Rynek komercyjny: opłaty za powierzchnie w biurach

Bywa, że budynek oferujący nieco niższy czynsz niż konkurencja ostatecznie okaże się droższy dla najemcy, ze względu na znaczny udział powierzchni wspólnych.

– Wynajmując powierzchnię w biurowcu, należy się liczyć z tym, że do powierzchni przeznaczonej do wyłącznego korzystania zostaną doliczone części wspólne na piętrze oraz w budynku: ciągi komunikacyjne, pomieszczenia socjalne, hole. Łącznie może to być nawet 25–45 proc. dodatkowej powierzchni, wliczanej w cenę najmu biura – ostrzega Jerzy Węglarz, ekspert firmy Biuro Na Miarę.

W efekcie firma zainteresowana wynajmem powierzchni ok. 100 mkw. biura będzie płacić czynsz i koszty eksploatacyjne za 125–145 mkw. powierzchni biurowej.

Co to części wspólne?

– Części wspólne to powierzchnie budynku przeznaczone do wspólnego użytkowania dla wszystkich najemców i ich gości. To m.in. lobby z recepcją, korytarze, toalety, hole windowe, pomieszczenia obsługi budynku – wylicza Anna Krześniak, starszy konsultant w Dziale reprezentacji najemcy w firmie. – Najemca ponosi więc opłaty za powierzchnię biurową brutto, czyli tą „swoją" użytkową powiększoną o udział w powierzchniach wspólnych na piętrze oraz o tzw. budynkowy współczynnik powierzchni wspólnych.

Ekspertka JLL zwraca uwagę, że współczynnik części wspólnych w warszawskich biurowcach waha się pomiędzy 4 a 6 proc., jednak najczęściej nie uwzględnia powierzchni holi windowych, korytarzy i toalet na piętrach najemców.

– W takiej sytuacji do opłat za wynajmowaną powierzchnię biurową dochodzi koszt powierzchni wspólnych na danym piętrze, solidarnie ponoszony przez wszystkich lokatorów tej kondygnacji. Ma to głównie znaczenie dla mniejszych najemców, którzy współdzielą piętro z wieloma innymi firmami, gdyż skutkuje to koniecznością zaaranżowania dodatkowych korytarzy umożliwiających dostęp do wind i wspólnych toalet – wyjaśnia Anna Krześniak.

Dodaje, że są budynki, gdzie powierzchnia, za którą płaci najemca, bywa większa od powierzchni netto o 30 proc.

Duży hol – duży czynsz?

Dwupoziomowe hole recepcyjne czy reprezentacyjne partery budynków mogą zajmować ponad tysiąc mkw. Nie zawsze jednak większe lobby oznacza wyższe opłaty dla najemców.

– Niektóre budynki – położone w mniej prestiżowych lokalizacjach – dużym, atrakcyjnym lobby chcą przyciągnąć najemców i wyróżnić się na tle konkurencji. Jednocześnie właściciele takich budynków doskonale rozumieją, że najemcy niekoniecznie są chętni ponosić związane z nimi koszty. W takim wypadku właściciel współfinansuje utrzymanie takich powierzchni, traktując ten wydatek jako koszty marketingu budynku – opowiada Anna Krześniak.

Jak ograniczyć opłaty za wspólne mkw.? Renata Osiecka, partner zarządzająca w AXI IMMO, uważa, że gdy współczynnik powierzchni wspólnych w biurowcu przekracza 7–10 proc., to jest to argument za tym, aby nie brać pod uwagę oferty najmu takiej powierzchni biurowej.

– Dla dużej firmy, która wynajmuje kilka pięter, najważniejszy jest całościowy koszt najmu, na który składają się: czynsz, opłaty eksploatacyjne, zużycie mediów. Współczynnik powierzchni wspólnej jest tylko niewielką pozycją w całości budżetu najmu. Ale z punktu widzenia małego najemcy jest to bardzo ważny element. Im bowiem wyższa wartość współczynnika powierzchni wspólnych, tym większy udział procentowy tego składnika w całości kosztów najmu – podkreśla Renata Osiecka.

Dodaje, że wielkość powierzchni wspólnej jest z góry ustalona przez dewelopera. Jest to procent doliczany do wartości czynszu po wynegocjowanej stawce najmu. Wielkość procentowa powierzchni wspólnej nie podlega negocjacjom. Najemca ma prawo sam zmierzyć powierzchnię wspólną, aby sprawdzić dewelopera, ale w praktyce takie sytuacje występują niezwykle rzadko, ze względu na wysokie koszty wykonania samego pomiaru przekraczające wartość negocjacji.

O czym jeszcze powinien pamiętać najemca?

– O tym, że poza czynszem będzie ponosił opłaty eksploatacyjne związane z obsługą nieruchomości oraz opłaty za media. W przypadku kosztów stałych warto zwrócić uwagę, aby w grę nie wchodziło użytkowanie wieczyste, bo wiąże się to z dodatkowymi nieprzewidzianymi przez najemcę kosztami. Należy też dopilnować, aby lista elementów składowych wchodzących w opłaty eksploatacyjnej była listą zamkniętą i zapewniała pełen serwis najemcy – radzi Renata Osiecka.

Jej zdaniem warto również sprawdzić, zwłaszcza w przypadku mniejszych najemców, ile firm znajduje się w danym biurowcu. Dlaczego? Bo opłaty związane z utrzymaniem czystości w obiekcie, terenów zielonych czy ochroną są rozłożone na wszystkich najemców. Jeśli jest ich mało, koszt jednostkowy dla firmy będzie wyższy.

I jeszcze jedno: – Jeżeli pewien fragment, np. lobby recepcyjnego, zostaje wyłączony z użytkowania dla jakiegoś najemcy biurowca, to powinien być on również wykluczony z opłat dla innych – podpowiada Anna Krześniak.

Nieruchomości Komercyjne