Własność przez zasiedzenie

Kilka miesięcy temu na przetargu kupiłem działkę od Agencji Nieruchomości Rolnych. Mam umowę sprzedaży podpisaną aktem notarialnym. Jednak działka ta była użytkowana ponad 30 lat przez miejscowego rolnika, który nie chce jej oddać. Czy w takim przypadku może on zostać uznany za właściciela nieruchomości przez zasiedzenie?

Aktualizacja: 14.04.2008 11:58 Publikacja: 14.04.2008 03:58

Dorota Kaczyńska

Odpowiada Karolina Gutt-Mostowy, Kancelaria Prawnicza Magnusson

– Według kodeksu cywilnego przesłankami do uzyskania własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie jej „jak właściciel”. Warunkiem zasiedzenia nieruchomości jest także upływ czasu nieprzerwanego posiadania, również oznaczonego w kodeksie cywilnym.

Nieruchomość może być zasiedziana tylko przez posiadacza samoistnego, czyli takiego, który włada nią faktycznie „jak właściciel”. Czas konieczny do zasiedzenia to 20 lat, jeśli nabyto posiadanie w tzw. dobrej wierze, lub 30, lat jeśli posiadacz był świadomy, że właścicielem nie jest, a więc nabył posiadanie w złej wierze. Przesłanki upływu czasu i samoistnego charakteru posiadania muszą być spełnione łącznie. Charakter posiadania będzie oceniany przez sąd na podstawie zachowania manifestowanego na zewnątrz. Za posiadacza samoistnego, a więc władającego nieruchomością „jak właściciel”, można uznać na przykład takiego, który uprawia lub w inny sposób eksploatuje nieruchomość.

Upływ czasu koniecznego do zasiedzenia będzie liczony od objęcia nieruchomości w posiadanie. W doktrynie wskazuje się, że nabyciem posiadania samoistnego będzie na przykład zawarcie umowy zmierzającej do przeniesienia własności nieruchomości, ale bez dochowania wymaganej prawem formy aktu notarialnego. Posiadacz nie nabędzie własności nieruchomości, ale stanie się jej samoistnym posiadaczem na drodze do zasiedzenia. Nie będzie samoistnym posiadaczem ten, który włada nieruchomością jak najemca, użytkownik lub uprawniony na mocy innej umowy.

Kolejnym wymogiem, oprócz upływu terminu, jest konieczność, aby posiadanie w czasie zasiedzenia było nieprzerwane. Warto tutaj zaznaczyć, że w świetle art. 345 kodeksu cywilnego posiadanie, które zostało przywrócone, uważa się za nieprzerwane.

Zaistnienie wszystkich wymaganych przez prawo przesłanek zasiedzenia powoduje z mocy samego prawa nabycie własności nieruchomości przez samoistnego posiadacza. Tak więc w przytoczonej sytuacji znaczenie zasadnicze będzie miało ustalenie charakteru posiadania działki przez rolnika – czy traktuje on ją jako swoją własność, o czym może świadczyć na przykład fakt prowadzenia tam uprawy, oraz obliczenie, czy upłynął już czas posiadania konieczny do zasiedzenia.

Sąd w postępowaniu nieprocesowym może stwierdzić nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia. Jednak postanowienie sądu w tym zakresie ma jedynie charakter deklaratoryjny. W świetle art. 609 kodeksu postępowania cywilnego wniosek o wydanie takiego postanowienia może zgłosić każdy zainteresowany, a więc zarówno właściciel, jak i posiadacz nieruchomości. W toku postępowania sąd zbada i ustali, czy zaszły wymagane prawem przesłanki zasiedzenia. Konsekwencją zasiedzenia jest utrata prawa własności przez dotychczasowego właściciela. Prawomocne postanowienie sądu w sprawie stwierdzenia zasiedzenia jest podstawą wpisu w księdze wieczystej.