Chciałabym też zapytać o inną sprawę. Mojej sąsiadce renta nie wystarcza na czynsz. Mieszka z nią dorosły syn, ale nie poczuwa się do partycypowania w tych wydatkach. Czy prawo jest bezsilne wobec takich osób?

(M. K., Warszawa)

Genowefa Baziuk-Płaska, Stowarzyszenie Wspólny Dom

– Obowiązująca od 31 lipca 2007 r. znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje sytuację, która dotyczy naszej czytelniczki. Wiele spółdzielni ma nieuregulowane stany prawne gruntów, na których wzniesiono przed laty bloki. W takich przypadkach nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu, gdyż uzyskując prawo własności lokalu, uzyskuje się również prawo współwłasności w gruncie. A skoro sama spółdzielnia nie jest ani właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym gruntu, nie może przenieść własności.

Według nowej ustawy nie można już ustanawiać własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego – z jednym wyjątkiem. Dotyczy to lokali w budynkach położonych na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Tam do 31 grudnia 2010 r. lokatorzy mogą się teoretycznie ubiegać o własnościowe prawo do lokalu (art. 7 ust. 2 przepisów przejściowych nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 14 czerwca 2007 r.). Mając spółdzielcze własnościowe prawo, można lokal sprzedać, darować, dziedziczyć.

Co do problemu sąsiadki, to nie pisze pani, czy mieszka ona w tym samym spółdzielczym budynku, czy lokal jest wynajmowany, czy też chodzi o wspólnotę mieszkaniową. Omówię więc wszystkie warianty. W przypadku mieszkań spółdzielczych obowiązek ponoszenia opłat przez wszystkich dorosłych domowników wynika z art. 4 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Natomiast jeżeli mieszkanie jest wynajmowane, to wspólnie mieszkające z najemcą osoby są obowiązane do uczestniczenia w kosztach najmu mieszkania na podstawie art. 688

1

kodeksu cywilnego

oraz art. 22 ust. 3

ustawy o ochronie praw lokatorów

. Zaległości wobec spółdzielni muszą spłacić również osoby wykluczone ze spółdzielni, a zaległości zmarłego członka muszą uregulować spadkobiercy. Na małżonkach spoczywa obowiązek solidarnego ponoszenia kosztów utrzymania mieszkania. Wspólnoty mieszkaniowe mogą żądać opłat tylko od samych właścicieli (gdy mieszkanie należy do majątku odrębnego, to od współmałżonka można się domagać ponoszenia kosztów zarządu tylko na podstawie art. 30 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Nie ma podstaw prawnych umożliwiających wspólnotom dochodzenie opłat od domowników. Jest to obowiązek właściciela lokalu. Jeśli właściciel nie wywiązuje się z tego obowiązku, to wspólnota ma prawo doprowadzić do licytacji jego mieszkania.