Koniec z chaosem? Mam wątpliwości

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło do prekonsultacji projekt zmian ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ma być to część zapowiadanej wcześniej reformy planowania przestrzennego. Propozycje zmierzają do istotnego przemodelowania obecnego systemu. Można jednak mieć obawy, czy rozwiążą problem chaosu przestrzennego.

Należy oczywiście podkreślić, że reforma planowania jest niezbędna, a prezentowany projekt zawiera wiele słusznych i postulowanych od dawna rozwiązań. To choćby propozycja wprowadzenia planu ogólnego, nowe narzędzia partycypacji społecznej w procesie planowania czy pomysł zwiększenia efektywności opłaty planistycznej (ta miałaby być pobierana niezależnie od zbycia nieruchomości i upływu czasu). Jednak niektóre jego rozwiązania (lub ich brak) budzą poważne wątpliwości.

Ograniczenie podaży gruntów i bilans mieszkaniowy

Obecny kształt ustawy bez wątpienia w sposób istotny ograniczy podaż gruntów inwestycyjnych, a tym samym wpłynie negatywnie na ceny mieszkań. Propozycje zakładają bowiem, że tereny pod zabudowę mieszkaniową będzie można przeznaczać jedynie w przypadku pozytywnego „bilansu mieszkaniowego".

Pod tym pojęciem ministerstwo rozumie regułę, zgodnie z którą chłonność nowych terenów mieszkaniowych nie może być większa niż zdiagnozowane zapotrzebowanie na nową zabudowę, będącą pochodną zmian demograficznych w gminie oraz zmieniającego się standardu mieszkaniowego. Obliczając chłonność, uwzględnia się tereny o takim przeznaczeniu w obowiązujących planach miejscowych (te aktualne mają pozostać w mocy).

Problem jest jedynie taki, że zapewne dla Warszawy oznaczać to będzie wyeliminowanie w ogóle możliwości przeznaczenia nowych terenów na zabudowę mieszkaniową. To z kolei stoi w sprzeczności z rynkiem, który obserwuje drastyczny spadek podaży gruntów inwestycyjnych przy zwiększonym popycie na mieszkania.

Takie podejście projektodawcy wydaje się zakładać, że mamy do czynienia z sytuacją pierwotną, w której wszystkie grunty są w rękach publicznego właściciela i będzie on decydował, które i kiedy zostaną pod budowę mieszkań przeznaczone. Sytuacja wolnorynkowa jest jednak zgoła odmienna.

Grunty przeznaczone pod zabudowę są w rękach ich prywatnych właścicieli, którzy mogą, ale nie muszą zdecydować o ich sprzedaży bądź zabudowie. Innymi słowy, nie jest możliwe ich zaktywizowanie inwestycyjne w tym samym czasie ani w czasie wyznaczonym przez gminę lub ustawodawcę. Oczywiście można wyobrazić sobie rozwiązania pozwalające na zwiększenie motywacji po stronie właścicieli (np. w formie wyższego podatku od działek leżących odłogiem), ale i takich rozwiązań brak w prezentowanym projekcie.

i planów realizacyjnych

Bez efektywnych narzędzi finansowania bądź refinansowania realizacji infrastruktury technicznej i społecznej problem chaosu nie zostanie rozwiązany. Ich brak stanowi jedną z podstawowych przyczyn niskiego pokrycia planistycznego.

Aktualny model opłaty adiacenckiej jest dalece nieefektywny. Uzależnia jej wysokość od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku realizacji infrastruktury. Jednakże, jak podnoszą eksperci, praktyka pokazuje, że niezwykle trudno udowodnić, że wzrost wartości w sposób oczywisty stanowi skutek realizacji infrastruktury. W efekcie opłaty adiacenckie bardzo często nie są w ogóle pobierane.

Jeżeli przy tym uznać, jak podnoszone jest w literaturze, że o niewydolności polskiego systemu prawa zagospodarowania przestrzennego decyduje przede wszystkim brak powiązania między planami i decyzjami dopuszczającymi nową zabudowę a obowiązkiem zapewnienia odpowiedniej infrastruktury technicznej i społecznej, to systemu nie uzdrowi się bez urealnienia opłaty adiacenckiej przez jej powiązanie z rzeczywistym kosztem budowy infrastruktury oraz wprowadzenia obligatoryjnych planów realizacyjnych (jako części planów miejscowych), które określałyby zarówno plan finansowy, jak i harmonogram realizacji infrastruktury na danym terenie.

w infrastrukturę

Oprócz urealnienia opłaty adiacenckiej konieczne jest umożliwienie zawierania przez gminy z inwestorami umów urbanistycznych określających zasady ich partycypacji w budowie infrastruktury technicznej lub społecznej. Obecnie taka możliwość wynika jedynie z ustawy o rewitalizacji.