Projekt budowlany to podstawa

To kolejny krok w załatwianiu formalności budowlanych . Możemy się o nie starać, kiedy mamy już warunki zabudowy albo nasza działka leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, trzeba złożyć wniosek zgodny z wzorem. Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU z 2003 r. nr 120, poz. 1127 z późn. zm.).

Do wniosku należy dołączyć:

- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi, takimi jak decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, zgodą zarządcy drogi na wykonanie zjazdu z drogi publicznej;

- zaświadczenie projektanta przygotowującego projekt (i ewentualnie sprawdzającego – tylko dla obiektów, których konstrukcja nie może być uznana za tzw. prostą konstrukcję) o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. Projektant i sprawdzający mogą złożyć kopie swoich uprawnień budowlanych, choć nie jest to obowiązkowe;

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. przede wszystkim prawa własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy je wypełnić, nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów), a także zgoda właściciela gruntu, jeżeli chcemy budować na cudzym gruncie, np. jesteśmy dzierżawcami. Oświadczenie składa się na specjalnym druku;

- wypis i wyrys z planu (nie jest potrzebny, każdy starosta dysponuje obowiązującymi planami miejscowymi), a gdy nie ma planu – decyzję o warunkach zabudowy;

- upoważnienie udzielone osobie działającej w naszym imieniu, jeżeli sami nie mamy czasu biegać po urzędach (oświadczenie o prawie do dysponowania terenem inwestor musi podpisać osobiście).

Projekt budowlany musi być zgodny z decyzją ustalającą warunki zabudowy (gdy nie ma planu) albo z planem miejscowym. Składa się z dwóch części (art. 34 ust. 2 prawa budowlanego). Pierwsza to projekt zagospodarowania działki. Sporządza się go na aktualnej mapie. Określa on granice działki, usytuowanie domu, dostęp do mediów, odległości do granic sąsiednich działek. Druga część to projekt architektoniczno-budowlany (określa funkcję, formę i konstrukcję budynku a także charakterystykę energetyczną i ekologiczną, rozwiązania techniczne i materiałowe).

Projekt można kupić gotowy. Sporządzenie projektu indywidualnego kosztuje ok. 10 proc. wartości domu, gotowy będzie dużo tańszy, jednak trzeba go dostosować do indywidualnych warunków lokalizacji na działce. Dlatego i tak trzeba zatrudnić projektanta. Najlepsza jest rekomendacja innego inwestora, który budowę właśnie zakończył i użytkuje budynek. Projekt może wykonać każdy członek okręgowej izby architektów.

Starosta sprawdza kompletność wniosku, ustala strony i zawiadamia o rozpoczęciu (wszczęciu) postępowania.

Uwaga!

Gdy wniosek ma wady formalne (np. brakuje na nim podpisu), starosta zwróci go do uzupełnienia. Masz na to siedem dni, a jeżeli tego nie zrobisz, wniosek nie zostanie rozpatrzony. Gdy wniosek zawiera braki merytoryczne, np. nie dołączyłeś wszystkich dokumentów, starosta powinien ustalić termin na tyle długi, aby wystarczyło czasu na ich dostarczenie.

W postępowaniu o pozwolenie na budowę stronami będą: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie

Uwaga!

Sąsiedzi nie zawsze będą brali udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia. Nawet jeśli uczestniczyli w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.

Wspomniany obszar wyznacza się wokół domu, który zamierzamy budować. Robi to starosta na podstawie przepisów odrębnych. Ich lista jest długa. Są na niej wszystkie przepisy techniczno-budowlane oraz tzw. ochroniarskie, dotyczące np. ochrony zabytków, środowiska. Jednym z najważniejszych aktów na tej liście jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

Wystarczy, że planowany dom będzie stał w odległościach przewidzianych we wspomnianym rozporządzeniu i w inny sposób nie wpływa na zagospodarowanie działki sąsiedniej, np. nie przesłania domu, nie zabiera światła i słońca. Wtedy starosta nie powiadomi sąsiada, że planujesz jego budowę.

Gdyby jednak miał być wybudowany przy granicy sąsiedniej posesji, to jej właściciel lub użytkownik będzie już stroną.

Teoretycznie starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Starostwo, które w tym czasie pozwolenia nie wyda, zapłaci karę 500 złotych za każdy dzień zwłoki (art. 35 ust. 6 prawa budowlanego). Pieniądze trafiają przez kasę wojewody do Skarbu Państwa.

Kontrola terminowości odbywa się w ten sposób, że starostowie muszą prowadzić dwa rejestry: wniosków o pozwolenie na budowę oraz wydanych w tej sprawie decyzji. Do 5 dnia następnego miesiąca rejestry przekazują urzędom wojewódzkim, a te na ich podstawie sprawdzają, czy doszło do naruszenia ustawowego terminu.

Jeżeli wojewoda stwierdzi, że termin przekroczono, ma obowiązek nałożyć karę. Znane są przypadki nałożenia takich kar, nie było ich jednak zbyt wiele.

Musisz liczyć się z tym, że przed wydaniem pozwolenia na budowę trzeba często zasięgać opinii różnych instytucji, a czasami konieczne jest przeprowadzenie postępowania w sprawie oddziaływania inwestycji na środowisko (jeśli np. nieruchomość miałaby powstać na obszarze Natura 2000).

Starosta ma także prawo zawiesić postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę, do czasu aż zakończą się postępowania, od których zależne jest jego wydanie.

Sam możesz wystąpić z wnioskiem o zawieszenie postępowania. Czasami opłaca się to zrobić, bo bieg terminu zostanie wstrzymany i można zebrać brakujące dokumenty, nie narażając się na odmowę pozwolenia na budowę.

Uwaga!

Jeżeli upłynie 65 dni a inwestor wniósł kompletny wniosek, to starosta musi wydać pozwolenie. Wielu starostów, widząc, że nie są w stanie tego zrobić, zawiesza postępowanie pod byle pretekstem.

Zgodnie z art. 35 ust. 8 prawa budowlanego do terminu 65 dni nie wlicza się okresów zawieszeń oraz opóźnień powstałych z konieczności uzyskania stanowisk innych organów w formie opinii, milczącej zgody lub decyzji (np. opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków lub milcząca zgoda w terminie 30 dni dla terenów chronionych ustaleniami planu miejscowego).

Do tych terminów nie wlicza się również opóźnień z winy inwestora (np. oczekiwanie na uzupełnienie braków we wniosku na podstawie wydanego przez starostę postanowienia czy przedłożenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, jeżeli chcemy budować na obszarach Natura 2000).

Od planującego budowę zależy, kiedy ją rozpocznie. Najwcześniej może to zrobić po 14 dniach od otrzymania pozwolenia (z małymi wyjątkami) i po odebraniu ze starostwa dziennika budowy.

Jeżeli jesteś jedyną stroną postępowania, budowę można rozpocząć zaraz po otrzymaniu pozwolenia. Nie zapomnij jednak zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o rozpoczęciu prac (należy odczekać minimum siedem dni od złożenia tego powiadomienia).

Jeżeli rozmyśliłeś się i rezygnujesz z budowy, zawsze możesz przenieść pozwolenie na inną osobę. Do wniosku o przeniesienie pozwolenia dołącza się oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nowy posiadacz pozwolenia składa oświadczenie, że przejmuje wszelkie obowiązki swojego poprzednika. Potrzebna jest też zgoda poprzedniego posiadacza tej decyzji. Każdorazowo starosta będzie badał, czy pozwolenie na budowę nie wygasło >patrz ramka.

Nie możesz zapomnieć o dzienniku budowy. Odbierasz go u starosty, który ma obowiązek go wydać i pobrać opłatę.

Wzór dziennika i sposób jego prowadzenia określa rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu, rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (DzU z 2002 r. nr 108, poz. 953).

Poza tym siedem dni przed przystąpieniem do budowy musisz zawiadomić o terminie jej rozpoczęcia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Każda budowa powinna mieć kierownika budowy; oświadczenie o podjęciu się obowiązków kierownika budowy dołącza się do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót. Takim kierownikiem musi być osoba mająca uprawnienia budowlane i będąca członkiem Izby Inżynierów Budownictwa. Czasami wykonawca ma swojego kierownika budowy, w ramach umowy o roboty budowlane. W innych przypadkach pozostaje nam poszukiwanie osoby mającej rekomendacje innych inwestorów.

Bardzo często w trakcie budowy trzeba zmienić pierwotne plany – np. zrezygnować z budowy tarasu. Są to odstępstwa od projektu, które dzieli się na istotne i nieistotne. Te ostatnie nie wymagają żadnych dodatkowych formalności, prócz obowiązkowego naniesienia przez projektanta zmian na kopiach rysunków projektu budowlanego i ewentualnego uzupełnienia opisu.

Istotne odstępstwa wymagają tzw. pozwolenia zamiennego (trzeba też sporządzić nowy projekt uwzględniający zmiany). Gdy się tego nie zrobi, budowa może być wstrzymana przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który może też wnieść sprzeciw wobec zgłoszenia zakończenia budowy, po jego otrzymaniu. Prawo budowlane zawiera katalog istotnych odstępstw. Są nimi te, które dotyczą:

- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu (np. budynek musi stanąć bliżej granic sąsiada),

- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji (np. budynek będzie niższy lub będzie miał mniejszą powierzchnię),

- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne (nie dotyczy budynków jednorodzinnych),

- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

- ustaleń miejscowego planu lub decyzji o warunkach zabudowy.

Uwaga!

Za istotne odstępstwa uważa się także te, które wymagają zmiany niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę opinii, zgód (np. wojewódzkiego konserwatora zabytków), decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

Przepisy nie przewidują żadnego terminu zakończenia budowy. To od samego inwestora zależy, kiedy zechce to zrobić.

Pamiętaj!

Pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem dwóch lat od dnia, w którym takie pozwolenie stało się ostateczne lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata (przerwanie lub ciągłość budowy musi być udokumentowane w dzienniku budowy).

Każdy, kto jest stroną w postępowaniu, ma prawo przeglądać dokumenty, składać wnioski dowodowe dotyczące np. tego, że nowo budowany dom zasłania mu światło. Starostwo musi ustosunkować się do wszystkich zarzutów i uwzględnić te mające uzasadnienie prawne lub słusznie wskazujące, że inwestycja ogranicza lub uniemożliwia zagospodarowanie sąsiednich działek.

Niezadowolony sąsiad (lub inna strona) może odwołać się od decyzji o pozwoleniu na budowę do wojewody, a jego rozstrzygnięcie zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Od postanowienia kończącego lub wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje ponadto kasacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Musi ją sporządzić osoba, której na to zezwala prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a więc m.in. adwokat, radca prawny.

Złożenie skargi nie wstrzymuje budowy. Osoba, która ją wniosła i chce, żeby na czas postępowania sąd wstrzymał budowę, musi liczyć się z możliwością zapłaty kaucji. Jeżeli sąd oddali skargę, kaucja pójdzie na zaspokojenie roszczeń inwestora. Gdy skarga okaże się słuszna, kaucja zostanie zwrócona skarżącemu. Do kaucji stosuje się przepisy kodeksu postępowania cywilnego o zabezpieczeniu roszczeń.

Jeżeli postępowanie się przedłuża – dawno minęło 65 dni, a pozwolenia nie ma – można skarżyć się na bezczynność starosty. Skargę składa się do wojewody. Wojewoda powinien zażądać wyjaśnień i wyznaczyć termin na załatwienie sprawy. Jeśli otrzymamy orzeczenie wojewody potwierdzające nieuzasadnioną zwłokę w wydaniu pozwolenia, możemy wystąpić z powództwem cywilnym do sądu powszechnego o odszkodowanie.

Podstawowym aktem prawnym jest prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. (DzU z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.).

- Na budowę domu trzeba mieć pozwolenie, ale do postawienia budynku gospodarczego wystarczy zgłoszenie. To uproszczona forma załatwiania formalności budowlanych. Wystarczy do starosty złożyć wniosek oraz dokumenty, a następnie poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu, można budować. Gdy jednak dojdzie do wniosku, że budowa wymaga pozwolenia, narusza przepisy lub powinna być realizowana na pozwolenie, to odpowiednio zgłosi sprzeciw w formie decyzji lub nałoży, również w formie decyzji, obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.

W ten sposób można postawić wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 mkw. Przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. powierzchni działki. Jeśli mamy działkę o powierzchni 1000 mkw., to możemy postawić cztery takie obiekty w dość dowolnym usytuowaniu (muszą być wolno stojące, ale już niekoniecznie usytuowane po dwa na każdych 500 mkw.).

- Zgłoszenia wymaga budowa ogrodzeń, ale tylko tych od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz o wysokości powyżej 2,20 m. Pozostałe ogrodzenia można wybudować bez załatwiania formalności budowlanych.

Zgłaszając zamiar wykonania robót, należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania prac budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania terenem na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami (np. decyzję środowiskową).

Prawo Budowlane