Nawet 1,6 tys. mieszkań powstanie na działce na warszawskim Służewcu w miejsce starych biurowców – to największy projekt, jaki dostał zielone światło na podstawie specustawy zwanej lex deweloper.

Przepisy weszły w życie latem 2018 r., ale inwestycji realizowanych w tym trybie jest jak na lekarstwo. Czy kryzys podaży gruntów w aglomeracjach może to zmienić?

Nikłe efekty

Według szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich do lipca br. wydano 228 uchwał, z czego 170 (75 proc.) dało deweloperom zielone światło. W miastach powyżej 100 tys. mieszkańców wydano 60 uchwał, w tym 30 pozytywnych. W miastach powyżej 500 tys. mieszkańców – 12 uchwał, z czego tylko trzy pozytywne, i wszystkie przypadają na Warszawę. W ostatnich dniach stołeczni radni zatwierdzili dwa kolejne projekty: wspomniany na Służewcu (Echo Investment) i Saskiej Kępie (Grupo Lar). Co istotne, projekty zostały zatwierdzone dopiero po zmianach, których oczekiwało miasto.

– Obie te inwestycje są wyjątkowe, bo Echo to pierwszy duży projekt z własną szkołą, a Grupo Lar powstał na podstawie specjalnie przygotowanej instrukcji konsultacji społecznych, która jest dobrowolnym i pozaustawowym elementem zwiększającym udział społeczeństwa – wskazuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD. – Warszawa wypracowała już dwie instrukcje, która określają pozaustawowe ramy dla procedowania wniosków na podstawie specustawy mieszkaniowej. Pierwszy zakłada przeprowadzenie prekonsultacji społecznych, zanim inwestor złoży formalnie wniosek. PZFD rekomenduje stosowanie tej dodatkowej formy zbierania opinii i przygotował szkolenia dla swoich członków. Druga instrukcja zakłada, że inwestor oddaje równowartość około 2,5 proc. PUM miastu na cele edukacyjne (np. bibliotekę, salę komputerową etc.).

Zdaniem Płochockiego w obliczu wzrostu zapotrzebowania na tereny mieszkaniowe i rosnących deficytów budżetowych gmin należy się spodziewać, że włodarze kolejnych ośrodków będą coraz śmielej korzystać ze specustawy. Tym bardziej że to sposób na zagospodarowanie terenów poprzemysłowych i zapobieganie rozlewaniu się miast. To także większa partycypacja inwestorów w  infrastrukturze niż w przypadku projektów realizowanych na terenach objętych planami.

Rynek się rozkręci?

– Wielu samorządowców, urbanistów i architektów w specustawie widzi przede wszystkim zagrożenie dla ładu przestrzennego, co należy blokować wszelkimi sposobami. To od trzech lat jest zasadniczą przyczyną braku satysfakcjonujących efektów funkcjonowania ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Dotychczasowe efekty trudno uznać za imponujące, ale te 170 pozytywnych uchwał to jednak dowód funkcjonowania przepisów. Są sygnały powolnego wzrostu liczby decyzji o lokalizacji inwestycji, na razie w mniejszych ośrodkach. Wciąż jest więc szansa na ożywienie ustawy o ułatwieniach, także w większych miastach – dodaje.

Zdaniem eksperta specustawa jest dobrze skonstruowanym aktem prawnym, przydatnym do urbanizacji niezagospodarowanych obszarów w prosty, szybki i tani sposób. – Wciąż ciąży na niej odium lex deweloper oraz czarny PR, tymczasem jedyną jej istotną wadą jest zbytnie zbiurokratyzowanie procedur uzyskiwania decyzji o lokalizacji, które należałoby znacznie uprościć. Nic to jednak nie da bez wzrostu zaufania samorządowców do przepisów specustawy i do samych inwestorów. Jest jednak nadzieja, że tak się w końcu stanie już w przewidywalnej przyszłości i efekty lex deweloper będą liczone nie w dziesiątkach, ale co najmniej w setkach decyzji o lokalizacji inwestycji rocznie – podsumowuje.

– Specustawa budzi emocje, jednak merytorycznie jest to dobre narzędzie kształtowania ładu przestrzennego, przyśpieszające pozytywne zmiany urbanistyczne. Nie jest to ustawa dająca deweloperom wolną rękę – jest dookreślona aktami prawa lokalnego i rozporządzeniami, a cały proces przebiega w sposób w pełni transparentny i nakładający na dewelopera obowiązek partycypacji w inwestycjach społecznych. Wierzymy, że zielone światło dla Służewca to dopiero początek pozytywnych zmian i nasze doświadczenia zachęcą innych inwestorów do realizacji podobnych projektów – komentuje Małgorzata Turek, członek zarządu Echo Investment