- Główną siłą napędową były firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu – podają eksperci Newmark Polska (dawniej Cresa) w raporcie „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach, I-IV kw. 2021 r." - Deweloperzy są aktywni, ale wciąż ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji. Duża dostępność powierzchni w niektórych miastach sprawia, że najemcy mają większe możliwości wyboru.

Technologa i standard

- Aktywność najemców w regionach, pomimo zmian na rynku, utrzymuje się na stabilnym poziomie i ze względu na przewidywany dalszy rozwój firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu nadal będzie wzrastać – mówi cytowana w raporcie Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Newmark Polska. - Podobnie jak w stolicy, także na regionalnych rynkach biurowych widzimy wzrost zainteresowania biurami oferującymi najwyższy standard i nowoczesne rozwiązania technologiczne.

Newmark Polska podaje, że na koniec IV kw. 2021 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą przekroczyły 6 mln mkw. Nowa podaż to 226,3 tys. mkw. - Wśród największych ukończonych w ubiegłym roku inwestycji są 3T Office Park (38,2 tys. mkw., Gdynia, IV kw.), Nowy Rynek D (35,8 tys. mkw., Poznań, II kw.), Palio A (16,5 tys. mkw., Gdańsk, I kw.), Tertium Business Park III (13,35 tys. mkw., Kraków, II kw.) i Krakowska 35 (11,8 tys. mkw., Wrocław, II kw.) –wskazują autorzy raportu Newmark Polska.

Przypominają, że Kraków i Wrocław to pierwsze miasta regionalne w Polsce, których zasoby powierzchni biurowej przekroczyły próg 1 mln mkw. - W 2022 r. do ich grona dołączy Trójmiasto. Najmniejsze rynki regionalne to Lublin i Szczecin, które oferują łącznie niecałe 400 tys. mkw. Na pozostałe miasta (Poznań, Katowice i Łódź) przypada ok. 30 proc. całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w regionach – mówią eksperci Newmark Polska.

Podkreślają, że deweloperzy na rynkach regionalnych są stosunkowo aktywni. – Powstaje jednak o ok. 20 proc. mniej powierzchni niż w ostatnich pięciu latach, kiedy to średnia w budowie wynosiła ok. 900 tys. mkw. – wskazują analitycy. - Na koniec IV kw. 2021 r. w budowie było ok. 740 tys. mkw., z czego 22 proc. było objęte umowami przednajmu lub listem intencyjnym. W najbliższych kilku miesiącach rozpoczynanie nowych inwestycji biurowych będzie uzależnione od rozwoju sytuacji makroekonomicznej, a przede wszystkim od popytu najemców.

Wielkie transakcje

Na głównych rynkach regionalnych w 2021 roku wynajęto ponad 594,5 tys. mkw., co oznacza wzrost o 2,1 proc. w porównaniu z 2020 r. - Pod względem popytu ubiegłorocznymi liderami okazały się Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Transakcje w każdym z tych miast przekroczyły poziom 100 tys. mkw. Wyniosły odpowiednio 156 tys. mkw., 135,4 i 108 tys. mkw. Łącznie na te miasta przypadło ponad 67 proc. całkowitego popytu w regionach. Najmniejszą aktywność najemców odnotowano w Szczecinie i Lublinie (odpowiednio 9,2 tys. mkw. i 7,4 tys. mkw.). Warto zauważyć, że pięć z ośmiu transakcji przekraczających 10 tys. mkw. zawartych w 2021 roku na rynkach regionalnych także zostało podpisanych w Krakowie i Wrocławiu. Pozostałe trzy transakcje tej wielkości zawarto w Łodzi, Katowicach i Poznaniu – podają autorzy raportu.

Dodają, że podobnie jak w przypadku Warszawy, także w regionach odnotowano wyraźny wzrost aktywności najemców w zakresie renegocjowania i przedłużania umów najmu. - W całym 2021 roku transakcje tego typu na rynkach regionalnych stanowiły prawie 43 proc. całkowitego popytu, co oznacza wzrost o 5 pkt proc. w porównaniu z 2020 r. i o 10 pkt proc. względem 2019 r. Na nowe umowy przypadło 33 proc., pozostałe 24 proc. stanowiły umowy przednajmu (14 proc.), ekspansje (8 proc.) i transakcje na potrzeby własne (2 proc.).

Pustostany i negocjacje

- Popyt na biura na regionalnych rynkach biurowych wciąż napędzają firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. W 2021 roku były one odpowiedzialne za prawie 40 proc. całkowitego popytu odnotowanego w regionach – wskazuje Newmark Polska. - Na koniec IV kw. 2021 r. poziom pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych wyniósł 14,1 proc., co stanowi wzrost o 0,6 pkt proc. w ujęciu kwartalnym i o 1,4 pkt proc. rok do roku.

We wszystkich największych miastach regionalnych, oprócz Szczecina, współczynnik pustostanów przekroczył poziom 10 proc. Ilość niewynajętej powierzchni biurowej wzrosła do ponad 853,6 tys. mkw., z czego prawie 70 proc. znajduje się w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, gdzie najemcy mają większe możliwości znalezienia odpowiednich dla siebie biur i wynegocjowania korzystniejszych warunków najmu. Ze względu na znaczny poziom nowej podaży zaplanowanej na 2022 r. (ok. 400 tys. mkw.) współczynniki pustostanów na większości rynków regionalnych w najbliższych kwartałach utrzymają się na poziomie powyżej 10 proc.

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych się nie zmieniły. - Ze względu na dużą dostępność powierzchni biurowej w budynkach zarówno istniejących, jak i tych w budowie, nie spodziewamy się istotnych zmian w wysokości czynszów w najbliższych kwartałach – mówią autorzy raportu.