dostawcy materiałów czy też dostawcom usług, to powoduje to, że zobowiązany jest, nie później niż w terminie trzydziestu dni od dnia, w którym wystąpiła podstawa do ogłoszenia upadłości, zgłosić w sądzie wniosek o jej ogłoszenie – wyjaśnia Mateusz Haśkiewicz, doradca restrukturyzacyjny i syndyk masy upadłościowej z kancelarii HDRU.

Obowiązki menedżera

Złożenie we właściwym terminie wniosku jest obowiązkiem prawnym menedżera. – Zaniechanie rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec wierzycieli, odpowiedzialność za zobowiązania podatkowe spółki, sankcję w postaci okresowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej i zasiadania w organach spółek, a nawet odpowiedzialność karną – tłumaczy prof. Rafał Adamus, ekspert prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego. – Ale już zainicjowanie procedury restrukturyzacyjnej nie jest „przymusowe”.

Stan „niewypłacalności” w rozumieniu art. 11 pr. upadł. jest przesłanką zarówno do restrukturyzacji, jak i upadłości. Jak mówi prof. Adamus, gdyby menedżerowie podejmowali decyzję o działaniu ratunkowym na bardzo wczesnym etapie problemów ekonomicznych, jeszcze w stanie „zagrożenia niewypłacalnością”, wówczas wybór byłby prosty i padłby na restrukturyzację.

– Zatem pierwszy wniosek nasuwa się sam: im szybciej dojdzie do działania, tym lepiej – mówi ekspert.

Także umiejętne dopasowanie właściwego typu postępowania restrukturyzacyjnego do konkretnych potrzeb dewelopera to początek, ale nie koniec sukcesu. Dużo zależy od takich czynników jak stan zaawansowania przedsięwzięć, potrzeba odstąpienia od umów wzajemnych, stopień zagrożenia egzekucjami, skala sporności roszczeń itp.

Ochrona nabywcy

W przypadku działalności deweloperskiej sytuacja jest skomplikowana, ponieważ nie można tu przejść przez uproszczoną restrukturyzację oraz postępowanie o zatwierdzenie układu. – Przez ostatnie dziesięć lat ustawodawca bardzo mocno ulepszał ochronę klientów niewypłacalnego dewelopera. Za każdym razem trzeba dopasować ścieżkę do sytuacji danego dewelopera, stopnia niewypłacalności, sytuacji nabywców, np. sprawdzić, czy mają rachunki powiernicze otwarte czy zamknięte. Restrukturyzacja wymaga zgody wierzycieli – wskazuje Piotr Zimmerman, wspólnik w kancelarii Zimmerman Sierakowski i Wspólnicy.

A jak dodaje Mateusz Haśkiewicz, propozycje, które są składane nabywcom, powinny w pierwszym rzędzie uwzględniać rozwiązania prowadzące do zaspokojenia poprzez przeniesienie na nabywców własności nieruchomości.

Trzeba pamiętać także o jeszcze jednym aspekcie – jest to pozycja banku finansującego inwestycję. Bank ma uprzywilejowanie w stosunku do dewelopera, ale w niektórych punktach musi ustąpić nabywcom. Precyzyjne określenie praw i obowiązków poszczególnych stron jest niezbędne, aby postępowanie zakończyło się sukcesem.

Z punktu widzenia klienta końcowego różnica między upadłością a restrukturyzacją może dotyczyć czasu. W restrukturyzacji zwykle budowę udaje się dokończyć szybciej.

– W tym czasie deweloper może w dalszym ciągu prowadzić działalność gospodarczą, a jego zobowiązania względem generalnego wykonawcy, podwykonawców, dostawców, itp. mogą zostać odroczone, rozłożone na raty czy też zmniejszone na przykład poprzez umorzenie części zobowiązania – wylicza radca prawny Mateusz Haśkiewicz.

Deweloper może oczywiście wybrać drogę upadłości. Ale, jak przestrzega mec. Piotr Zimmerman, gdyby chciał w przyszłości jeszcze prowadzić działalność deweloperską, mieć zdolność kredytową, to z punktu widzenia jego historii biznesowej jest to bardzo zły wybór.