Szukaj mieszkań u indywidualnych inwestorów

Kupować mieszkania? Nie kupować? Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres, przyznaje, że większość osób zadaje sobie w tej chwili pytanie, w jaki sposób w najbliższych miesiącach kształtować się będą ceny na rynku nieruchomości.

– W drugi weekend lutego odbyły się pierwsze w tym roku targi mieszkań, które niezmiennie są barometrem rynku. Impreza cieszyła się olbrzymią popularnością odwiedzających, znacznie większą niż jesienna edycja. Zainteresowanie ofertą wystawców wskazuje na to, że klienci powrócili do kupowania nieruchomości na rynku pierwotnym. Z punktu widzenia klienta nadszedł dobry czas na dokonywanie zakupu, ponieważ deweloperzy są otwarci na negocjacje i obniżki – tłumaczy Katarzyna Cyprynowska. Dodaje, że na wielkie obniżki cen nie należy raczej liczyć.

– Z badań, jakie przeprowadził Nowy Adres wraz z SMG/KRC, wynika, że na rynku nieruchomości w największych polskich aglomeracjach nadal jest bardzo duży popyt. Zmieniają się jednak preferencje klientów, którzy w naturalny sposób dokonują racjonalnych wyborów, często rezygnując na przykład z mieszkania na rzecz budowy własnego domu – informuje prezes Nowego Adresu. – W dalszym ciągu jednak liczna jest grupa osób chcących kupić nowe mieszkanie. Nie możemy jednak generalizować. Podstawowy problem w śledzeniu zmian cen nieruchomości stanowi sposób uśredniania cen. Wielu analityków rynku operuje takim wskaźnikiem, który nie odzwierciedla realnego stanu rynku. Prowadzi to do paradoksalnych sytuacji – ceny mieszkań nie wzrastają, natomiast rosną średnie ceny – podkreśla Katarzyna Cyprynowska. I podaje przykład, kiedy to na rynku pojawia się duża liczba drogich apartamentów – wówczas średnia cena metra wyraźnie rośnie.

– Moim zdaniem, jeśli ktoś zamierza kupić mieszkanie na własne potrzeby, powinien przede wszystkim szukać dobrego produktu, czyli wziąć pod uwagę lokalizację, jakość budynku, rozkład mieszkania oraz aspekty związane z przyszłym utrzymaniem mieszkania czy domu – radzi prezes Cyprynowska. – W przypadku podjęcia w przyszłości decyzji o sprzedaży tego typu produkt sprzedamy najkorzystniej i najszybciej. Osoby kupujące nieruchomość w celach inwestycyjnych powinny szukać niszowych produktów, korzystając z podpowiedzi specjalistów: doradców i pośredników w obrocie nieruchomościami. Pewne jest natomiast, że sytuacja rynkowa w dalszym ciągu sprzyja osiąganiu dużych zysków z obrotu nieruchomościami.

Katarzyna Kłodzińska, doradca zarządu ds. inwestycji w Klubie Inwestora firmowanym przez redNet, dodaje, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym osiągnęły zawrotny poziom.

– Po dwóch latach dynamicznego wzrostu mamy do czynienia z sytuacją, w której w większości miast Polski ceny ustabilizowały się. W przeszacowanych miastach występują nawet korekty. Pojawiają się wprawdzie zmiany (plus minus 5 procent), jednak głównie powodowane są wejściem określonej podaży mieszkań (tańszych lub droższych), które wywierają wpływ na zmianę średniej – mówi Katarzyna Kłodzińska. – Najbardziej się dziś opłaca kupno mieszkania nie bezpośrednio od dewelopera, ale od indywidualnego inwestora, który nabył lokal dwa – trzy lata temu, przed największym wzrostem cen i chce odsprzedać mieszkanie przed spłatą ostatniej raty kredytu.

I podkreśla, że zalet takiego lokalu jest wiele: jest tańszy od innych, bo inwestor i tak już na nim zarobił, nie musimy spłacać kredytu przez dwuletni okres budowy mieszkania i jednocześnie w tym samym czasie płacić za wynajmowanie lokalu. Jest też gotowy do zamieszkania od zaraz.– Za pół roku takich lokali może już nie być – mówi Kłodzińska. – Drugim sposobem na kupno mieszkania w dobrej cenie jest szukanie różnego rodzaju ukrytych bądź jawnych promocji. Dla przykładu – deweloper z Wisły, który za pośrednictwem Klubu Inwestora sprzedaje atrakcyjne mieszkania, zastosował niespotykaną dotychczas w Polsce formę sprzedaży – 5 procent rabatu przez pierwszy tydzień sprzedaży. Dodatkowo oferuje bardzo korzystny system płatności – 10 proc. płacone jest przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a 90 proc. po zakończeniu inwestycji. Cena apartamentu jak na popularną miejscowość górską jest korzystna, wynosi 9 tys. zł za mkw., a z rabatem – 8,550 tys. zł za mkw. – wylicza.

Według Katarzyny Kłodzińskiej warto również szukać mieszkań w inwestycjach, w których albo nie płaci się za garaż albo deweloper oferuje wykończenie mieszkania gratis. – Warto również kupować teraz luksusowe apartamenty, które rokują zyski w przyszłości. Gdy porównamy cenę luksusowego mieszkania ze zwykłym lokalem, różnica okazuje się niewielka – mówi Kłodzińska, która odradza kupowanie mieszkań w wielkiej płycie.

– Na rynku pojawia się ogromna liczba nowych mieszkań. Jeśli klient będzie miał do wyboru nowy lokal albo 25-letnie mieszkanie wymagające gruntownego remontu, wybierze to pierwsze. Należy zwracać również uwagę na funkcjonalność mieszkań: nieporozumieniem jest dwupokojowe lokum o powierzchni 75 mkw. Nie opłaca się również kupować mieszkań w przeszacowanych polskich miejscowościach turystycznych, takich jak Zakopane, gdzie cena mkw. jest ok. 12 tys. zł, a w pobliskiej słowackiej miejscowości znajdziemy apartament już za ok. 4,5 tys. zł za mkw. – padają przykłady. Klub Inwestora odradza też Sopot, który jest najdroższą polską nadmorską miejscowością, a za mkw. mieszkania musimy tu zapłacić ponad 15 tys. zł.

– Przy tym poziomie cen w obu miejscowościach nie ma już podstaw do dalszego wzrostu. Należy również się wstrzymać z kupnem mieszkania np. w Krakowie, który od ponad sześciu miesięcy stale notuje spadki, by osiągnąć realną cenę rynkową – mówi Katarzyna Kłodzińska.

Łukasz Niewola, dyrektor ds. inwestycji w Home Broker, dodaje, że na bardzo niewielki, ale stabilny wzrost cen możemy liczyć w modnych dzielnicach Warszawy, Krakowa i Wrocławia.