Rekompensata tylko za grunt objęty planem

Praktyka rezerwowania prywatnych terenów pod inwestycje publiczne wciąż jest powszechna. Gminy robią to znacznie ostrożniej niż przed laty, jednak nadal są z tym problemy. Gminy w swoich studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego określają, gdzie zamierzają wybudować drogi, szpitale, szkoły lub inne inwestycje publiczne.

Studium nie jest dokumentem wiążącym, nie ma bowiem charakteru przepisów miejscowych. Dlatego gminy, zanim rozpoczną inwestycję, powinny uchwalić miejscowy plan. Tych natomiast brakuje, zwłaszcza tam, gdzie są najbardziej potrzebne, czyli w dużych miastach.

- Tam, gdzie jest plan, sytuacja właściciela jest klarowna. Jeżeli gmina chce, by przez nieruchomość biegła droga lub powstała inna inwestycja publiczna, to jej właściciel może skorzystać z uprawnień, jakie daje mu art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (patrz ramka) - wyjaśnia mecenas Bogdan Dąbrowski, główny specjalista w Wydziale Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta w Poznaniu.

Gorzej jest jednak, gdy działki przeznaczone są pod inwestycje publiczne, ale tylko w studium.

Wtedy ich właściciele, jeżeli chcą budować, muszą wcześniej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Urząd powinien ją wydać, jeśli spełnią wymagania ustawy. Działka ma być więc: uzbrojona, mieć dostęp do drogi publicznej, a w sąsiedztwie musi się znajdować podobna do planowanej zabudowa.

- Z decyzją w ręku można się starać o pozwolenie na budowę. Gdy jednak się okaże, że gmina znajdzie w końcu środki na planowaną inwestycję, grozi utrata gruntu i tego, co się na nim wybudowało. Co prawda właściciel dostanie wtedy odszkodowanie za jedno i drugie, ale nie o to przecież mu chodzi - wyjaśnia mec. Dąbrowski.

Bardzo często jednak gminy stosują różne sposoby, żeby odmówić ustalenia warunków zabudowy i nie płacić później wyższych odszkodowań (bo będą dotyczyły zabudowanego gruntu). Po odmowie nie ma już żadnej szansy na pozwolenie na budowę.

- Co gorsza, osoby, których działki są zarezerwowane pod inwestycje tylko w studium, a nie w planie, mają marne widoki na odszkodowanie - wyjaśnił prof. Zygmunt Niewiadomski, kierownik Katedry Prawa Gospodarczego w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie.

Takie nieruchomości mają dużo mniejszą wartość i dopóki gmina nie zdecyduje się uchwalić planu, ich właściciele mogą je tylko użytkować w dotychczasowy sposób. I to wszystko.

-Z tej sytuacji - dodaje profesor - są tylko dwa wyjścia: zmienić przepisy, tak by przewidywały odszkodowania dla właścicieli takich gruntów, lub też skarżyć się do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka.

masz pytanie do autorki, e-mail: r.krupa@rzeczpospolita.pl