Sprzedaż mieszkań: ceny nowych i używanych lokali

Jak mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, nowe mieszkania poza ścisłym centrum są tańsze od podobnych lokali na rynku wtórnym. - Nie można jednak generalizować - zastrzega. - W dzielnicy, gdzie dominuje nowe budownictwo, przy relatywnie wysokich cenach na rynku wtórnym, mieszkania deweloperskie mogą rzeczywiście wydawać się znacznie tańsze. Z kolei tam, gdzie mamy przewagę wielkiej płyty, to deweloperzy oferują droższe mieszkania. Wszystko zależy od konkretnej lokalizacji - podkreśla.

I dodaje, że na rynku pierwotnym cena mkw. nie obejmuje wykończenia, które podnosi koszt zakupu.

Tańsza dziura w ziemi

Na wykończenie mieszkania zwraca uwagę także Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert Emmerson Realty. - Ważny jest też wiek nieruchomości. W większości przypadków droższe są nowe mieszkania, mimo że trzeba jeszcze sporo zainwestować w ich wykończenie - mówi Skoczeń. - Klienci chcą jednak mieszkać w lokalu urządzonym tak, jak to sobie wymarzyli - dodaje.

Pytany o okazje ekspert Emmersona mówi, że trafiają się na początku budowy, na etapie dziury w ziemi. - Inwestor musi szybko sprzedać określoną liczbę mieszkań, by dostać bankowe finansowanie - wyjaśnia Skoczeń. - Okazje trafiają się także przy sprzedaży ostatnich mieszkań w danej inwestycji. Wtedy firma deweloperska chce jak najszybciej zakończyć sprzedaż. Daje więc rabaty - mówi.

Z kolei na rynku wtórnym, jak zauważa ekspert Emmersona, można trafić na okazję, kiedy sprzedającemu bardzo się spieszy z transakcją. - Na spory rabat możemy też liczyć, kupując duże mieszkanie, które trudno sprzedać - mówi Skoczeń.

Według Marcina Jańczuka okazyjnych ofert częściej dostarcza rynek wtórny. - Deweloperzy nie mają większych problemów ze sprzedażą mieszkań. Możliwości negocjacji są większe jedynie w przypadku ostatnich lokali na osiedlu, których deweloper chce się szybko pozbyć i zamknąć sprzedaż - potwierdza ekspert Metrohouse. - Na rynku wtórnym okazje wynikają często z sytuacji losowych, życiowych, a ten czynnik nie występuje na rynku pierwotnym. Podstawą do większych negocjacji ceny może być także gorszy standard nieruchomości. A to też nie jest argument, którego można użyć na rynku deweloperskim - podkreśla.

Jańczuk ocenia, że w segmencie mieszkań popularnych rabat powyżej 10 proc. ceny wyjściowej to dobry wynik. - Oczywiście w przypadku rynku wtórnego mówimy tu o zniżkach rynkowej ceny ofertowej. Zdarza się, że przy zawyżonej cenie nawet 20 proc. obniżka to żaden sukces - zastrzega ekspert Metrohouse.

A Jarosław Mikołaj Skoczeń dopowiada, że jeśli sprzedający szaleje z ceną, to po paru miesiącach, a czasami latach, musi ją bardzo obniżyć, by ktoś się zainteresował nieruchomością.

Przedstawiciele Grupy Deweloperskiej Geo podkreślają, że na wartość nieruchomości składa się wiele czynników. - Standard i jakość wykończenia, układ mieszkania, infrastruktura osiedla, położenie lokalu w budynku, dostępność komunikacji miejskiej czy prestiż dzielnicy – to tylko kilka z nich - wylicza Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo. - Zwykle największy wpływ na cenę ma adres Ogromne znaczenie ma odległość od centrum. W niektórych miastach lokale z drugiej ręki położone na starszych osiedlach, ale bliżej centrum są droższe niż deweloperskie – wyjaśnia.

Dyrektor przypomina też raport NBP, który podaje, że w pierwszym kwartale tego roku średnia cena ofertowa nowego lokalu w Krakowie wyniosła 6547 zł za mkw. Metr lokalu na rynku wtórnym był niemal o 300 zł droższy. - Największą różnicę odnotowano jednak w Warszawie, gdzie mkw. lokalu z drugiej ręki był wart średnio ponad 8,6 tys. zł, czyli prawie 800 zł więcej niż od dewelopera - podaje Geo. - Jeżeli klient chce kupić 50-metrowe lokum w Krakowie, to na rynku pierwotnym zapłaci średnio ok. 327 tys. zł. Mieszkanie z rynku wtórnego będzie warte już ponad 341 tys. zł. W Warszawie te kwoty wyniosłyby odpowiednio – 398 tys. zł i 432 tys. zł. - Analiza potwierdza, że nie warto ulegać stereotypom i zakładać z góry, że nowe mieszkania są droższe, mniej osiągalne – podkreśla Piotr Kijanka.

Stabilizacja, stabilizacja

Pytany o ceny mieszkań Marcin Jańczuk mówi o pewnej stabilizacji. - Na rynku wtórnym, z wyjątkiem Trójmiasta, gdzie ceny są nawet o 11 proc. wyższe niż przed rokiem (Gdańsk), możemy mówić o podobnych wycenach mieszkań jak w analogicznym okresie 2015 roku - podaje ekspert Metrohouse. - Ciekawą sytuację mamy w Łodzi, gdzie średnie ceny mieszkań używanych dość długo wynosiły 3,5 - 3,6 tys. zł za mkw. Teraz z miesiąca na miesiąc odczuwalne są niewielkie spadki. Średnia cena transakcyjna to 3,3 tys. zł za mkw.

O mieszkaniach używanych na osiedlach, gdzie deweloperzy prowadzą jeszcze sprzedaż, mówi Edyta Krakowiak, ekspert Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN). - W stolicy osiedli, na których rynek pierwotny spotyka się z wtórnym, jest najwięcej na Woli (zwłaszcza na osi ul. Jana Kazimierza), w Miasteczku Wilanów, na Białołęce oraz Służewcu w rejonie ul. Obrzeżnej i Cybernetyki. To miejsca, w których od kilku lat powstaje najwięcej nowych osiedli - wyjaśnia Edyta Krakowiak. - Sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym na osiedlu, gdzie prowadzona jest jeszcze sprzedaż przez dewelopera, to trudne zadanie, zwłaszcza tam, gdzie w okolicy jest więcej nowych inwestycji i podaż z rynku pierwotnego duża - podkreśla.

I dodaje, że atutem mieszkania z rynku wtórnego jest to, że nie trzeba czekać na jego odbiór. Lokal można od razu obejrzeć. - Na mieszkanie od dewelopera trzeba często czekać co najmniej kilka miesięcy, a podejmując decyzję o zakupie, nie widzimy gotowego produktu - opowiada Edyta Krakowiak. - To, jak szybko uda się znaleźć kupca na mieszkanie na takim osiedlu, zależy od wielu czynników: najważniejsze są lokalizacja i cena. Kupujący poszukują dobrze skomunikowanych z centrum osiedli, więc nawet jeśli deweloper prowadzi jeszcze sprzedaż, to z uwagi na spory popyt na takie lokalizacje, nie powinno być większego problemu ze sprzedażą mieszkania z drugiej reki.

Już wykończone

W ocenie Edyty Krakowiak dużo trudniej będzie znaleźć kupca na mieszkania na peryferiach, gdzie jest duża podaż lokali z rynku pierwotnego. - Bardzo ważna jest cena. Musi być dobrze wyważona i nie może odbiegać od cen na rynku pierwotnym - podkreśla przedstawicielka WGLiN. - Na osiedlach z bogatą ofertą z rynku pierwotnego łatwiej będzie sprzedać mieszkanie wykończone pod klucz. Jednak większość takich lokali jest oferowana w stanie deweloperskim.

Ważny jest też metraż mieszkania. - Nawet tam, gdzie jest duża podaż z rynku pierwotnego, nie będzie problemu ze sprzedażą mieszkań najbardziej poszukiwanych, czyli małych, dobrze rozplanowanych kawalerek i dwójek. Takie mieszkania rozchodzą się na samym początku sprzedaży danej inwestycji, więc nawet jeśli deweloper nadal prowadzi sprzedaż, to nie jest w tym wypadku konkurencją dla rynku wtórnego - wyjaśnia Edyta Krakowiak. - Ceny małych mieszkań na rynku wtórnym są wyższe niż u dewelopera. Bardzo często są sprzedawane w momencie, kiedy możliwa jest cesja - dodaje.

Trudniej sprzedać większy, ponad 60-metrowy lokal, jeśli kupujący ma duży wybór na rynku pierwotnym. - Nie możemy dyktować wyższej ceny niż deweloper - mówi przedstawicielka WGLiN. - Jeżeli planujemy zakup mieszkania na rynku pierwotnym w celach zarobkowych, musimy to dobrze przeanalizować. Zarobić możemy na mieszkaniach najbardziej poszukiwanych, czyli małych jedno- i dwupokojowych. Decyzję o zakupie musimy podjąć, kiedy budowa rusza. Wybór lokali jest wtedy duży, a ceny niższe - dodaje.