Wraca pomysł likwidacji warunków zabudowy i zastąpienia ich nowym rodzajem decyzji. Pomysł budzi mieszane uczucia. Choć za warunkami nikt nie będzie tęsknił. Eksperci obawiają się paraliżu inwestycyjnego po wdrożeniu nowych rozwiązań.

Jedynie na plomby

Do prekonsultacji społecznych trafił dokument „Reforma systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego", przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Zawiera wstępne założenia nowej ustawy planistycznej. Proponuje się zmiany dotyczące warunków zabudowy. Mają je zastąpić decyzje lokalizacyjne. Na ich podstawie będzie można realizować inwestycje uzupełniające na terenach o zwartej zabudowie, wyposażonych w niezbędną infrastrukturę techniczną i społeczną. Pod jednym warunkiem, że będzie zgodna ze standardami urbanistycznym. Ministerialny dokument nic jednak nie mówi, jak długo po wejściu w życie nowej ustawy planistycznej będą obowiązywały wydane wcześniej warunki zabudowy.

Z ministerialnego dokumentu również wynika, że gminy będą uchwalać dwa typy planów: ogólny przeznaczenia terenów – o charakterze prawa miejscowego, oraz zabudowy, a także standardy urbanistyczne. Pierwszy plan zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i obejmie teren całej gminy. Drugi doprecyzuje ustalenia zawarte w planie przeznaczenia oraz zastąpi miejscowy plan, a na terenach, dla których nie uchwalono planu zabudowy, mają obowiązywać standardy urbanistyczne.

Żaden z ekspertów nie ma wątpliwości. Obowiązujące warunki zabudowy nie są doskonałe, ale ich likwidacja powinna być przemyślana, w przeciwnym razie zmiany przyniosą więcej szkód niż pożytku.

Tak uważa m.in. Polski Związek Firm Deweloperskich.

– Obecnie przeszło 50 proc. inwestycji mieszkaniowych realizuje się w oparciu o warunki zabudowy. Wprowadzenie zupełnie nowego instrumentu planowania przestrzennego, bez odpowiednio długiego okresu pozwalającego na skorelowanie go z wygaszeniem funkcjonujących decyzji o warunkach zabudowy, może doprowadzić do gwałtownego załamania rozwoju przestrzennego – ostrzega Przemysław Dziąg z PZFD.

Wtóruje mu deweloper Marek Poddany. – Jeżeli warunki zabudowy mają zostać drastycznie ograniczone, nie może to być ostre cięcie, ponieważ dojdzie do takiego bałaganu, jaki powstał przed wieloma laty, kiedy przestały obowiązywać miejscowe plany. Gminy muszą dostać dużo czasu na uchwalenie planów przeznaczenia i standardów urbanistycznych, czyli co najmniej pięć lat. Rząd też musi jasno sprecyzować, czy stare warunki zabudowy mają dalej obowiązywać bezterminowo. W wielu bankach ziemi znajdują się przecież działki z warunkami, co w takim wypadku – zastanawia się Marek Poddany.

Zupełnie inaczej uważa Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu. – Obecne warunki obowiązują bezterminowo i to jest ich największa wada. Rzeczywistość wokół nieustająco się zmienia. Warunki zabudowy wydane dziesięć lat temu nijak mają się do współczesnych realiów. Tymczasem inwestor może ubiegać się na ich podstawie o pozwolenie na budowę. Dlatego uważam, że powinny być wydawane na czas określony – tłumaczy mec. Dąbrowski

Porządek czy paraliż

Proponowane rozwiązania nie do końca są również jasne.

– Największe wątpliwości budzi pomysł formułowania krajowych i lokalnych standardów urbanistycznych. Podobne rozwiązanie znalazło się w tzw. specustawie mieszkaniowej, w której realizacja inwestycji uzależniona jest m.in. od zlokalizowania inwestycji w określonej odległości od szkoły podstawowej mogącej pomieścić określoną liczbę dzieci czy też odległości od terenów wypoczynku i rekreacji. Wskazane standardy stały się hamulcem dla inwestycji mieszkaniowych w trybie wskazanej specustawy. Obawiam się, że podobnie może być, w przypadku gdy analogiczne rozwiązania znajdą się w ustawie o planowaniu przestrzennym. Stąd niezmiernie istotne jest, w jakim kierunku podążą dalsze prace nad projektem ustawy – uważa Konrad Młynkiewicz, radca prawny, dyrektor działu prawa administracyjnego w Kancelarii Prawnej Sadkowski i Wspólnicy.

– Nie mam nic przeciwko temu, żeby warunki zabudowy zastąpiły nowe narzędzia planistyczne, ale musi to być zrobione z głową – wskazuje Marek Poddany. – I choć nie ma jeszcze konkretnego projektu, tylko wstępne założenia, to już widać pierwsze rafy – sygnalizuje.

– Nowe decyzje lokalizacyjne mają dotyczyć zabudowy plombowej, dla której obszar analizowany ma wynosić 50 m od granicy działki, którą chcemy zabudować. To niewiele. W tak małym promieniu może nie znaleźć się żaden obiekt budowlany, do którego nawiąże inwestycja, co oznacza brak możliwości zabudowy działki. Dla takiej nieruchomości nie wyda się ani warunków zabudowy, ani planu zabudowy. W tym ostatnim wypadku byłoby to zbyt kosztowne. Nie uchwala się też planów dla pojedynczych inwestycji – mówi deweloper. – Z ministerialnego dokumentu wynika, że decyzje mają dotyczyć uzbrojonych działek. Nie precyzuje, o jakie konkretnie chodzi. Tymczasem w wielu miejscach Polski nie ma np. kanalizacji czy gazu sieciowego i co w takiej sytuacji? Działkę wolno będzie zabudować czy nie? Przepisy muszą być precyzyjne w tym zakresie, najlepiej gdyby wskazywało uzbrojenie takie, jakie istnieje na działkach sąsiednich – podkreśla Marek Poddany.