Platforma ELI na ścieżce wzrostu

Utworzona latem 2018 r. platforma European Logistics Investment nie zwalnia tempa. Spodziewa się, że na koniec przyszłego roku portfel magazynów w Polsce będzie liczył niemal 1 mln mkw., a jego wartość brutto (GAV) przekroczy 1 mld euro.

Rosnące zasoby

ELI zadebiutowało z impetem, kupując od Panattoni dziewięć parków logistycznych o powierzchni 300 tys. mkw. za 200 mln euro i zawiązując z tym deweloperem sojusz zakładający dalszą ekspansję.

– Obecnie platforma liczy aż 19 wybudowanych projektów o łącznej powierzchni najmu ponad 600 tys. mkw., co oznacza, że od debiutu podwoiliśmy wielkość portfela – mówi Huber Rossa, Senior Vice President Investments w Griffin Real Estate, spółce będącej akuszerem wielu platform inwestycyjnych w Polsce we współpracy z zagranicznymi funduszami.

– Dzięki położeniu naszych projektów we wszystkich strategicznych lokalizacjach w Polsce oraz partnerstwu z Panattoni dostarczamy najemcom wysokiej jakości obiekty logistyczne. Nasza strategia sprawdza się, o czym świadczy fakt, że magazyny z naszego portfolio są niemal w całości wynajęte – mówi Łukasz Toczek, Senior Vice President Investments w Griffin Real Estate.

Jeśli chodzi o projekty deweloperskie, w budowie jest blisko 120 tys. mkw. Menedżerowie spodziewają się, że do momentu ukończenia tych inwestycji będą one wynajęte w ponad 90 proc.

– Ponadto, w najbliższym czasie planujemy pozyskać nowe projekty pozwalające na realizację ponad 200 tys. mkw., przy czym blisko połowa tej powierzchni będzie zabezpieczona umowami najmu – mówi Łukasz Toczek.

Strategia ELI zasadza się na trzech filarach. Po pierwsze, platforma buduje obiekty BTS, czyli na zamówienie konkretnych najemców. Po drugie, wielkopowierzchniowe magazyny multilet (dla wielu najemców – red.) w strategicznych lokalizacjach kraju. Po trzecie, tzw. magazyny ostatniej mili blisko miast, które są odpowiedzią na bardzo silny trend rozwoju e-commerce.

– Projekty w portfolio ELI zlokalizowane są zarówno w kluczowych logistycznych lokalizacjach, jak Warszawa, Górny Śląsk, Łódź, Wrocław czy Poznań, jak i w miastach, które dzięki rozwojowi infrastruktury zyskały na atrakcyjności dla naszej działalności, jak np. Toruń, Radom czy Lublin – wylicza Hubert Rossa.

Platforma stawia na projekty deweloperskie. Dlaczego? – Naszym inwestorom zależy na budowaniu odpowiednio wysokiej wartości w ramach przeprowadzanych inwestycji oraz stworzeniu portfela obiektów spełniających najwyższe standardy jakości. Dlatego skupiamy się na projektach deweloperskich, które spełniają takie kryteria – tłumaczy Hubert Rossa. – Nasze podejście jest jednak elastyczne i nie wyklucza inwestowania w projekty również o innym charakterze – zastrzega. Taką właśnie inwestycją był listopadowy zakup od Aviva Investors, kompleksu Wrocław Business Park – dwóch magazynów wraz z 13 ha terenu, na którym ELI zbuduje kolejne obiekty.

Dobre perspektywy

Magazyny dobrze znoszą pandemię, jak menedżerowie oceniają perspektywy?

– Znaczącą rolę w rozwoju rynku logistycznego odgrywa handel w internecie. W Polsce udział e-commerce w handlu detalicznym to około 6 proc., dla porównania w Wielkiej Brytanii to blisko 20 proc., a Holandii, Irlandii czy Danii – około 15 proc. Mamy też sporo do nadrobienia pod względem krajów bliższych kulturowo, udział e-commerce w Czechach jest blisko dwukrotnie wyższy niż w Polsce. Mamy więc solidne podstawy, by sądzić, że dynamiczny rozwój e-commerce będzie w najbliższym czasie przyspieszał – mówi Hubert Rossa.

– Dynamiczny rozwój e-commerce w Polsce dostrzegają tacy giganci, jak Amazon czy Zalando, którzy również ze względu na zarówno dogodne położenie geograficzne, jak i bardzo dobre połączenia drogowe z sąsiednimi państwami wybierają właśnie nasz kraj, aby tu stworzyć centra dystrybucyjne. Zapewniają oni dodatkowy bodziec do rozwoju sektora logistycznego – dodaje Łukasz Toczek. – Nie zapominajmy jednak o innych czynnikach wpływających na rozwój rynku logistyki w Polsce, jak tzw. nearshoring, czyli tendencja do skracania łańcuchów dostaw, czy istotna poprawa infrastruktury drogowej w naszym kraju połączona z atrakcyjnością lokalnego rynku pracy – wskazuje.

Branża magazynowa to także hale służące lekkiej produkcji przemysłowej. Jakie tu rysują się perspektywy? ELI w tym roku zawarła z najemcami z tej branży umowy obejmujące ponad 50 tys. mkw. powierzchni, co jest wynikiem zbliżonym do ubiegłorocznego.

– Planowanie nowych zakładów produkcyjnych to długi proces, często poprzedzony drobiazgową analizą rynku i lokalizacji – również pod kątem dostępności odpowiednio wykwalifikowanej siły roboczej. Po wytypowaniu docelowej lokalizacji najemca często podejmuje decyzję, aby związać się z nią na dłuższy czas. W związku z tym nawet chwilowe spowolnienie związane z obecną sytuacją gospodarczą ma ograniczony wpływ na długoterminowe trendy – mówi Łukasz Toczek. – Warto podkreślić, że do tej pory Polska była miejscem, gdzie swoje zdolności produkcyjne przenosiły kraje z Europy Zachodniej, a mówiąc o perspektywach rozwoju rynku logistycznego, należy również wskazać na wspomniany trend skracania łańcuchów dostaw. Obserwujemy proces przenoszenia operacji produkcyjnych z Azji bliżej rynków konsumenta, na czym w bardzo dużym stopniu może zyskać Polska – dodaje.

Już w ostatnich dwóch latach ELI widzi napływ firm z kapitałem azjatyckim, lokujących u nas produkcję. Jako najemców platforma pozyskała m.in. Varroc Lighting Systems, NVH, Proseat czy Marelli. Menedżerowie liczą, że w najbliższych latach ten trend tylko się umocni.

Trwający w ostatnich latach boom na rynku magazynów zachęcał do inwestycji spekulacyjnych, czyli budowania bez uprzedniego zabezpieczania umowami najmu. Czy dziś podejście jest ostrożniejsze?

– Mniej pewne czasy, jakich obecnie doświadczamy, wpływają na możliwości finansowania inwestycji oraz podejście do ryzyka przez różnych uczestników rynku, w tym banki, inwestorów czy najemców. Znajduje to swoje odzwierciedlenie w oczekiwanym poziomie umów przedwstępnych, który obecnie jest najwyższy od blisko dwóch lat – mówi Łukasz Toczek. – W odpowiedzi na uwarunkowania rynku i oczekiwania inwestorów skupiamy się na projektach, które gwarantują osiągnięcie odpowiednio wysokiego współczynnika wynajmu przed lub wkrótce po pozyskaniu projektu. Dotąd z powodzeniem udało się realizować ten cel również przez budowę obiektów typu BTS – dodaje.