Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Białymstoku oddalił skargę spółdzielni mieszkaniowej, która spotkała się z odmową wprowadzenia zmiany w ewidencji gruntów i budynków.

A chodziło o wpisanie w miejsce dwóch działek jednej, powstałej z ich połączenia. Jednak wszystko rozbiło się o jeden dokument. Prezydent miasta wystąpił bowiem do spółdzielni o potwierdzenie umocowania do reprezentowania pozostałych współwłaścicieli. Ta go nie dostarczyła. Poinformowała, że takim dokumentem są akty notarialne, bo zawierają umocowanie do dysponowania – w imieniu nabywającego i reprezentowania, w granicach wynikających z tytułu odrębnej własności – nieruchomością wspólną, w ramach czynności zarządu zwykłego zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali.

To jednak nie przekonało urzędników. Zauważyli, że zasady sprawowania zarządu majątkiem wspólnym w ramach zarządu ustawowego zostały zróżnicowane w zależności od rodzaju dokonywanych przez współwłaścicieli czynności.

Co prawda pojęcie „czynności zwykłego zarządu" ani „czynności przekraczających zwykły zarząd" nie zostało ustawowo zdefiniowane, niemniej prezydent podkreślił, że decyzja, której domaga się spółdzielnia, ma skutkować zmianą nie tylko w ewidencji gruntów i budynków miasta, ale też w księdze wieczystej. Ponadto nie wszyscy współwłaściciele nieruchomości wyrazili zgodę na jej wprowadzenie. W tej sytuacji zdaniem magistratu nie pozostało mu nic innego, jak odmówić wprowadzenia żądanej zmiany.

Spółdzielnia nie zgodziła się z taką oceną. Tłumaczyła, że art. 22 ustawy o własności lokali wymienia kilkanaście czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i nie ma wśród nich połączenia kilku działek wchodzących w skład nieruchomości jedno- czy wielobudynkowej w jedną.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego odmowy nie uchylił i spór trafił do sądu. A białostocki WSA rację w nim przyznał urzędnikom. On również nie miał bowiem wątpliwości, że połączenie działek przekracza zwykły zarząd.

Sąd zauważył, że czynnościami zwykłego zarządu są z reguły powtarzalne, typowe aktywności związane z bieżącym administrowaniem nieruchomością wspólną, związane z utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym, niestanowiące czynności przekraczających zwykły zarząd. Wszystkie inne, które w nich się nie mieszczą, są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu.

WSA potwierdził, że charakter danej czynności wymaga każdorazowej, indywidualnej oceny, przy, której powinny być brane pod uwagę takie kryteria, jak m.in. rodzaj czynności, koszty, przeznaczenia rzeczy czy interesu współwłaścicieli.

Zdaniem WSA czynność połączenia nieruchomości trudno uznać za czynność powtarzalną, związaną z utrzymaniem bieżącym nieruchomości. Zauważył, że oprócz formalnych konsekwencji, do jakich będzie prowadziła sporna zmiana, będzie też skutkować koniecznością poniesienia przez mieszkańców dodatkowych kosztów.

Sąd podkreślił, że spółdzielnia mieszkaniowa sprawująca zarząd powierniczy ma ograniczoną zdolność zarządczą. Może wykonywać i podejmować czynności zwykłego zarządu, a te go przekraczające tylko w takim zakresie, w jakim właściciele lokali podjęli uchwałę wyrażającą zgodę na ich dokonanie.

sygn. akt II SA/Bk 505/21