Instalacja klimatyzacyjna i wentylacyjna funkcjonująca w każdym budynku komercyjnym przypomina dużą fabrykę, umożliwiającą skuteczne funkcjonowanie biurowca oraz rzeszy pracowników, którym przyszło w nim pracować. Miesięcznie średniej wielkości warszawski biurowiec zużywa od 500 do 700 MWh, czyli mniej więcej tyle co 2 – 2,2 tys. przeciętnych gospodarstw domowych. Zastosowanie nowoczesnych systemów grzewczych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych może obniżyć wydatki na energię oraz serwis od 20 do 50 proc. Oszczędności najczęściej wahają się w okolicach 40 proc.

Zarządcy nieruchomości przyznają jednak, że systemy stosowane w naszym kraju znacznie odbiegają od rozwiązań rozpowszechnionych na Zachodzie.

– Oryginalne rozwiązania jugosłowiańskie wykorzystane w naszym budynku były nieefektywne już w momencie zakończenia budowy w 1991 roku – wyznaje Tadeusz Szumowski, prezes CORP-SA, zarządcy Błękitnego Wieżowca w Warszawie.Firma już w połowie lat 90. zaczęła przeprowadzać pierwsze prace modernizacyjne. Jedną z pierwszych inwestycji była optymalizacja wykorzystania mocy biernej w budynku. Za samą moc bierną firma płaciła ponad 3 tys. zł miesięcznie. Kosztem kilkunastu tysięcy złotych w budynku zainstalowano sześć stacji ograniczających jej zużycie. Rachunki spadły niemal do zera, a pieniądze zwróciły się już po pół roku.

Modernizację przeprowadzono niedawno również w hotelu Marriott. Zamontowano tu zmiennoprzepływowy system pompowania wody. Oszczędność energii uzyskana podczas tego procesu powinna wynieść ok. 30 – 40 proc. Wartości te są tak znaczne, ponieważ 60 proc. energii zużywanej w biurowcach pochłania wentylacja chłodnicza. Jedną czwartą do nawet 30 proc. zużywa się do pompowania wody na wyższe piętra.

– W tradycyjnych rozwiązaniach woda tłoczona jest cały czas, tworząc nieustanny obieg. Nowsze, energooszczędne systemy pompują tyle wody, ile trzeba, znacznie ograniczając zużycie energii – wyjaśnia Paweł Markiton, dyrektor zarządzający Trane Polska, producenta instalacji wentylacyjnych i klimatyzacyjnych.

Modernizacja systemów grzewczych i klimatyzacyjnych w wieżowcach zwraca się średnio w okresie od jednego do trzech lat. Zdarzają się oczywiście inwestycje przynoszące zyski już po pół roku, jak miało to miejsce w Błękitnym Wieżowcu, jednak należą do rzadkości.Zużycie energii w polskiej gospodarce jest jednak średnio trzy razy większe niż przeciętnie w Unii Europejskiej. Fachowcy tak wysoki poziom zużycia przypisują nieefektywności w użyciu energii.

– Praktyka inwestycyjna w naszym kraju sprzyja takim rozwiązaniom. Generalni wykonawcy dysponują odgórnie ograniczonym budżetem i nie zawsze opłaca im się wdrażać energooszczędne rozwiązania – twierdzi Paweł Markiton. – Zarządcy nieruchomości często dostają niedoskonałe rozwiązania z dobrodziejstwem inwentarza – dodaje.

Jednak nowoczesne rozwiązania to nie tylko oszczędność energii i redukcja kosztów. Nieswojo brzmiące nazwy, takie jak rekuperatory, wytwornice czy fan-coile, zwiększają komfort pracy i wydajność pracowników. Częsta wymiana powietrza w pomieszczeniu, a co za tym idzie, dostarczenie większej ilości tlenu powoduje wzrost wydajności pracowników od 5 do 16 proc. Znaczenie tej informacji zaczynają doceniać przedsiębiorcy.

– Czasy, gdy pracodawcy byli nieświadomi wpływu środowiska pracy na wydajność pracowników, już minęły. Dziś firmy poszukujące powierzchni biurowej, w szczególności duże korporacje, zwracają coraz większą uwagę na parametry powietrza w budynku – twierdzi Tadeusz Szumowski z CORP-SA. – Co miesiąc dostajemy kilkanaście zapytań tego typu. Również od firm już wynajmujących powierzchnię w budynku.

Błękitny Wieżowiec może pochwalić się jednymi z najlepszych statystyk tlenowych. Całkowita wymiana powietrza w każdym pomieszczeniu ma miejsce 4 – 5 razy na godzinę, a na osobę przypada tu 50 – 60 m sześc. na godzinę, podczas gdy dopuszczalna norma wynosi 20 m sześc.

Budynek jako jeden z pierwszych zmodernizował również instalacje chłodnicze. Tu nie było jednak żadnych oszczędności finansowych. Kosztem ponad 200 tys. zł wymieniono czynniki chłodnicze w agregatach, zapewniających odpowiednią temperaturę w budynku. Najpopularniejszy z freonów, czynnik R-12, który przyczynia się do powstawania dziury ozonowej, zastąpiono niezawierającym chloru czynnikiem R-134a. Tym samym Błękitny Wieżowiec dostosował się do wytycznych protokołu montrealskiego, ograniczającego emisję freonów do atmosfery, a ratyfikowanego przez Polskę w 1997 r. Instalację zmodyfikowano, mimo iż w Polsce wciąż nie ma spójnego systemu mobilizującego zarządców do proekologicznych zmian.