Od roku obowiązują przepisy, dzięki którym bez problemu inwestor powinien uporządkować sytuację prawną bloków budowanych na dawnych terenach przemysłowych. W praktyce nie zawsze jest to takie proste, a magistraty każą sobie słono płacić. Głównie dotyczy to Warszawy. Przeciwko temu protestuje Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD).

Co mówią przepisy

Chodzi o art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn). Od jesieni 2019 r. reguluje on zasady zmiany celu prawa użytkowania wieczystego. Jest to możliwe na wniosek władz miasta lub użytkownika wieczystego, ale tylko po spełnieniu warunków, o których mówi ten przepis.

Przewiduje on, że przekwalifikowanie celu jest możliwe, jeżeli zmiana sposobu korzystania z nieruchomości spowodowała trwałą modyfikację celu użytkowania wieczystego. Na przykład na terenach po dawnej fabryce śrubek powstało osiedle mieszkaniowe. Zmiana celu zostanie dopuszczona także wtedy, gdy jest zgodna z przeznaczeniem danej nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Inwestor może złożyć wniosek również w wypadku, gdy zmiana celu będzie zgodna z pozwoleniem na użytkowanie budynku lub ze zgłoszeniem budowy albo przebudowy. Jeśli wcześniej starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) nie wniósł sprzeciwu do zgłoszenia.

Art. 73 przewiduje taką możliwość także w wypadku, gdy zmiana celu będzie zgodna z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej podjętą na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej.

Za zmianę celu użytkowania miasta mogą pobierać jednorazową opłatę nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Pod warunkiem, że w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej.

Wysokie podwyżki

Okazuje się, że na co dzień art. 73 ugn jest różnie interpretowany.

– Przepisy są tak skonstruowane, że niby przymusu wnoszenia opłaty nie ma. Ale urzędnicy sugerują, by lepiej zapłacić – mówi Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

– Podobnie było w przypadku mojego klienta, który buduje w Warszawie osiedla mieszkaniowe. Niby miał wybór, ale tylko pozorny. Na tym jednak się nie skończyło. Po zmianie celu miasto obniżyło stawkę rocznej opłaty deweloperowi z 3 do 1 proc. Jednocześnie podniosło wysokość rocznej opłaty i teraz ma płacić o 50 proc. więcej, aniżeli wcześniej, chociaż stawka jest o 2 proc. niższa. Ot, taki paradoks – dodaje Stefan Jacyno.

Płaci się czy nie?

Problem jest doskonale znany w PZFD.

– Z informacji, jakie otrzymaliśmy z warszawskiego ratusza, wynika, że w każdym wypadku pobiera opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego, nawet gdy na gruncie stoją już budynki wielorodzinne. To niewłaściwe podejście – uważa Przemysław Dziąg, radca prawny z PZFD. – Skoro bloki już stoją, oznacza to, że władze Warszawy musiały wrazić zgodę na ich budowę. Zaakceptować stan faktyczny. Nawet jeżeli umowa ustanawiająca prawo użytkowania wieczystego przewidywała inny cel. Poza tym art. 73 nic nie mówi o opłacie w wypadku gruntów trwale wyłączonych z użytkowania, czyli zabudowanych – tłumaczy.

Podobnego zdania jest Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Resort odpowiedział „Rzeczpospolitej", że nie powinno się pobierać opłaty jednorazowej w przypadku trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującej zmianę celu użytkowania wieczystego, czyli gdy stoją już bloki.

Natomiast warszawski ratusz zaprzecza, że pobiera opłatę, gdy bloki już stoją. Jest to w kontrze do tego, co mówią deweloperzy i prawnicy.

– Natomiast jeżeli chodzi o wysokość jednorazowej opłaty, w każdej sprawie, w której była pobierana, tj. gdzie doszło do zmiany celu użytkowania wieczystego, co spowodowało obniżenie stawki procentowej opłaty rocznej, stanowiła ona dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej – tłumaczy Karolina Gałecka ze stołecznego ratusza.

Od wejścia w życie art. 73 ugn w obecnym brzmieniu w stolicy zawarto 34 umowy zmiany celu użytkowania wieczystego. W rozbiciu na dzielnice wygląda to tak: Mokotów – siedem; Wola – sześć; Białołęka, Praga-Północ, Praga-Południe, Targówek i Ursynów – po trzy, Bielany – dwie, oraz Rembertów, Śródmieście, Wawer i Włochy – po jednej.