To sedno najnowszej uchwały Sądu Najwyższego, ważnej i pouczającej przy ustanowieniu służebności dla sąsiadów.

Ma dojazd, chce więcej

Dwie spółki mające sąsiednie nieruchomości pod Szczecinem ustanowiły umownie za wynagrodzeniem drogę konieczną dla jednej z nich. Uprawniona do przejazdu wydzieliła jednak ze swej nieruchomości część działki i połączyła z sąsiednią, bez drogi i ustanowionej służebności.

Właścicielka obciążonej nieruchomości wystąpiła do sądu o wykreślenie z księgi wieczystej służebności w zakresie rozciągniętym na nową działkę, ale sąd przychylił się do racji pozwanej spółki, powołując się na art. 290 § 1 kodeksu cywilnego, że w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z utworzonych części i zdaniem SR tak też jest, gdy wydzieloną działkę łączy się z inną. Nie pomogła argumentacja właścicielki działki obciążonej, że ta powiększona działka ma być przeznaczona na serwis samochodowy z zapleczem socjalnym i towarzyszącym, co oznaczało większy ruch na drodze dojazdowej i większe obciążenie działki z drogą.

Czytaj więcej

Sąd Najwyższy: nie można nadużywać drogi koniecznej

SN nie zajmował się do tej pory tą kwestią, a – jak wskazywali w uzasadnieniu pytania prawnego sędziowie SO Katarzyna Longa, Marzenna Ernest i Ziemowit Parzychowski – sądy administracyjne różnie orzekały. Według jednych scalenie działek nie powoduje samo w sobie rozszerzenia służebności na całą nowo powstałą nieruchomość, bo prowadziłoby to do bezpodstawnego nabycia tego prawa przez właściciela uprawnionej nieruchomości na przyłączone działki kosztem właściciela coraz bardziej obciążanej działki. Według przeciwnego stanowiska na działkę budowlaną może się składać kilka działek i jeśli należą do jednego właściciela, to wystarczy, by pas drogi koniecznej dochodził do jednej z kiedyś już wyodrębnionych geodezyjnie działek.

I ku temu stanowisku przychylił się trzyosobowy skład Sądu Najwyższego, pod przewodnictwem pierwszej prezes prof. Małgorzaty Manowskiej, podejmując uchwałę: po podziale nieruchomości władnącej, a następnie scaleniu wydzielonej w ten sposób części z inną nieruchomością, niemającą statusu nieruchomości władnącej, służebność gruntowa rozciąga się na całą powstałą w ten sposób nieruchomość.

Wystarczy do granicy?

– Uchwała SN rodzi ryzyko rozciągania służebności gruntowej na działki sąsiadujące z nieruchomością władnącą kosztem większego ograniczenia praw nieruchomości obciążonej. W najgorszym razie służebność pozwalająca na dojazd do domu rodzinnego będzie mogła przekształcić się np. w służebność zapewniającą obsługę komunikacyjną wielkiego blokowiska. Sytuacja właściciela nieruchomości obciążonej jest tym gorsza, iż sądowe zniesienie służebności ze względu na szczególną jej uciążliwość może zostać dokonane wyłącznie za wynagrodzeniem – ocenia mec. Tomasz Długozima, Kancelaria Prawna Gajewski Trawczyńska i Wspólnicy.

Sygnatura akt: III CZP 14/22

Bartosz Rakoczy profesor, Uniwersytet im. Mikołaja Kopernika

Ustanawianie służebności nie powinno następować z automatu i winna być ona określona i wykorzystywana w sposób jak najmniej uciążliwy dla nieruchomości obciążanej. Jeśli właściciel nieruchomości władnącej, jak tu uprawniony do przejazdu przez działkę sąsiada, dołącza do swej działki kolejne i chce tą drogą przejeżdżać, a tym bardziej zwiększyć na niej ruch, to powinien uzyskać rozszerzenie służebności za dodatkowym wynagrodzeniem. Nie można sądownie rozciągać mocy służebności na poszerzoną nieruchomość tylko po to, by stała się ona dla jej właściciela bardziej atrakcyjna, kosztem działki obciążonej i jej właściciela.

Autopromocja
ORZEŁ INNOWACJI

Konkurs dla startupów i innowacyjnych firm

WEŹ UDZIAŁ