Masz mieszkanie albo działkę, dowiedz się od majątkowego rzeczoznawcy, ile są warte

Właściciel nieruchomości, który chce się tego dowiedzieć, zaczyna zwykle od lektury ogłoszeń w prasie i rozpytywania sąsiadów. Czasami zagląda do Internetu, gdzie dostępne są programy-wyceniacze do samodzielnego określania wartości nieruchomości. Wpisuje adres, charakteryzuje nieruchomość i za kilkuzłotową opłatą otrzymuje wartość ustaloną na podstawie cen podobnych nieruchomości, wystawionych na sprzedaż w najbliższej okolicy. Ale nie powinien się łudzić, że właśnie tyle warte jest jego mieszkanie, dom czy działka.

– Takie programy korzystają z bazy cen ofertowych, czyli takich, jakie sprzedający chcieliby dostać za swoje nieruchomości. Ceny ofertowe są zwykle wyższe niż faktycznie uzyskane – mówi Krzysztof Urbańczyk, wiceprezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. – Poza tym programy internetowe nie uwzględniają bardzo wielu cech wpływających na wartość nieruchomości.

Rezultaty ich obliczeń często zależą od tego, jak swoją nieruchomość postrzega jej właściciel, a nie od tego, jaka faktycznie ona jest. Dla kogoś, kto włożył w mieszkanie oszczędności całego życia, będzie ono dużo warte. W rzeczywistości jednak wartość rynkową może poważnie obniżać uciążliwe sąsiedztwo. Bywają też sytuacje odwrotne – np. właściciele nie zdają sobie sprawy, że w ich rękach jest prawdziwa perełka, gdyż zły stan techniczny budynku jest bez znaczenia wobec świetnej lokalizacji działki. Komuś, kto nie dysponuje fachową wiedzą, trudno to ocenić.

Dlatego czasami lepiej zdać się na profesjonalistę. Rzeczoznawca majątkowy nie tylko określi wartość rynkową nieruchomości dla konkretnych celów, ale zrobi to w formie urzędowego dokumentu – operatu szacunkowego. Niestety, to kosztuje. Za wycenę mieszkania lub gruntu budowlanego powinniśmy zapłacić ok. 500 zł, a działki z domem jednorodzinnym ok. 1000 zł netto. Są to ceny orientacyjne, ostateczne zależą od nakładu pracy rzeczoznawcy i umowy między nim a zamawiającym. Koszt wykonania operatu szacunkowego nie może jednak wynikać z wartości wycenianej nieruchomości.

Bez wyceny nieruchomości w zasadzie nie mamy co marzyć o kredycie, którego zabezpieczeniem będzie mieszkanie, dom czy działka. Im cenniejsza nieruchomość, tym wyższy może być kredyt i lepsze warunki jego udzielenia. Banki czasem zawyżają, czasem zaniżają wartość nieruchomości. Często nie zlecają wyceny w formie operatu szacunkowego, lecz sporządzenie mniej precyzyjnej opinii. Taką opinię kredytobiorca może podważyć zamówionym przez siebie operatem, w którym czarno na białym będzie napisane, dlaczego wartość nieruchomości jest taka, a nie inna. Pamiętajmy tylko, że operat ważny jest rok od daty sporządzenia. Zawsze można go zaktualizować, co kosztuje zwykle połowę mniej niż zamówienie nowego.

Podobnie dzieje się przy określaniu wartości do ubezpieczenia nieruchomości. W interesie ubezpieczyciela jest wypłacenie jak najniższego odszkodowania, co oznaczać może zaniżenie kosztów odtworzenia budynku, który się np. spalił. Po takim zdarzeniu trudno jednak stwierdzić, jak naprawdę wyglądała nieruchomość, zanim doszło do nieszczęścia, i jaka faktycznie była jej wartość odtworzeniowa.

Rzeczoznawca może się przydać, gdy zmuszeni jesteśmy rozliczyć się z podatku od czynności cywilnoprawnych lub podatku od spadków i darowizn. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości podawana przez podatnika, ale urząd skarbowy często wzywa do jej podwyższenia. Urzędnicy czerpią swoją wiedzę z pobieżnych i nie zawsze precyzyjnych analiz cen rynkowych, lecz przecież nie wiedzą wszystkiego o każdej konkretnej nieruchomości. Trudno im jednak będzie polemizować z podatnikiem, który przedłoży aktualny operat szacunkowy dla swojej nieruchomości.

Właściciele nieruchomości powinni być zainteresowani oszacowaniem ich wartości rynkowej, gdy przyjdzie im dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu czy ustalać wynagrodzenie za służebność. Jeśli sprawa trafi do sądu, on na pewno skorzysta z opinii biegłego sądowego, który musi posiadać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego.

Coraz częściej zatrudniają rzeczoznawcę osoby zamierzające sprzedać lub kupić nieruchomość. Nie do końca prawdziwy jest bowiem pogląd, że mieszkanie, dom czy działka warte są tyle, ile ktoś chce za nie zapłacić. Strony transakcji mają sprzeczne interesy: gdy sprzedający zachwala atuty swojej nieruchomości, kupujący wynajduje wady, które mogą obniżyć cenę. Do tego dochodzą emocje.

– Rzeczoznawca – jako osoba, która wykonuje zawód zaufania publicznego – ma obowiązek spojrzeć na nieruchomość obiektywnie. Nie może robić wyceny pod czyjeś interesy. Musi uwzględnić wszystkie cechy wpływające na cenę, nawet te, które strony wolałyby ukryć – mówi wiceprezydent Urbańczyk.

Czasami obowiązek oszacowania wartości rynkowej nieruchomości wynika z przepisów prawa. Tak się dzieje, gdy chodzi o majątek Skarbu Państwa lub gminy, np. są one stroną umowy sprzedaży, najmu itp.

Operat będzie więc konieczny, gdy lokator mieszkania komunalnego chce je wykupić od gminy (rzeczoznawcę zatrudnia wtedy gmina, ale za operat płaci lokator). Gminy zlecają wykonanie operatu również wtedy, gdy zamierzają zaktualizować (w praktyce – podwyższyć) opłaty za wieczyste użytkowanie nieruchomości. Ale i sami mieszkańcy mają prawo wnioskować o nową wycenę, jeśli ich zdaniem opłaty te są zbyt wysokie. Może się tak zdarzyć, gdy np. w okolicy powstanie uciążliwy zakład produkcyjny. Użytkownicy wieczyści, którzy ponieśli koszty uzbrojenia działek lub wykonali na swój koszt prace geotechniczne, np. wyrównali teren, powinni z kolei żądać zaliczenia kosztów tych inwestycji na poczet opłat za wieczystą dzierżawę. Zatrudniony przez nich rzeczoznawca jest w stanie określić wartość tych nakładów.

Przy przejmowaniu nieruchomości, np. pod drogi krajowe czy autostrady, rzeczoznawcę powołuje Skarb Państwa. Wartość określona w operacie będzie podstawą do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania. Właściciel działki nie musi jednak godzić się z jego wysokością. Zawsze ma prawo zamówić swoją wycenę. Tu trzeba jednak zaznaczyć, że operat sporządzony przez innego rzeczoznawcę w żadnym wypadku nie weryfikuje pierwszego operatu.

Zatrudniając rzeczoznawcę, trzeba dokładnie określić cel wyceny. Od tego zależeć będzie sposób szacowania, i końcowy wynik. Inaczej wycenia się budynek w celu określenia sumy ubezpieczenia, a inaczej do celów sprzedaży. Wartość nieruchomości będzie inna, gdy na działce znajduje się budynek do rozbiórki, a inna, gdy nadaje się on do odbudowy. Można nawet zlecić rzeczoznawcy porównanie, co bardziej się opłaca: sprzedać działkę czy zainwestować i wybudować na niej budynek z mieszkaniami na sprzedaż. Istotne jest jednak, że operat może być wykorzystany tylko do takich celów, do jakich został sporządzony. Jeśli zamawiamy operat do celów sprzedaży gruntu, to nie wykorzystamy go przy staraniach o obniżenie opłat za wieczyste użytkowanie.

Rzeczoznawca szacuje wartość domu, mieszkania czy gruntu, opierając się na wizjach lokalnych, danych i dokumentach dostarczonych przez właściciela, zarządcę nieruchomości czy uzyskanych w urzędach i sądach.

Najczęściej wycena polega na porównaniu, ile uzyskano za inne nieruchomości, o cechach możliwie zbliżonych do wycenianej. Ilość nieruchomości wziętych do porównań jest nieograniczona (im więcej, tym lepiej), ale nie powinno ich być mniej niż kilkanaście. Rzeczoznawca powinien jednak brać pod uwagę transakcje jak najświeższe, a już na pewno nie starsze niż dwa lata.

Ograniczony jest również obszar, na którym mogą się znajdować porównywane nieruchomości podobne. Zwykle reprezentatywny jest obszar danej miejscowości, a w dużych miastach nawet dzielnicy czy osiedla. Jeśli jednak lokalny rynek okazałby się ubogi w transakcje podobnymi nieruchomościami, można go rozszerzyć. Niewykluczone, że przy wycenie starego zamku rzeczoznawca musiałby go porównać z innymi zamkami w Polsce lub Europie.

Nawet podobne nieruchomości mogą różnić się od siebie, więc trzeba je porównywać do wycenianej tak, by skorygować wartość o te właśnie różnice. Robi się to, ustalając, które cechy mają wpływ na cenę i jaka jest ich waga. W jednym przypadku ważniejszy jest standard budynku, w innym – jego sąsiedztwo. Często decydujące znaczenie ma lokalizacja. Następnie porównuje się nieruchomość wycenianą do każdej z nieruchomości podobnych i za pomocą matematycznych wzorów oblicza jej wartość. Na koniec uzyskany wynik koryguje się o współczynniki cenotwórcze.

W przypadku szacowania wartości nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić właścicielowi określony dochód, np. z czynszów dzierżawy, to właśnie wysokość tego dochodu będzie miała bezpośredni wpływ na wartość.

– Cały proces dochodzenia do wartości nieruchomości musi być krok po kroku opisany w operacie – mówi Krzysztof Urbańczyk. – Tak naprawdę jest to logiczny zbiór argumentów, dlaczego wynik szacowania jest właśnie taki.

Czy otrzymana wartość zostanie osiągnięta w rzeczywistości? Niekoniecznie. Rzeczoznawca nie jest jasnowidzem, więc podaje wartość prawdopodobną, która ma szansę urzeczywistnienia się, ale niepewną. Z tego powodu nie można obarczać rzeczoznawcy odpowiedzialnością za to, że wartość z operatu była wyższa niż faktycznie uzyskana cena lub odwrotnie. Można jednak skarżyć rzeczoznawcę za to, że dokonał wyceny niezgodnie z zasadami, co mogło spowodować zaniżenie lub zawyżenie wartości nieruchomości.

Gdy kupujesz lub sprzedajesz

Gdy chcesz wykupić mieszkanie lub inną nieruchomość stanowiącą własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego

Jeśli uważasz, że płacisz zbyt wysokie opłaty za wieczyste użytkowanie

Przy podziale lub scalaniu nieruchomości

Gdy chcesz podwyższyć czynsz najemcom

W celu wyliczenia opłat przy uwłaszczeniu i odszkodowania przy wywłaszczeniu

Gdy chcesz znać wartość nieruchomości do celów spadkowych, przy podziale majątku dorobkowego czy ustanawianiu rozdzielności majątkowej

Gdy zaciągasz kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem ma być nieruchomość

Gdy ubezpieczasz nieruchomość

Gdy zmiana planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała zmianę wartości twojej nieruchomości

Gdy starasz się o odszkodowanie za nieruchomości pozostawione za granicą (tzw. mienie zabużańskie)