Jak sfinansować siedzibę małej firmy

– Większość banków dopuszcza możliwość sfinansowania nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu kredytem hipotecznym. Część budynku może mieć charakter użytkowy, a część mieszkalny. Jednak w większości instytucji udział powierzchni użytkowej nie może przekroczyć 30 procent nieruchomości. Jeśli tak się stanie, bank nie będzie skłonny sfinansować inwestycji zwykłym kredytem mieszkaniowym, ale specjalnym dla firm, z wyższa marżą – mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Jeżeli udział powierzchni użytkowej mieści się w dopuszczalnych limitach (30 lub 50 proc. w zależności od banku), wówczas procedura rozpatrywania wniosku kredytowego na biuro i mieszkanie w jednym jest identyczna jak przy zakupie nieruchomości typowo mieszkaniowej. Badane są dochody i zobowiązania kredytobiorcy, a także stan prawny i techniczny mieszkania czy domu.

– O kredyt na zakup nieruchomości z niewielką powierzchnią użytkową mogą ubiegać się osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Finansując transakcję typowym kredytem mieszkaniowym bank opiera się na dochodach bieżących i bardzo rzadko brane są pod uwagę przyszłe dochody, np. z najmu powierzchni biurowej – wyjaśnia Michał Krajkowski.

Inaczej sytuacja wygląda, gdy udział części użytkowej znacząco przekracza część mieszkaniową. Wówczas bank oferuje produkt skierowany do przedsiębiorców.

– Wtedy konieczne jest przedstawienie, chociaż w wersji uproszczonej, biznes- planu, w którym musimy oszacować przyszłe przychody i koszty. Kupując nieruchomość stricte użytkową, bank jest bowiem w stanie uwzględnić przyszłe dochody, jakie będziemy uzyskiwać, wykorzystując nabywany lokal – dodaje analityk Notusa.

Elżbieta Kopka, ekspert firmy Invigo, zwraca uwagę, że z punktu widzenia banku ważny jest również dobór rodzaju działalności, którą klient chce prowadzić w domu będącym jednocześnie firmą. – Bank łatwiej zaakceptuje prowadzenie gabinetu dentystycznego niż np. warsztatu samochodowego, ponieważ w tym pierwszym przypadku, po zakończeniu działalności, dużo łatwiej ponownie przekształcić pomieszczenie na cele mieszkaniowe, niż tak jak np. w przypadku warsztatu, który wymaga specjalnej adaptacji zarówno przed, jak i po zakończeniu działalności – mówi Elżbieta Kopka. Czy lepiej starać się o kredyt hipoteczny, czy łatwiej będzie o pożyczkę hipoteczną? – Pożyczka hipoteczna, podobnie jak kredyt hipoteczny, jest przeznaczona dla osób fizycznych i banki wymagają od klientów oświadczenia, iż środki nie zostaną przeznaczone na finansowanie działalności gospodarczej – podkreśla Elżbieta Kopka. – Należy również pamiętać, iż pożyczka nie może być przeznaczona na zakup nieruchomości, a jest ona dla klientów, którzy posiadają już nieruchomość i chcą uzyskać środki na cel dowolny. W praktyce jednak osoby prowadzące działalność gospodarczą i dysponujące nieruchomością nieobciążoną hipoteką, korzystają z tej formy pozyskania kapitału.

Andrzej Brudzyński z firmy z Conse Doradcy Finansowi, podkreśla, że kredyt hipoteczny dla osoby fizycznej uzyskującej dochód z działalności gospodarczej jest najtańszym rozwiązaniem, gdy ktoś chce inwestować w biuro i dom jednocześnie za pieniądze pożyczone z banku. Jeśli jednak pomieszczenia firmowe zajmą ponad 30 lub 50 proc. budynku (co określają banki), wtedy przedsiębiorca będzie musiał posiłkować się kredytem firmowym lub pożyczką hipoteczną. – Ta ostatnia jest rozwiązaniem drogim i często ograniczonym do określonej kwoty, gdyż z reguły nie może przekroczyć 60–70 proc. wartości nieruchomości, która ma być jej zabezpieczeniem. Ale pozostaje jeszcze kredyt firmowy. Jego oprocentowanie jest co prawda wyższe niż kredytu hipotecznego, ale odsetki można wliczyć w koszty prowadzenia działalności gospodarczej – mówi Andrzej Brudzyński.

Co trzeba wiedzieć przed zadłużeniem się na siedzibę firmy

Banki wolą finansować lokale na parterach i gabinety dentystyczne, a nie pomieszczenia warsztatowe

Nawet, jeśli kredyt na dom i biuro nie będzie wysoki, bank może odmówić jego udzielenia, gdy uzna, że nieruchomość nie jest atrakcyjnie położona.

Marta Pawlikowska z firmy Conse Doradcy Finansowi:

– Lokal użytkowy w ramach kredytu hipotecznego może kupić zarówno osoba prowadząca działalność gospodarczą, jak i osoba osiągająca dochód z innego źródła. Podstawa to posiadanie zdolności kredytowej. Jeżeli chodzi o wymagania formalne, trzeba dostarczyć dokumenty rejestrowe firmy, dokumenty dochodowe oraz te dotyczące nabywanej nieruchomości. Inna sytuacja jest często, jeżeli realizujemy zakup kredytem firmowym. Są banki, które umożliwiają zakup lokalu w ramach takiego kredytu, mimo braku posiadania zdolności kredytowej w danej chwili. Często w takich przypadkach brane są pod uwagę np. przyszłe dochody z wynajmu nabywanego lokalu. Wymagane są wtedy oczywiście konkretne dane przyszłych najemców, często umowy przedwstępne z nimi. Jeżeli przedsiębiorca dowiedzie, że nabycie lokalu wpłynie na rozwój jego firmy i wzrost dochodów, banki są skłonne przychylnie podejść do udzielenia pozytywnej decyzji kredytowej.

Jakub Augustynowicz, dyrektor oddziału firmy Aspiro:

– Banki zwracają uwagę na rodzaj prowadzonej działalności komercyjnej firmy w kredytowanym lokalu. Chętniej finansują przedstawicieli wolnych zawodów. Nie można jednak postawić znaku równości pomiędzy wolnym zawodem, do którego zaliczamy stomatologa, a np. biurem sprzedaży. Przyjmuje się, że działalność kredytobiorcy nie powinna być uciążliwa dla środowiska czy otoczenia, jak może być w przypadku np. budowy warsztatu samochodowego.

Warto też pamiętać, że bank weryfikuje wiarygodność klienta od sprawdzenia jego historii kredytowej. W tym celu wykorzystuje bazę danych Biura Informacji Kredytowej, Związku Banków Polskich bądź innych banków, z których usług klient wcześniej korzystał.

Pamiętajmy, że poszczególne instytucje specjalizują się w obsłudze różnych segmentów rynku i mają dla ich przedstawicieli atrakcyjne oferty. Dlatego warto sprawdzać oferty różnych banków, a przede wszystkim tych, z którymi łączy nas np. konto. Te banki będą nas znały i być może zaoferują bardziej atrakcyjne warunki.

Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus:

– Jeśli dochody firmy są odpowiednio wysokie, należy skorzystać z kredytu mieszkaniowego. To najtańsza opcja. W przypadku braku bieżących dochodów, konieczne jest przedstawienie biznesplanu, gdyż uwzględnienie przyszłych dochodów pozwoli zwiększyć zdolność kredytową.