Rząd wprowadza duże zmiany dla właścicieli mieszkań na wynajem (przy tzw. najmie prywatnym). Od 2022 r. zyski z najmu mają być co do zasady opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Dotychczas podstawową formą rozliczenia jest skala podatkowa (stawki 17 i 32 proc.). Ryczałt jest opcją.

W przyszłym roku to się zmieni. Projekt zmian ustaw podatkowych, czyli program Polski Ład zakłada, że wszystkie przychody ze źródła: najem i dzierżawa (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT) będą opodatkowane ryczałtem. Same stawki daniny pozostaną na dotychczasowym poziomie. Wynajmujący zapłacą 8,5 proc. podatku od przychodów poniżej 100 tys. zł oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę.

Czytaj też: Ład pełen sztuczek. Tak fiskus wyciągnie pieniądze

Koniec unikania daniny

Skąd taka zmiana? Wiceminister finansów Jan Sarnowski tłumaczy, że zbyt wiele osób rozliczających się według skali nie płaci podatku dzięki korzystnym odliczeniom. Dlatego projekt zakłada też wyłączenie z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Resort uzasadnia, że wartość tych nieruchomości nie spada, ale zasadniczo wzrasta. Nie ma więc podstaw do preferencji.

„Odpisy amortyzacyjne dokonywane od tych składników zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy nie występuje" – uzasadnia MF.

Mieszkania zostaną więc potraktowane tak jak grunty, które nie podlegają amortyzacji. Co więcej, nieruchomości o charakterze mieszkalnym, wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, nie tylko nie będą podlegały amortyzacji, ale również nie będą ujmowane w ewidencji środków trwałych.

Przypomnijmy, że ryczałt płaci się od przychodów, bez możliwości odliczenia kosztów. Dlatego wielu wynajmujących wybiera rozliczenie według skali, by odliczyć np. wydatki na remont, wyposażenie, odsetki od kredytu oraz amortyzację. Obecnie standardowa stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5 proc. Jednak dla pewnej grupy środków trwałych możliwe jest zastosowanie indywidualnych stawek, które umożliwiają odliczenie nawet 10 proc. wartości mieszkania rocznie. Dotyczy to nieruchomości, które były wykorzystywane co najmniej przez 60 miesięcy przez poprzedniego właściciela i zostały po raz pierwszy wprowadzone do ewidencji podatnika. Aby korzystać z amortyzacji, nie trzeba mieć działalności gospodarczej.

Ministerstwo uzasadnia, że obowiązujące dotychczas preferencje wpływają negatywnie na rynek mieszkaniowy. Amortyzacja to jeden z powodów. Drugim jest korzystne rozliczenie sprzedaży lokali zarówno w ramach firmy, jak i po ich wycofaniu z działalności gospodarczej. Przychody z takiej sprzedaży kwalifikowane są do odrębnego źródła, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c ustawy PIT). Oznacza to, że właściciel nie płaci podatku, jeśli sprzeda nieruchomość po upływie pięciu lat od nabycia. Jeśli zrobi to wcześniej, może skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

„Budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli. Tymczasem korzystne regulacje podatkowe powodują, iż bardzo opłacalne obecnie jest inwestowanie wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co ma niewątpliwie wpływ na wzrost cen mieszkań" – uzasadnia resort.

Bez ulg na używane auta i elektronikę

Projekt wprowadza też inne zmiany uszczelniające dla przedsiębiorców. Resort zapowiada koniec korzystnej amortyzacji używanego sprzętu, np. komputerów i samochodów. Zgodnie z projektem wartość początkowa składnika majątku nabytego i wykorzystywanego do celów prywatnych będzie po przyjęciu do używania w firmie ustalana według ceny zakupu albo według wartości rynkowej (jeśli jest ona niższa od ceny zakupu). Ma to sprawić, że składnik majątku będzie amortyzowany od jego realnej wartości. Obecnie auto nabyte np. pięć lat wcześniej do celów prywatnych na dzień przyjęcia go do używania w działalności gospodarczej jest amortyzowane jak nowe.

Inna zmiana przewiduje, że przedsiębiorca nie sprzeda już poleasingowego auta bez podatku po upływie sześciu miesięcy. Projekt zakłada, że nie zapłaci PIT, jeśli poczeka ze zbyciem sześć lat od wycofania samochodu z działalności gospodarczej.

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Anna Misiak, doradca podatkowy, partner w MDDP

Właściciele nieruchomości nie będą mogli wybrać formy opodatkowania przy tzw. najmie prywatnym. Od 2022 r. jedyną dostępną metodą rozliczenia takiego najmu będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. To oznacza realne straty dla tych, którzy ponoszą koszty np. remontu, odsetek od kredytu na zakup nieruchomości czy inne wydatki na dostosowanie jej do potrzeb najmu. Przy ryczałcie nie ma bowiem możliwości odliczenia kosztów. Ten, kto prowadzi działalność gospodarczą w postaci najmu, nadal będzie mógł wybrać skalę podatkową, podatek liniowy lub ryczałt. Przedsiębiorcy odliczą co prawda koszty (z wyjątkiem ryczałtowców), ale nie skorzystają już z amortyzacji. Przed rozpoczęciem działalności gospodarczej warto obliczyć, czy jest to opłacalne rozwiązanie, ponieważ przedsiębiorcy zapłacą składkę na ubezpieczenie zdrowotne. .