Takie informacje na panelu poświęconym planowaniu przestrzennym przekazał Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii. Podczas spotkania dyskutowaliśmy o genezie panującego chaosu przestrzennego. Wnioski? Przyczyn, dlaczego przestrzeń publiczna nie rozwija się harmonijnie, jest wiele. Podobnie jak recept na zmianę tego stanu rzeczy.

Diagnoza bezładu

– W planowaniu przestrzennym mamy kilka zasadniczych błędów, które popełniliśmy i których nie chcemy poprawiać. Całe gospodarowanie przestrzenią zbudowane zostało na zasadzie prywatyzowania zysków i nacjonalizacji kosztów – wskazywał architekt Wojciech Gwizdak, sekretarz Krajowej Rady Izby Architektów RP.

– Jeżeli wybuduję za miastem np. domek jednorodzinny, to później od gminy żądam, żeby mi tam podciągnęła drogę, instalacje, żeby przyjeżdżał do mnie listonosz, w zimie droga była odśnieżana, a niedaleko posesji była szkoła. Mamy taki model gospodarczy, który pozwala na to, żeby koszty utrzymania jednego mieszkańca na przedmieściach były wyższe niż koszty utrzymania jednego mieszkańca w centrum miast – wyjaśniał Gwizdak. Zaznaczył, że rozlewanie się miast powoduje znaczne zwiększenie kosztów ich funkcjonowania.

– Specjalny komitet przy Państwowej Agencji Nauk wyliczył, że rocznie chaos przestrzenny kosztuje łącznie 84 mld zł. W tym zawierają się koszty budowy infrastruktury społecznej oraz technicznej czy koszty poświęcone na dojazdy – wyliczał z kolei adwokat Maciej Górski.

Podkreślił, że do tego dochodzi aspekt społeczny. Ludzie mieszkający w gorzej zaopatrzonych miejscach mają bowiem niższą jakość życia. Cierpi też środowisko, ze względu chociażby na wzmożony ruch samochodów, które z przedmieść kierują się w stronę dzielnic centralnych.

Na nierównomierne „dokładanie się" do rozlewającej się przestrzeni zwrócił uwagę również Konrad Płochocki, dyrektor generalny i wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), podnosząc, że rzeczywiście inwestorzy indywidualni budujący w rozproszeniu nie ponoszą kosztów dociągnięcia do ich nieruchomości całej infrastruktury.

– Jednocześnie gminy, którym rosną koszty utrzymania mieszkańców, próbują je zminimalizować, żądając, by deweloperzy, którzy prowadzą inwestycje na ich terenie, budowali drogi publiczne, co przekłada się na wyższą cenę mieszkań – mówił Płochocki.

– Niedawno zbieraliśmy informacje, ile deweloperzy w Polsce wydali na realizację umów drogowych. Okazało się, że do budowy dróg publicznych dokładają kilka miliardów złotych rocznie. Te pieniądze de facto pochodzą od nabywców mieszkań – zaakcentował przedstawiciel PZFD.

Skutki? Mieszkania stają się coraz droższe, a ludzie, których nie stać na mieszkanie bliżej centrum, zmuszani są do szukania i kupowania działek pod miastem. I koło się zamyka.

Koszty planowania

Zdaniem mecenasa Górskiego planowanie nie nadąża za rozwojem. – Chyba się z tym zgodzimy, patrząc choćby na Warszawę, która po 18 latach od uchwalenia ustawy o planowaniu przestrzennym jest pokryta planami w tylko niespełna 40 proc. – podkreślił.

Dlaczego samorządy nie są dziś chętne przyjmowaniu planów, które mogłyby uspójnić krajobraz Polski? – Bo wiąże się to z niemałymi kosztami. To są koszty wykupów pod cele publiczne, to są koszty odszkodowań z art. 36 ustawy o planowaniu, to są też koszty infrastruktury – wyliczał mec. Górski.

W jego ocenie brakuje też instrumentów, żeby planowanie było bardziej atrakcyjne dla gmin. – Z drugiej strony ono dziś jest też mało atrakcyjne dla właścicieli oraz inwestorów. Mowa chociażby o braku planów realizacyjnych czy planów finansowych oraz braku pewności co do tego, kiedy dana infrastruktura powstanie, czy powstanie i kto ją wybuduje. Brakuje narzędzi transparentnego, jasnego udziału inwestorskiego w infrastrukturze technicznej i społecznej, który z jednej strony pozwoliłby gminom mieć trochę większy spokój o skutki finansowe uchwalanych planów, a z drugiej strony inwestorom dałby pewność co do ich sytuacji w przyszłości – analizował prawnik.

Idzie nowe

Co z tym fantem chce zrobić resort rozwoju?

– Moją ambicją jest, żebyśmy zrobili reformę, która spowoduje ujednolicenie stanu faktycznego i prawnego gruntów na terenie całej Polski. Chcemy, aby w najbliższych latach wszystkie gminy wprowadziły plany ogólne, które będą czymś innym niż dziś studium uwarunkowań, dokument, na podstawie którego uchwala się plany miejscowe. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, wobec czego będzie poddawany konsultacjom społecznym i będzie obowiązywał na terenie całej gminy – wskazywał Piotr Uściński.

– Na podstawie tego planu będzie wiadomo, gdzie gmina będzie mogła wydać warunki zabudowy – nawet jeśli później nie uchwali planu miejscowego, a gdzie nie będzie mogła ich wydać, ponieważ podjęta została decyzja, żeby dane tereny chronić. Chcielibyśmy, aby do 2026 roku wszystkie gminy miały takie plany. Mamy na to zarezerwowane 200 mln euro w Krajowym Planie Odbudowy – dodał wiceminister. Jego zdaniem takie rozwiązanie postawi kres budowaniu w szczerym polu.

Pomysł komplementował radca prawny Michał Gliński, wspólnik w kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

– Powszechne wprowadzenie planów ogólnych to zdecydowanie krok w dobrą stronę. Należy wprowadzić plany ogólne i standardy urbanistyczne oraz powiązać je z wydawaniem warunków zabudowy. Na dziś decyzja o warunkach zabudowy nie musi być spójna ze studium i to jest problem – podnosił prawnik.

Do szybkiej korekty

Jednak w ocenie wiceprezesa PZFD zmiany są mało realne do przeprowadzenia, ponieważ wiązać się będą z wprowadzaniem zakazu budowania na wydzielonych terenach, co z kolei skutkować będzie koniecznością wypłaty odszkodowań. Na to natomiast nie ma pieniędzy.

– Realne są drobne zmiany, które możemy robić w dzisiejszych warunkach politycznych. Do nich należy szybsze przekształcenia terenów pohandlowych, a może nawet szerzej – pousługowych, znajdujących się w miastach – mówił Płochocki.

Jego zdaniem drugi element to likwidacja barier dotyczących budowy w centrach miast. – Do intensywności zabudowy zaczęto niedawno doliczać kondygnacje podziemne. Musimy też do niej wliczać balkony i tarasy na dachach. To powoduje, że chłonność terenów w centrach miast nie wzrosła, nie budujemy w górę i dalej wypychamy zabudowę bardziej na przedmieścia – argumentował przedstawiciel PZFD.

I przekonywał, że w tym zakresie wprowadzenie zmian jest dość proste i możliwe w krótkim czasie. – Wydaje mi się, że wspomniana zmiana ustawy o planowaniu i wdrożenie tak dużych przemian to jest projekt na dziesięciolecia – spuentował.

Okazuje się, że resort rozwoju już pracuje nad rozwiązaniami, które pozwolą samorządom zmienić przeznaczenie terenów, gdzie znajdował się handel, którego działanie dość mocno przeformułowała pandemia.

– Widzimy kwestię terenów po upadających centrach handlowych. Jeszcze kilkanaście lat temu prowadzone były dyskusje, czy dopuszczać budowanie centrów handlowych w granicach dużych miast. Po latach widzimy, że często te obiekty – rozciągnięte pawilony – godzą w ład przestrzenny. Dobrze, że teraz przychodzi pewna refleksja i właściciele tych obiektów chcą przekształcać te tereny. Jestem jak najbardziej za tym – mówił wiceminister.

Dodał, że resort chce również, by w nowych przepisach pojawił się zintegrowany plan inwestycyjny.

– Byłby to dokument, który określiłby zasady umowy między gminami a deweloperami. Faktycznie zdarzają się sytuacje, że gminy nieformalnymi drogami próbują coś wymóc na inwestorze i dochodzi do różnych sytuacji niekoniecznie dobrych, a czasem nawet niezgodnych z prawem. Chcemy to wyeliminować i dać gminom narzędzie, żeby można było się dogadać i na określonych zasadach zawrzeć umowę z gminą – mówił minister Piotr Uściński.