Kościół i szkoła w biurowcu

Rynek biur w Polsce na koniec 2021 r. to 14,6 mln mkw., w tym w budowie – 1,2 mln mkw. – podaje platforma REDD. W Warszawie jest dziś ponad 7,1 mln mkw. biur. Powstaje – 406,8 tys. mkw. W Krakowie gotowe biura oferują 1,5 mln mkw. powierzchni, te w budowie – niemal 208,8 tys. mkw. We Wrocławiu jest to ponad 1,2 mln i ponad 137,3 tys. mkw.

W całej Polsce wolnych jest niemal 3 mln mkw. – to powierzchnie gotowe i powstające. – W styczniu odnotowaliśmy delikatne zmiany. Wolna powierzchnia w obiektach w budowie zmniejszyła się niemal o 30 tys. mkw., do 783 tys. mkw. – wskazuje Piotr Smagała, dyrektor zarządzający REDD. – Niemal nie zmienił się poziom wolnej powierzchni w istniejących biurowcach – w styczniu było to 2,1 mln mkw.

Kto wynajmuje

Z analiz REDD wynika, że średni czas wynajmu biur do 100 mkw. to niespełna 193 dni, biura od 100 do 200 mkw. czekają niecałe 220 dni, te od 200 do 500 mkw. – prawie 245 dni. Biura od 501 do 1 tys. mkw. znajdują najemcę średnio po niemal 267 dniach, te największe – po 278.

Piotr Smagała podkreśla, że wielu deweloperów musi się mierzyć z wysokim poziomem pustostanów w budynkach. – Na przykład w Warszawie w powstających obiektach pusta jest prawie połowa powierzchni – podaje. Dyrektor nie ma jednak wątpliwości, że biura, nawet w dobie pracy zdalnej, nadal są i będą potrzebne.

– Doświadczenia z czasu pandemii pokazują, że najemcy jeszcze bardziej cenią nowoczesną powierzchnię. Powinna być bardziej elastyczna. Biura przechodzą szeroko rozumianą coworkizację. Najemcy potrzebują większej przestrzeni do pracy wspólnej, gabinetów do pracy cichej. Bardziej elastyczne musi być też podejście właścicieli do umów z najemcami – mówi.

Zdaniem Piotra Smagały deweloperów czeka czas intensywnej pracy nad strategiami. – Wszystkie scenariusze są możliwe – ocenia.

REDD, podając dane, uwzględnia cały zasób biur – gotowych (nie tylko klasy A) i w budowie. Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego w CBRE, wskazuje zaś, że pustostany, czyli gotowe, ale niewynajęte powierzchnie w biurowcach oddanych po 1989 r. w dziewięciu największych miastach (oferują w sumie 12,2 mln mkw.), to 1,6 mln mkw., a więc 13 proc. Ekspert podkreśla też, że analizy trzeba prowadzić osobno dla każdego miasta.

– Na przykład w Warszawie, w sektorze nowo budowanych biurowców, będziemy mieć dwuletnią lukę podażową, co przy przewidywanym stabilnym popycie powinno wpłynąć na spadek pustostanów zarówno w obiektach najnowszych, jak nieco starszych, także w peryferyjnych lokalizacjach – przewiduje Łukasz Kałędkiewicz.

O zrównoważonym rynku mówimy, gdy pustostany są na poziomie 6–8 proc. – Szacowane przez nas 13 proc. to więcej, ale wciąż nie jest to poziom kryzysowy – zastrzega ekspert CBRE. – Zwłaszcza że przewiduje się duży popyt wynikający z organicznego wzrostu firm oraz z wciąż mocnej pozycji Polski na rynku globalnej relokacji biznesu – wyjaśnia.

Cały czas przenoszą się do nas firmy z droższych miejsc. – Nowoczesnymi biurami, zwłaszcza w stolicy, choć nie tylko, interesują się także instytucje państwowe, które często podpisują umowy na kilka, a nawet kilkanaście tysięcy metrów – mówi Łukasz Kałędkiewicz. – Wciąż też rośnie rynek operatorów coworkingowych i biur elastycznych – wskazuje. Takie powierzchnie oferują już nie tylko wyspecjalizowane podmioty, ale też „tradycyjni" właściciele biurowców.

Własny coworking, czyli elastyczne moduły z gotowymi rozwiązaniami na powierzchni, z której wyszedł najemca, może być rozwiązaniem także w opinii Jerzego Węglarza, eksperta firmy Biuro na Miarę.Zarzadzanie coworkingami oferuje np. spółka Własne B.

Jerzy Węglarz zauważa, że do zwalnianych biur wchodzą czasem nietypowi najemcy. – Szkoły, kursy, studia fotograficzne, studia jogi, gabinety medyczne i beauty – opowiada. – Ostatnio zdarzyło się nam negocjować powierzchnię dla... Kościoła.

Ekspert Biura na Miarę nie traci optymizmu. – Poziom pustostanów jest niski, w Warszawie to średnio 11 proc. W najbardziej pożądanych lokalizacjach jest to jeszcze mniej – zaznacza Jerzy Węglarz. - Nowe budynki przyciągają zachętami, wykończeniem biura. Większość nowych obiektów się zapełnia. Część tych wyników jest jednak tylko na papierze – zastrzega, mówiąc o „uśpionych pustostanach".

– Wiele firm zdecydowało się na hybrydowy model pracy lub przeniesienie części osób na pracę zdalną – tłumaczy. – Powierzchnie są zakontraktowane, co nie znaczy, że realnie zapełnione. Niektóre duże firmy nie podjęły decyzji lub nie mówią oficjalnie, w jakim stopniu ograniczą pracę w biurze. Dowiemy się tego, gdy będą podpisywać nową umowę najmu lub zaczną szukać najemców na podnajem. W naszych prognozach z początku pandemii mówiliśmy o cięciu zapotrzebowania na metry kwadratowe średnio o ok. 30 proc.

Zdaniem Jerzego Węglarza podnajmy, które jeszcze dwa lata temu były bolączką właścicieli, agencji i samych firm, dziś zyskują na atrakcyjności.

– Podnajmy na krótszy czas umeblowanych, dostępnych od zaraz powierzchni są konkurencją dla większych modułów coworkingowych – ocenia.

To nie miasto duchów

Hubert Abt, dyrektor generalny New Work i workcloud24, ocenia, że właściciele biurowców mają dziś duży problem z pustostanami. – A będzie gorzej, zanim odczują zmianę na lepsze – twierdzi.

Biura zaczynają być postrzegane już nie jako miejsce, ale jako usługa. Dyrektor Abt przewiduje, że większość właścicieli biurowców przekona się do tego trendu po ok. dwóch latach. – Zdadzą sobie sprawę, że jeśli chcą przekonać najemców, muszą zmienić nastawienie i dostosować się do zmian na rynku – podkreśla. Zauważa, że pustostany biurowe na niektórych rynkach sięgają już 20 proc. Nieużywane są nawet całe piętra. – To niemały problem. Wynajmowanie powierzchni w biurowcu będącym częścią „miasta duchów" lub w połowie pustym budynku nie jest atrakcyjne dla najemców – podkreśla dyrektor.

Jego zdaniem problemem pustej, niewykorzystanej powierzchni jest brak elastyczności. – Nie znaczy to, że musi to być od razu biuro elastyczne lub serwisowane – zastrzega. – Można wdrożyć digitalizację przestrzeni, oprogramowanie zarządzające powierzchnią i system rezerwacji – mówi.

A Ewelina Kałużna, dyrektor zarządzająca Business Link, komentuje, że optymalizację kosztów na wielu firmach wymusiła pandemia. – Praca hybrydowa nie zawsze wymaga posiadania tradycyjnej siedziby. Wiele firm decyduje się na przeniesienie do biur serwisowanych, które proponują większą elastyczność – tłumaczy. – Popyt na elastyczne biura rośnie i być może zaadaptowanie pustostanów na takie powierzchnie jest rozwiązaniem, które pozwoli na zwiększenie dynamiki najmu. Drugim wyjściem jest oczekiwanie na powrót pracowników do biur. Wiele badań wskazuje, że kiedy pandemia zostanie opanowana, większość chętnie powróci do modelu stacjonarnego lub co najmniej hybrydowego.