Co robić, kiedy sąsiad zalewa ci działkę

Sąsiedzi czytelnika zwieźli masę ziemi i tak wyprofilowali swoją działkę, że znajduje się ona wyraźnie wyżej, przez co wody opadowe spływają na jego parcelę. Mało tego, wylot rynien z ich domu został skierowany w stronę jego posesji i deszczówka zalewa ją, powodując podmakanie ściany domu. Czytelnik pyta, jak może się przed tym bronić. Czy konieczne będzie wniesienie sprawy do sądu?

Możliwość przeciwdziałania wszelkim praktykom, których skutkiem jest zalewanie i podtapianie sąsiednich gruntów, powstawanie na nich rozlewisk, wynika przede wszystkim z art. 29 prawa wodnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli spowodowane przez właściciela ziemi zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na działki sąsiednie, to wójt, burmistrz lub prezydent miasta może w drodze decyzji nakazać mu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Dotyczy to wszelkich zmian stanu wody, także zmiany kierunku spływu wody opadowej, jeśli mogłaby ona być szkodliwa dla gruntów sąsiednich.

Słowo „może”, którym posłużył się ustawodawca w art. 29, sugeruje, że wydanie przewidzianej w nim decyzji należy do jego uznania. Sąd Najwyższy w uchwale z 27 czerwca 2007 r. (sygn. III CZP 39/07) wyjaśnił, że należy je interpretować jako zapewniające możliwość wyboru formy reakcji na zmianę stanu wody. Także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 20 marca 2006 r. (sygn. IV SA/Wa 1836/05) wyraźnie stwierdził, że organy administracji nie mogą tolerować niezgodnych z prawem zachowań i jeśli wskutek działań właściciela gruntu doszło do naruszenia stanu wód ze szkodą dla działek sąsiednich, muszą skorzystać ze swojego prawa do ingerencji.

Sposób ingerencji może być różny, stosowny do sytuacji, bo i zakres obowiązków właściciela gruntu wynikający z przepisów prawa wodnego jest dość szeroki.

Przytoczyć tu można wyrok z 7 sierpnia 2006 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (sygn. IV SA/Wa 13/06). WSA zaznaczył w nim, że właścicielowi gruntu nie tylko nie wolno zmieniać stosunków wodnych ze szkodą dla sąsiednich działek, odprowadzać na nie wód i ścieków – ciąży na nim również obowiązek dbania o to, by stan stosunków wodnych na jego ziemi nie przyczynił się do powstania szkód u sąsiadów. Jeśli sąsiad szkodzący okolicznym nieruchomościom zlekceważy decyzję wójta (burmistrza, prezydenta) nakazującą przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, możliwe jest jej przymusowe wykonanie. W rachubę wchodzi grzywna w celu przymuszenia, a jeśli ona nie pomoże – wykonanie zastępcze niezbędnych robót na jego koszt.

Należność za te roboty, jeśli zobowiązany sam jej nie ureguluje, ściągnie przymusowo poborca skarbowy. Gdyby inne sposoby egzekwowania jej zawiodły, możliwe jest zajęcie nieruchomości należącej do opornego i sprzedanie jej na licytacji.

We wspomnianej uchwale SN stwierdził, że jeśli właściciel zalewanej działki zechce zgłosić inne roszczenie niż żądanie przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom, to powinien zwrócić się z nim do sądu cywilnego.

Do takich innych roszczeń SN w tej uchwale był skłonny zaliczyć żądanie zmiany profilu nachylenia chodnika czy zamurowania okienka, które po położeniu chodnika znalazło się poniżej jego poziomu. W sprawie, której dotyczy ta uchwała, do sądu cywilnego wystąpiła właścicielka domu przylegającego bezpośrednio do chodnika przy ulicy mającej status drogi powiatowej. Remont chodnika spowodował, że okienka w piwnicy znalazły się poniżej jego poziomu.

[ramka][b]Nie wolno zmieniać stosunków wodnych[/bl]

Właścicielowi gruntu nie wolno zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu wody opadowej ani kierunku odpływu źródeł ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Art. 29 prawa wodnego zakazuje mu też odprowadzenia innych wód i ścieków na te grunty. Obciąża ponadto właściciela obowiązkiem usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody powstałych na jego gruncie przypadkiem lub wskutek działania osób trzecich, jeśli zmiany te szkodzą gruntom sąsiednim.

Podstawą ingerencji wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w razie innych działań negatywnie oddziałujących na środowisko, np. niedozwolonego odprowadzania ścieków do rowu melioracyjnego, jest ustawa z 2001 r. – Prawo ochrony środowiska.[/ramka]