Terminy sobie, inwestycje sobie

Oczekiwanie na własne M to nierzadko droga przez mękę. Terminy oddania lokali przesuwane są z miesiąca na miesiąc, a klientom nie pozostaje nic innego, jak uzbroić się w cierpliwość. Często nieplanowane opóźnienia powodują, że oczekujący zostają bez dachu nad głową, bo mieszkania, które wynajmowali, musieli opuścić. Choć opóźnienia zdarzają się deweloperom rzadziej niż jeszcze kilka lat temu, wciąż wpisane są w ryzyko zakupu nowego mieszkania.

W takiej niekomfortowej sytuacji znaleźli się klienci krakowskiej Spółki Mieszkaniowej Salwator, którzy zdecydowali się zamieszkać na osiedlu przy ul. Mehoffera na warszawskiej Białołęce. Na zakończenie inwestycji wiele miesięcy oczekiwało 160 rodzin. Sprawę opisywaliśmy na łamach „Rz” w kwietniu 2006 r. Deweloper tłumaczył wówczas, że opóźnienie spowodowane było rozwiązaniem kontraktu z generalnym wykonawcą inwestycji. Dziś w tej sprawie nie udziela żadnych informacji.

Nasze pytania, dotyczące między innymi ewentualnych dodatkowych kosztów, spowodowanych opóźnieniem w oddaniu mieszkań, pozostały bez odpowiedzi.

Opóźnienia dotknęły też przyszłych lokatorów wilanowskiej inwestycji La Lumiere, realizowanej przez firmę Bouygues Immobilier Polska. Budowa osiedla, które wyrasta u zbiegu al. Wilanowskiej i ul. Królowej Marysieńki bis, rozpoczęła się prawie rok później, niż planowano. – Było to przede wszystkim związane z przedłużającą się procedurą wydania pozwolenia na budowę oraz z bardzo wnikliwym i dokładnym wyborem generalnego wykonawcy – mówi Jacek Pajewski, dyrektor marketingu i PR w firmie Bouygues Immobilier Polska. – W zeszłym roku sytuacja na rynku, w szczególności firm budowlanych, była tak skomplikowana, że chcieliśmy przede wszystkim wybrać firmę, która zapewni nam i klientom Bouygues, że zostanie osiągnięta jakość, którą zagwarantowaliśmy, nawet kosztem późniejszego startu samej inwestycji – podkreśla. Zapewnia, iż opóźnienie nie dotknęło klientów finansowo. – Rekompensaty nie było, ale nie wycofaliśmy się z umów, mimo że ceny mieszkań bardzo wzrosły w tym okresie, kiedy czekaliśmy na pozwolenie na budowę. Klienci podpisali aneksy przedłużające umowę, które od nas otrzymali – dodaje.

Procedury opóźniły też rozpoczęcie budowy Osiedla Poetów na warszawskiej Białołęce. Deweloper, firma Barc, ruszyła z inwestycją z wielomiesięcznym opóźnieniem, bo nie mogła doczekać się od miasta decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym przypadku klientów to nie dotknęło. – Nasza firma rozpoczyna sprzedaż mieszkań jedynie w momencie uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę – mówi Aldona Krasnodębska z firmy Barc. – Na osiedlu Poetów właśnie rozpoczynamy sprzedaż, bo mamy wszystkie niezbędne dokumenty. Na blisko dwuletnim opóźnieniu nie ucierpiał żaden klient. Jedynie my ponosimy straty.

Niedotrzymanie terminów zakończenia inwestycji w ostatnich miesiącach wynikało często z trudności w zakupie materiałów budowlanych. Boom mieszkaniowy sprawił, że deweloperzy musieli dłużej czekać na dostawy zamówionych produktów. Tak było na przykład w przypadku inwestycji Rumia Park firmy Semeko, która budowała osiedle w trójmiejskiej Rumi przy ul. Kosynierów. – W okresie, w którym harmonogram inwestycji przewidywał realizację ścian konstrukcyjnych budynków, nastąpiło załamanie rynku materiałów budowlanych – mówi Maciej Suchecki z firmy Semeko GI. – Zakontraktowane dużo wcześniej dostawy materiałów murowych nie dochodziły do skutku z winy osób trzecich, co stanowiło skuteczne zahamowanie prawidłowego przebiegu procesu inwestycyjnego. Przez ponad sześć miesięcy występowały braki lub całkowite zaniechanie dostaw. Jednocześnie ceny materiałów osiągnęły poziom dotąd nigdy niespotykany. Firma zdecydowała się na zakup materiałów z zagranicznych źródeł, droższych, niż zakładał kosztorys budowy, co mogło również mieć odbicie we wzroście cen lokali. Przedstawiciel firmy podkreśla, że ceny mimo to utrzymano na niezmienionym poziomie, zaś opóźnienia wyniosły od dwóch do czterech tygodni. – Koszty opóźnień ponosi jak dotychczas firma Semeko i bezpośrednio w żaden sposób nie dotykają one klienta – zapewnia. Jak twierdzi, formą rekompensaty dla klienta jest rezygnacja ze zwiększenia cen mieszkań.

Z oddaniem inwestycji spóźniał się także J.W. Construction. Sprawa dotyczyła warszawskiego osiedla Sady Rembertowskie. – Opóźnienia spowodowane były brakiem wykwalifikowanej kadry pracowników budowlanych oraz ograniczeniem na rynku materiałów budowlanych. Opóźnienie wynosiło w zależności od umowy od dwóch do sześciu miesięcy, ale część umów została zrealizowana w terminie – podkreśla Jerzy Zdrzałka, prezes spółki. – W ramach indywidualnych uzgodnień z klientami dodaliśmy aneksy do kilkudziesięciu umów, przyznając rekompensaty przekładające się na zmiany warunków umowy. Główne koszty opóźnień w realizacji inwestycji poniosła spółka.

Uprawnienia przysługujące klientowi względem dewelopera z tytułu nieterminowego wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu w dużej mierze zależą od samej umowy. Jeżeli umowa nie mówi nic na ten temat, wówczas stosuje się postanowienia kodeksu cywilnego dotyczące należytego, a więc i terminowego wykonania zobowiązania.

Jeżeli deweloper nie oddaje lokalu w terminie, przyszły nabywca, zgodnie z art. 491 k.c. może wyznaczyć dodatkowy termin ukończenia lokum i jego sprzedaży, z zaznaczeniem, że jeśli i wówczas deweloper nie wywiąże się ze swoich obowiązków, klient będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Termin ten musi być jednak realny do wykonania określonych robót. Przyszły nabywca może również nie wyznaczać dodatkowego terminu lub – jeżeli wyznaczył – po jego bezskutecznym upływie nadal żądać wybudowania lokalu oraz naprawienia szkody, jaka wyniknie z opóźnienia.

W przypadku odstąpienia od umowy deweloper powinien zwrócić nabywcy wszystkie wpłacone przez niego zaliczki na poczet ceny.

Należy jednak pamiętać, że deweloper jest zobowiązany do naprawienia szkody tylko wtedy, gdy jest to spowodowane okolicznościami, za które ponosi odpowiedzialność. Z tego powodu deweloperzy, chcąc uniknąć odpowiedzialności, nagminnie zawierają w stosowanych przez siebie wzorcach umownych postanowienia ograniczające, a nawet wyłączające ich odpowiedzialność z tytułu opóźnienia, np. z powodu złych warunków pogodowych, zmiany przepisów prawa czy konieczności wykonania robót, których nie można było wcześniej przewidzieć. Większość jednak z tych postanowień uznawanych jest przez sądy ochrony konkurencji i konsumentów za klauzule niedozwolone, gdyż przyznają deweloperowi jednostronne prawo interpretowania umowy oraz wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy. Z tej przyczyny nie są one wiążące, co oznacza, że deweloper nie może się na nie skutecznie powoływać.