Gdy deweloper się spóźnia - rady ekspertów

Dominik Skrzycki, naczelnik planów finansowych MultiBanku

Instytucje finansowe patrzą przychylniej na osoby, które otwarcie informują o potencjalnych kłopotach. Pozwala to bowiem na wypracowanie rozwiązania satysfakcjonującego obydwie strony, dlatego jeśli spodziewamy się jakichkolwiek problemów związanych z kredytem, informujmy o tym bank z wyprzedzeniem.

W przypadku opóźnień w oddaniu inwestycji do jednego miesiąca MultiBank poprosi o dostarczenie oświadczenia od dewelopera z informacją o terminie zakończenia prac i przyczynie opóźnień oraz wyśle eksperta, który dokona oględzin miejsca budowy. Warto pamiętać o zbieraniu wszystkich informacji od dewelopera w formie pisemnej, aby można je było dołączyć do dokumentacji kredytowej. Jeżeli opóźnienie będzie dłuższe niż 30 dni, bank zaproponuje aneks do umowy ze zmienionym harmonogramem wypłaty kolejnych transz. Konsekwencje finansowe związane z opóźnieniami w oddaniu inwestycji są uzależnione od konstrukcji umów z deweloperem lub bankiem. Jeżeli zadbaliśmy o to, aby umowy z deweloperem były bezpieczne, i ustaliliśmy nowy harmonogram z bankiem, będziemy spłacać tylko raty odsetkowe od wartości wypłaconych transz. W skrajnych wypadkach bank może wypowiedzieć umowę i żądać zwrotu wierzytelności od kredytobiorcy lub dewelopera, jednak jest to ostateczność.

Zdecydowanie odradzam również wpłacanie całej kwoty na etapie wykopywania dziury w ziemi pod nowy budynek. Negocjując warunki, zadbajmy o zawarcie zapisów, które umożliwią nam dokonywanie zapłaty w miarę postępu budowy.

Rzetelny wykonawca, który może przedstawić zrealizowane terminowo inwestycje, nie powinien stwarzać problemów w tym zakresie. Dobrym pomysłem, nawet jeśli dysponujemy gotówką na zakup nieruchomości, jest złożenie wniosku kredytowegow banku, który dokładnie zbada umowę z wykonawcą pod kątem prawnym. Złożenie wniosku o kredyt nie wiąże się z żadnymi opłatami, a możemy w ten sposób zyskać solidną opinię fachowców, którzy wskażą zapisy budzące wątpliwości.

Agnieszka Nachyła, dyrektor Departamentu Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej Banku Millennium

Do czasu planowanego zakończenia inwestycji bank, zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem, uruchamia kolejne transze środków na realizację inwestycji. Poza systematycznym monitoringiem sytuacji na rynku deweloperów przed wypłatą ostatniej transzy przeprowadzamy inspekcję budowlaną i weryfikujemy w ten sposób przebieg prac budowlanych i ich zgodność z umową.

Gdy uzyskamy informację, że doszło do istotnych opóźnień w pracach czy nawet przestoju w budowie, możemy wstrzymać wypłatę kolejnej transzy kredytu, prosząc o wyjaśnienia.

Dlatego jeśli wcześniej ustalone terminy ukończenia poszczególnych etapów inwestycji nie są dotrzymywane, kredytobiorca (mający najczęściej najbardziej aktualny i najszerszy stan wiedzy o inwestycji jako główny zainteresowany jej zakończeniem) powinien jak najszybciej uzyskać od dewelopera stosowne wyjaśnienia, a następnie przedstawić je w banku. Na ich podstawie będziemy się starali dostosować dalsze finansowanie do danej sytuacji, wydłużając w miarę możliwości okres uruchomienia kredytu. Poza przesunięciem terminów wypłaty kredytu przedłużamy wówczas także okres jego zabezpieczenia ubezpieczeniem pomostowym (standardowo okres objęcia inwestycji ubezpieczeniem pomostowym powinien wynosić do trzech lat).

Klient powinien też wystąpić do banku o przesunięcie terminu na przedstawienie w banku niezbędnych dokumentów (aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości oraz odpisu z KW z prawomocnym wpisem hipoteki).

Podczas gdy samo przesunięcie terminów wypłaty transz nie będzie się wiązało z dodatkowym kosztem, kredytobiorca może ponieść wówczas koszt sporządzenia aneksu do umowy kredytu (dziś jest to 100 zł).