Kłopoty z podażą hamulcem rekordów

W II kwartale br. 15 firm związanych z rynkiem kapitałowym sprzedało 7140 mieszkań, o 87 proc. więcej niż rok wcześniej, kiedy rynek był sparaliżowany lockdownem. To również o 5 proc. więcej niż w I kwartale br., rewelacyjnym dla szerokiego rynku, a i wiele spółek zanotowało w tym czasie szczyty – jeśli nie historyczne, to od początku pandemii.

W wynikach za II kwartał uwagę zwraca to, że wzrost całej grupy ciągną najwięksi gracze – Atal i Robyg. Praktycznie wszyscy pozostali gracze mieli sprzedaż mniejszą kwartał do kwartału.

Sterowanie ofertą

– Nie spodziewam się już znacznego wzrostu sprzedaży mieszkań, bo i coraz trudniej jest deweloperom rozpoczynać kolejne inwestycje – ocenia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Spółki muszą balansować między potrzebami popytu a wielkością oferty, którą są w stanie dostarczyć. Inaczej mówiąc, i trochę przerysowując, dewelperzy nie mogą od razu sprzedać wszystkiego, co mają, bo potem biura sprzedaży będą wyglądały jak mięsny za PRL. Firmy podnoszą więc z jednej strony ceny, a z drugiej nie szczędzą sił i środków, aby powiększać skalę działalności i zaspokoić popyt. Szczególnie na wagę złota są dziś działki, na których szybko można ruszać z inwestycją. Takich jest jak na lekarstwo – podkreśla.

Turek zwraca uwagę, że na tak niespokojnym rynku rozpychają się ponadto duże zagraniczne fundusze, które skupują całe bloki i osiedla.

– To dodatkowo podbija i tak już wysoki popyt i podnosi presję na wzrost cen. A trzeba mieć świadomość, że i bez tego ceny mają powody do wzrostu: niemal nieoprocentowane lokaty, tanie kredyty, realizacja popytu odroczonego przez epidemię, dobre perspektywy rozwoju gospodarki, wzrostu płac i zatrudnienia – podkreśla Turek.

Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE, komentuje, że deweloperzy wciąż zgłaszają problemy z uruchamianiem nowych inwestycji i budowaniem banku ziemi, co przekłada się na mniejsze możliwości dostarczania na rynek nowych mieszkań.

– Z drugiej strony rosnące ceny wydłużają czas sprzedaży dostępnej oferty, powodując rozłożenie wyników w czasie. Oba te czynniki wpłynęły na nieco słabszą sprzedaż wykazaną przez część deweloperów w II kwartale 2021 r. wobec wcześniejszego kwartału. Jednocześnie popyt pozostaje wysoki, wielkość sprzedaży na tle poprzednich kwartałów jest w pełni zadowalająca. Zwraca uwagę, że w przypadku trzech deweloperów o najlepszych wynikach w II kwartale sprzedaż mieszkań osiągnięta przez każdego z nich jest porównywalna z kwartalnymi wynikami sprzedaży obserwowanymi w niedalekiej przeszłości dla całego Poznania czy Łodzi. Mówimy więc o wysokich poziomach. Na razie nie widać wyraźnych sygnałów osłabienia popytu – podsumowuje.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl, podkreśla, że II kw. 2021 r. potwierdza wybitnie rozwojowy charakter prosperity.

– Zestawienie ze statystykami z okresu bezpośrednio poprzedzającego wybuch pandemii nie pozostawia złudzeń co do bieżącego stanu koniunktury. Mamy nie tylko powrót do stanu przedpandemicznej prosperity, ale wręcz znaczące jej przyspieszenie – mówi Jędrzyński. – Sęk w tym, że taki stan rzeczy ostrzega coraz mocniej przed przegrzaniem koniunktury, które prawdopodobnie powoli staje się faktem. Niepokoją galopujące wręcz trzeci miesiąc z rzędu ceny nowych mieszkań, coraz bardziej chwiejna równowaga popytu i podaży pomimo wysokiej aktywności inwestycyjnej deweloperów i pierwsze symptomy owczego pędu do zakupów nowych mieszkań. Pozostaje nadzieja, że to tylko strachy na Lachy i że popyt nieco zwolni w reakcji na szybujące ceny, a sytuacja się w miarę szybko uspokoi – podsumowuje.

Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, ocenia, że raportowane przez deweloperów mieszkaniowych wyniki za II kwartał br. są mocne. – Wyraźnie widać bardzo silny popyt mimo systematycznie rosnących cen. Cała grupa deweloperów odnotowała wzrost kwartał o kwartału o 6 proc. Warto pamiętać, że nie tylko wolumen jest istotny, ale także wzrost cen: nawet przy braku dalszego wzrostu sprzedaży przychody deweloperów będą wyższe dzięki dynamice wzrostu cen – mówi Mucha. – W naszej ocenie wyniki konkretnych podmiotów zostały w znacznym stopniu zdeterminowane przez poziom oferty. Ze względu na dłuższe procesy administracyjne poziomy ofert nie były co do zasady wygórowane i były niższe niż średnie z ostatnich lat. Wyraźnie widać, że podmioty, które były mniej aktywne w uzupełnianiu oferty, z reguły zanotowały mniejsze wolumeny kwartał do kwartału. Jeśli w sferze makro nie uświadczymy żadnych szoków, to szykuje się bardzo mocny rok pod kątem sprzedaży mieszkań przez deweloperów. Niektóre spółki zaczęły już mówić o wyższych celach sprzedaży (np. Atal chce zaatakować pułap 4 tys., jeszcze nigdy przez nikogo nie przebity – red.) i dostrzegamy kandydatów, którzy mogą do nich dołączyć – podkreśla.

Czas funduszy

Wiele wskazuje na to, że w najbliższych latach na wyniki deweloperów będą mieć wpływ duże transakcje z inwestorami instytucjonalnymi.