Jak odbierać mieszkanie i zgłaszać usterki

[b]Rz: Co powinno być w umowie z deweloperem, aby nie było wątpliwości w czasie odbioru, co i jak miało być wykonane?[/b]

[b]Piotr Łada:[/b] Przepisy nie regulują procedury odbioru mieszkań. W umowie należy wskazać termin, w którym lokal powinien zostać wydany, sposób powiadomienia o zakończeniu robót, jak też zasady ustalania terminu, w którym dojdzie do jego odbioru.

Pierwszorzędne znaczenie dla zabezpieczenia praw nabywcy ma jednak precyzyjne określenie w umowie parametrów mieszkania. Załączony do umowy plan lokalu powinien zawierać wskazania co do jego powierzchni, układu ścian czy okien, a także ciągów instalacji.

W przypadku mieszkania pod klucz konieczna będzie także specyfikacja materiałów wykończeniowych, określana według parametrów jakości czy poprzez wskazanie producenta. W konsekwencji podczas odbioru zdecydowanie łatwiej będzie wykazać niezgodność pomiędzy przyjętym przez dewelopera zobowiązaniem a rzeczywistym stanem oddanego mieszkania.

[b]Jak ocenić klauzulę w umowie z deweloperem: „stan lokalu jest mi znany i potwierdzam, że został wykonany zgodnie z umową i bez usterek”.[/b]

Postanowienia umowy deweloperskiej, w których nabywca a priori, jeszcze przed rzeczywistym przekazaniem lokalu, stwierdza prawidłowy stan techniczny mieszkania czy jego zgodność z umową, pozostają niezgodne z prawem.

Podobnie należy ocenić postanowienie umowy deweloperskiej przewidujące prawo dewelopera, nawet w przypadku niestawiennictwa konsumenta, do jednostronnego odbioru lokalu czy też stwierdzenia braku wad i usterek. Takie postanowienia, jako niedozwolone klauzule umowne, nie wiążą konsumenta, chyba że zostały uzgodnione indywidualnie. Nie posiadają statusu indywidualnie uzgodnionych postanowień, na które nabywca nie miał rzeczywistego wpływu, zwłaszcza w przypadku przyjęcia wzorca umownego zaproponowanego wprost przez dewelopera.

[b]Jak długo można zwlekać z odbiorem mieszkania? Często deweloper twierdzi, że gdy się to nie stanie w określonym terminie, zerwie umowy i naliczy karę.[/b]

Nie oznacza to jednak, iż konsument, bez podania istotnej przyczyny, może dowolnie długo zwlekać z odbiorem lokalu. W skrajnych przypadkach takie zachowanie może zostać zinterpretowane jako naruszenie umowy, skutkujące tym, iż deweloper po kolejnym bezskutecznym wezwaniu do odbioru odstąpi od umowy.

W konsekwencji powstanie obowiązek zwrócenia przez strony wzajemnych świadczeń z umowy, czasem także roszczenie odszkodowawcze.

Prawo do odstąpienia od umowy nie będzie dotyczyć jednak sytuacji, gdy brak odbioru lokalu wynikać będzie ze zwłoki dewelopera w usuwaniu usterek, czy też wówczas, gdy deweloper uzależni wydanie lokalu od podpisania protokołu stwierdzającego brak usterek, wbrew rzeczywistemu stanowi rzeczy.

[b]Czy firma może bezkarnie szantażować klienta: „jak nie podpisze pan odbioru lokalu, to nie przekażemy lokalu aktem notarialnym albo zerwiemy umowę”. A klient odmawia, bo usterki nie zostały usunięte. Sytuacja trwa wiele tygodni. Co wtedy robić?[/b]

Nie można wykluczyć sytuacji, iż konsument podpisze niekorzystny protokół pod wpływem obawy wynikającej z zapowiedzi dewelopera, iż w przeciwnym razie lokal nie zostanie wydany czy też umowa rozwiązana. W takich wypadkach zasadne byłoby rozważenie możliwości uchylenia się przez nabywcę od skutków prawnych takiego oświadczenia, przy zastosowaniu przepisów dotyczących bezprawnej groźby.

Konieczne byłoby wówczas złożenie pisemnego oświadczenia deweloperowi w terminie roku od chwili, gdy stan obawy ustał, co do zasady już po uzyskaniu tytułu prawnego do lokalu.

[b]Jak się zachować, gdy mieszkanie ma wady?[/b]

Gdy mieszkanie ma nieznaczne usterki, można podpisać protokół odbioru, przy czym należy wyraźnie zaznaczyć, co deweloper musi poprawić.

W razie istotnych wad w miejsce protokołu odbioru należy sporządzić tzw. protokół rozbieżności. Istotne jest także, iż podpisanie protokołu odbioru nie zwalnia dewelopera z odpowiedzialności za wady, które zostały wykryte już po odbiorze lokalu. Zwłaszcza dotyczy to sytuacji, gdy istnienie usterki zostało podstępnie zatajone przez dewelopera bądź jej wykrycie wymaga specjalistycznej wiedzy.

[b]Jak powinien brzmieć zapis w umowie z deweloperem, aby skutecznie móc domagać się usunięcia usterek w lokalu?[/b]

W praktyce nie sposób wskazać treści postanowienia, które gwarantowałoby, iż deweloper dokona niezwłocznej naprawy usterki. W zasadzie istnieją dwa podstawowe tryby, w których nabywca może żądać od dewelopera usunięcia wad: przy zastosowaniu rękojmi bądź gwarancji.

[b]Co sądzi pan o zapisie w umowie, który brzmi: „usterki będą usuwane niezwłocznie”?[/b]

Dotychczasowe orzecznictwo wskazuje, iż przez pojęcie „niezwłocznie” należy rozumieć okres nie dłuższy niż dwa tygodnie, przy czym przy jego określaniu należy każdorazowo uwzględnić indywidualny charakter i zakres usterki.

W sytuacji, gdy umowa nie precyzuje terminu usunięcia wady, należy wezwać dewelopera do ich usunięcia w określonym terminie. Po jego bezskutecznym upływie nabywca uprawniony będzie do powierzenia wykonania naprawy podmiotowi zewnętrznemu. W przypadku późniejszej odmowy zapłaty przez dewelopera kosztów naprawy konieczne będzie wystąpienie ze stosownym roszczeniem o zapłatę na drogę postępowania sądowego.