Ranking kredytów mieszkaniowych w grudniu 2009

Grudzień był już czwartym z kolei miesiącem, w którym banki ogłaszały i przedłużały promocje, rezygnowały z prowizji, obniżały marże i były gotowe finansować większą niż wcześniej część nieruchomości - donosi Gold Finance w swoim raporcie na temat sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych w ostatnim miesiącu minionego roku.

- Coraz więcej wniosków kredytowych rozpatrywanych jest pozytywnie, bo w bankach powraca chęć do finansowania nieruchomości. Nowe otwarcie prawdopodobnie będzie już widać po wynikach sprzedaży kredytów hipotecznych za IV kwartał 2009 r. - komentuje Halina Kochalska, analityk Gold Finance.

Potwierdzają to ostatnie dane Związku Banków Polskich, w październiku podpisano 18,4 tys. umów kredytowych o wartości 3,73 mld zł.

- Istnieją więc spore szanse, że czwarty kwartał minionego roku będzie lepszym okresem niż ostatnie trzy miesiące 2008 r. A to oznaczałoby, że cały rynek kredytów hipotecznych znów zaczyna wracać na wyższe poziomy kilkunastu miliardów złotych kwartalnej nowej sprzedaży - mówi Kochalska.

[srodtytul]Banki łowią klienta na kredyt[/srodtytul]

Gold Finance prognozuje, że początek roku przyniesie wysyp zmian w ofertach kredytowych. Wszystko dlatego, że ten rok - podobnie jak 2008 r. - ma szansę upłynąć pod znakiem kredytów hipotecznych, a nie kredytów gotówkowych, które królowały przez większą część 2009 r. Nie najlepsza spłacalność kredytów konsumpcyjnych sprawiła bowiem, że większość banków decyduje się na zmianę priorytetów.

- Na dodatek instytucje finansowe opracowują coraz lepsze mechanizmy zarobienia na kliencie zaciągającym kredyt hipoteczny - uważa Halina Kochalska. - Coraz rzadziej zadowalają się wyłącznie prowizją i odsetkami i przy okazji zarzucają haczyk na inne usługi finansowe klienta, któremu pożyczyli na mieszkanie.

- W efekcie kredyt hipoteczny staje się kotwicą, która łączy klienta z bankiem na lata, i to nie tylko poprzez spłatę raty - tłumaczy Kochalska. - Banki przeszły od nieśmiałego proponowania dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu hipotecznego do konkretnego stawiania sprawy - dostajesz atrakcyjny kredyt, ale w zamian bezwzględnie:

- przenosisz wynagrodzenie na określone konto VIP lub Prestiż do naszego banku i nie może to być mniej niż 2 tys. zł miesięcznie (BZ WBK),

- założysz konto i przeniesiesz wpływy (Polbank, Euro Bank, DB PBC),

- założysz rachunek Aurum lub Platinum z dostępem elektronicznym i będziesz korzystał z karty kredytowej (PKO BP).

To tylko niektóre z przykładów, jak zmienia się podejście banków do kredytu hipotecznego. Z dodatkowych usług nie da się ot tak zrezygnować, bo banki zastrzegają, że wówczas marża odsetkowa po prostu wzrośnie. Na dowód, że nie są to czcze zapowiedzi, bank informuje o skali podwyżki. Efekt - bank poza zyskami z kredytu ma również korzyści, jakie niesie bieżąca obsługa finansów klienta: pobiera opłatę za konto, za kartę do konta, ewentualną kartę kredytową, nalicza opłaty za przelewy i zlecenia, prowizję od transakcji bezgotówkowych wykonywanych kartami w sklepach i punktach usługowych itd. Polskie banki z rosnącą determinacją realizują politykę wykorzystania kredytu hipotecznego do zdobycia i przywiązania do siebie klienta innymi zyskownymi usługami.

[srodtytul] Program "Rodzina na Swoim" hitem 2009 r. [/srodtytul]

Rządowy program "Rodzina na Swoim" okazał się prawdziwym hitem minionego roku. W całym 2009 r. z preferencyjnego kredytu mieszkaniowego, gwarantującego finansowanie połowy odsetek przez pierwszych 8 lat spłaty skorzystało ponad 30 tys. rodzin. Pożyczyły ponad 5,4 mld zł. Oznacza to, że z udzielonych w zeszłym roku kredytów hipotecznych ponad 10 proc. wszystkich przypadło właśnie na „Rodzinę na Swoim”. Wśród kredytów hipotecznych złotowych stanowiły one 20 proc. – poinformował prowadzący program Bank Gospodarstwa Krajowego. Od początku funkcjonowania programu (styczeń 2007 r.) przyznano 41,5 tys. kredytów na kwotę 6,7 mld zł.

[srodtytul]Za hit trzeba płacić coraz więcej[/srodtytul]

W grudniu banki udzielające Kredytów z dopłatami do odsetek nie żałowały klientom podwyżek - wynika z raportu Gold Finance. O ile w standardowych ofertach zmian dokonano niewiele, a wśród nich przeważały modyfikacje na korzyść klienta, to w przypadku kredytów "Rodzina na Swoim" polityka była zupełnie inna. Miesiąc wystarczył, aby średnia rata dla naszego modelowego kredytu płacona w pierwszych 8 latach wzrosła o ponad 5 proc. w przypadku finansowania 80 proc. wartości nieruchomości. Z 1177 zł podniosła się do 1241 zł (do zestawienia od grudnia dołączył Pekao z ratą 1270 zł). Jeszcze większy wzrost był w przypadku finansowania 100 proc. wartości nieruchomości – 6 proc. z 1539 zł do 1632 zł. A to oznacza, że banki w coraz większym stopniu podwyższają odsetki za okres, w którym klient korzysta z dopłat. Sytuacja poprawia się po ich zakończeniu. Gdy klient pożycza na 80 proc. wartości nieruchomości, rata kredytu wziętego w grudniu w porównaniu z listopadem spadła z 1816 zł do 1801 zł. Gdy klient pożycza na całość - wzrosła z 2319 zł do 2329 zł.

Na szczęście dla zainteresowanych kredytami i wbrew zapowiedziom ministra infrastruktury, nie zmieniły się akceptowane do tej pory w programie ceny metra kwadratowego dofinansowywanych mieszkań. Możliwość ich obniżenia deklarował w listopadzie Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury. Na razie jednak jedyna wprowadzona zmiana podwyższyła cenę metra kwadratowego mieszkań w woj. pomorskim (z 5083 do 5438 zł) i w Gdańsku (z 5744 do 6487 zł). Pozostałe ceny można sprawdzić na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego.

Kredyt z dopłatami kierowany jest do małżeństw lub osób samotnie wychowujących dziecko, pod warunkiem, że nie są właścicielami nieruchomości. Kredytowany jest zakup mieszkania, którego maksymalna powierzchnia nie przekracza 75 m kw. (dopłaty są tylko dla 50 m. kw.) oraz dom, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 140 m. kw. (dopłaty są tylko dla 70 m. kw.). Kredyty z programu Rodzina na Swoim dostępne są w: Alior Banku, Banku BPH, Citi Handlowy, PKO BP, Pekao, Banku Pocztowym, Banku Polskiej Spółdzielczości, Banku Zachodnim WBK, DomBanku, Euro Banku, Gospodarczym Banku Wielkopolskim, Mazowieckim Banku Regionalnym, Noble Banku, Pekao Banku Hipotecznym i Lukas Banku. [srodtytul]Gdzie najdrożej, gdzie najtaniej[/srodtytul]

W porównaniu sporządzonym przez Gold Finance najmniejszą ratę dla 30-letniego kredytu na 280 tys. zł przy zakupie 50-metrowego mieszkania za 350 tys. zł zapłaciłby klient Lukas Banku – 1090 zł. Jedynie o 10 zł więcej – 1100 zł - zażąda Euro Bank i Bank Polskiej Spółdzielczości. BPS jest jednym z banków, który przed miesiącem był liderem naszego zestawienia. Ale wtedy rata dla opisywanego kredytu wynosiła 850 zł. Istotnie podrożała też oferta PKO BP. Gdy w listopadzie rata z dopłatami do odsetek wynosiła 1080 zł, na koniec grudnia było to 1365 zł. Nieznacznie podniosły się też koszty naszego modelowego kredytu w Euro Banku – wzrost o 60 zł, w Alior Banku o 30 zł, a w Lukas Banku o 20 zł miesięcznie. Niewielki spadek rat zadeklarował jedynie BPH.

Różnica między wysokością rat z dopłatą do odsetek i bez wciąż jest imponująca. Największą - przekraczająca 60 proc. - widać w BPH, Euro Banku i Lukas Banku. W najmniejszym stopniu brak dopłat do odsetek zauważą po 8 latach klienci MetroBanku (Noble Bank) PKO BP i Pekao.

W ramach programu „Rodzina na Swoim” można również skredytować całą wartość nieruchomości, czyli w naszym przypadku 350 tys. zł. Wtedy najkorzystniejsze warunki proponuje Bank Polskiej Spółdzielczości, Euro Bank i Bank Hipoteczny Pekao. W Banku BPS trzeba się nastawić na minimum 1325 zł raty przez pierwszych 8 lat. W pozostałych dwóch bankach musimy wyłożyć na ratę ponad 1400 zł. Klienci bez wkładu własnego nie mają szansy na uzyskanie kredytu w BZ WBK czy Bank BPH, bo banki te nie kredytują 100 proc. wartości nieruchomości.

[srodtytul]Większy wkład własny - większy wybór [/srodtytul]

Osoby z wkładem własnym i gotowe pożyczyć w złotych, niezmiennie mają znacznie większy wybór banków, do których mogą się udać po kredyt. Na 26 banków (w tabeli „Z wkładem czy bez?”) całość skredytuje 18 instytucji, czterem wystarczy od 5 do 10 proc. wkładu, a w kolejnych 4 trzeba mieć już ok. 20 proc. ceny nieruchomości. Jednak zdaniem Haliny Kochalskiej z Gold Finance, polityka kredytowa liberalizuje się.

- Po tym, jak jesienią Millennium wrócił do kredytowania całości zakupu, w grudniu na podobny krok zdobył się ING BSK. Zamiast 80 proc., kredytuje już 90 proc. ceny mieszkania. Ale bank - podobnie jak Millennium - pożycza tylko w złotych - mówi Kochalska.

W przypadku kredytów w walutach obcych wybór jest już bardziej ograniczony. We franku szwajcarskim nadal tylko w 4 bankach można otrzymać kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości (Alior Bank, DB PBC, MultiBank i mBank), a w 8 - jeśli klient wyłoży 10 proc. (Nordea Bank), 15 proc. (Polbank), 20 proc. (GE Money) i 25 proc. (PKO BP). Nieco łatwiej jest o konkurencję w kredytach w euro. Taki oferuje bowiem 10 banków z naszego zestawienia. 5 z nich pożyczy pieniądze na 100 proc. wartości nieruchomości (Alior Bank, BOŚ, DB PBC, mBank, MultiBank), a DnB Nord, GE Money Bank, Nordea, Raiffeisen i PKO BP - pod warunkiem posiadania wkładu własnego.

[srodtytul]Kredyt walutowy kusi coraz bardziej [/srodtytul]

Kredyty walutowe kuszą, i to coraz bardziej. Rosnącą przewagę kredytu w euro nad złotowym widać szczególnie na przykładzie zadłużenia 3-osobowej rodziny z 6,5 tys. zł dochodu netto, która zaciąga 30-letni kredyt na 80 proc. wartości nieruchomości w wysokości 280 tys. zł. Banki szczególnie doceniają klientów z wkładem własnym. Rata dla naszego kredytu w euro pod koniec listopada była o 17 proc. niższa niż w złotych, a pod koniec grudnia było to już około 24 proc. (1890 zł raty w złotych wobec 1430 zł w euro). Z kolei kredyt we franku był tańszy w obsłudze w grudniu o 18 proc. To 1550 zł, tak jak przed miesiącem. Ale wtedy wybór franka był korzystniejszym rozwiązaniem. Nie bez powodu. Gdy od listopada do grudnia średni koszt kredytu złotowego w naszym zestawieniu lekko drgnął w dół, to kredyt w euro sporo zyskał na atrakcyjności. Średnia rata kredytu dla 80 proc. LTV w euro spadła o ok. 10 proc., z 1575 zł w listopadzie do 1430 zł. Podczas gdy rata we franku nie zmieniła się i pozostała w wysokości ok. 1550 zł.

Równie dużych zmian na korzyść nie odczuli już jednak klienci, którzy nie mieli pieniędzy na wkład własny. Gdy na stół trzeba wyłożyć walutę obcą, banki nie są gotowe zabiegać z takim samym zaangażowaniem o klientów bez oszczędności, jak o tych którzy część mieszkania potrafią kupić za swoje. Gdy klient pożyczał na całą nieruchomość, czyli w naszym przykładzie 350 tys. zł na 30 lat, do wyboru miał ratę w złotych w wysokości ok. 2370 zł, wobec ok. 2150 zł w euro. We franku było to ponad 2040 zł wobec 1920 zł w listopadzie. Kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości we franku szwajcarskim zdrożały w grudniu o ok. 7 proc. Różnica między ratą zadłużenia złotowego, a denominowanego we franku i euro wynosiła więc ok. 14 i ok. 10 proc. Przed miesiącem było to odpowiednio ok. 10 proc. i 20 proc.

Zachodzące znaczące zmiany są efektem m.in. tego, że do zestawienia bierzemy również przykłady kredytów oferowanych w promocji, ewentualnie powiązanych w zamian za niższą cenę z dodatkowymi usługami w banku lub uzależnionych od wykupienia ubezpieczeń.

[srodtytul]Gdzie rodzina zadłuży się w złotych[/srodtytul]

- Najkorzystniejszą ofertę nasza modelowa rodzina pod koniec grudnia znalazłaby w BZ WBK. Trzeba sobie jednak na nią „zasłużyć” m.in. będąc stałym klientem posiadając ROR w BZ WBK - mówi Halina Kochalska.

Dalej w rankingu najkorzystniejszych są oferty kredytowe BPS i Millennium z ratą od 1650 do 1711 zł. Ponad 1700 zł miesięcznie wystarczy w Alior Banku, Allianz Banku, DnB Nord, Euro Banku, ale już nie w PKO BP, gdzie marża odsetkowa od listopada poszła w górę. Wzrosła też w Euro Banku. Natomiast aż o 1 pkt proc. obniżył marżę Allianz Bank, który na jeszcze większą obniżkę zdecydował się w przypadku kredytów na całość nieruchomości. Na tańsze oferty niż przed miesiącem gotów był też na koniec grudnia BNP Paribas Fortis.

Marże odsetkowe dla kredytów w złotych na 80 proc. wartości nieruchomości wahały się od 1,35 proc. w BZ WBK do 4,80 proc. w GE Money Banku. Średnia marża odsetkowa z omawianych w zestawieniu ofert wynosiła w grudniu 2,78 proc. wobec 2,82. proc. w listopadzie. W przypadku kredytów na 100 proc. LTV, średnia to 2,9 proc., podczas gdy w listopadzie było to 3 proc. Ostatecznie klient musiał być przygotowany na grubo ponad 6-procentowe odsetki, bo 3 miesięczny WIBOR, który najczęściej dodawany jest do marży odsetkowej przy kalkulowaniu oprocentowania, wynosił 4,2 proc.

Przy braku wkładu i tym samym wyższej kwocie kredytu, najkorzystniejsze oferty dla złotego proponują BPS, Allianz Bank, DB PBC, Millennium, Alior Bank i PKO BP. W każdym z tych banków rata oscyluje wokół 2300 zł. Dodatkowo trzeba pamiętać o ubezpieczeniu na okres przejściowy (do czasu wpisania hipoteki w księgi wieczystej). Na ten okres banki podnoszą marżę odsetkową od 1 do 1,5 pkt. proc. Przy brakującym wkładzie konieczna będzie również składka z tego tytułu. Zazwyczaj banki pobierają 2,5 -3,5 proc. na 3 lata od 10-20 proc. brakującego wkładu. Po tym okresie znów upomną się o opłatę, lecz będzie ona już niższa stosownie do spłaconego kapitału.

[srodtytul]Franki tracą fanów [/srodtytul]

Tracące na popularności kredyty we frankach szwajcarskich oferowane były w grudniu w naszym zestawieniu ze średnią marżą 4,26 proc. wobec 3,82 proc., listopadzie. Stało się to jednak za sprawą dołączenia przez nas w grudniu do rankingu oferty Alior Banku na 80 proc. LTV. Gdyby nie to, wskaźniki pozostałyby nie zmienione, bo w pozostałych 6 bankach warunki nie uległy zmianie. 3-miesięczny LIBOR dla franka szwajcarskiego, brany zazwyczaj pod uwagę do obliczania odsetek, wynosił niecałe 0,3 proc. Daje to najczęściej oprocentowanie w wysokości nieznacznie przekraczającej 4 proc.

Wszystkie 7 banków z zestawienia Gold Finance było gotowych pożyczyć na 80 proc. wartości nieruchomości. 5 banków pożyczyłoby franki na 100 proc. LTV. Każda z ofert obwarowana była różnymi warunkami, jak np. założenie ROR-u i przelewanie wynagrodzenia w DB PBC, posiadanie konta i karty debetowej oraz ubezpieczenia w Nordea Banku czy całego pakietu ubezpieczeń w mBank, MultiBank i GE Money Banku. Trzeba pamiętać, że dodatkowe wymagania wpływają na ostateczny koszt kredytu.

Rata dla kredytu z podanego przykładu z 20 proc. wkładem (280 tys. zł) wynosi od 1362 zł w Nordei do niemal 2000 zł w Alior Banku, a dla pożyczających na całą wartość nieruchomości (350 tys. zł) od blisko 1800 zł w mBanku i MultiBanku do ponad 2500 zł w Alior Banku.

[srodtytul]Euro wychodzi na prowadzenie wśród walut[/srodtytul]

Na pozycję pierwszej obcej waluty wśród nowo sprzedawanych kredytów hipotecznych już w trzecim kwartale wyszło euro - wynika z raportu Gold Finance. Wszystko wskazuje na to, że będzie utrzymywało pozycję lidera. Średnia marża odsetkowa dla 11 banków gotowych skredytować w euro 80 proc. nieruchomości, wynosiła w naszym zestawieniu 3,33 wobec 3,69 proc. w listopadzie. Oprocentowanie tych kredytów mocno obniżył Alior Bank. Marża odsetkowa spadła z 5,9 do 3,2 proc. Cenę obniżył też GE Money Bank. W górę poszło oprocentowanie w MultiBanku (o 0,55 pkt proc.). 3-miesięczny LIBOR dla euro to niecałe 0,7 proc. i w efekcie oprocentowanie tych kredytów zazwyczaj wynosi około 4 proc. Rata dla 280 tys. zł kredytu na 80 proc. LTV w euro w najkorzystniejszych ofertach mieści się poniżej 1400 zł (Nordea, Raiffeisen Bank, GE Money, Alior). Taki kredyt daje 10 banków z naszego zestawienia. Na 100 proc. wartości nieruchomości pożyczyłoby 6 instytucji. Najniższą ratę zaoferował DnB Nord - od 1525 zł.

Kredyty

Pozostało 96% artykułu