Bez drastycznych podwyżek za wynajem powierzchni biurowych

Rz: Stolica to rynek najbardziej rozwinięty pod względem powierzchni biurowej. Kiedy inne polskie miasta staną się dla niej silnym konkurentem?

Joanna Mroczek:

Warszawa, ze względu na wielkość i liczbę firm oraz instytucji tutaj operujących, zawsze pozostanie bezkonkurencyjna wobec innych polskich miast. Ze względu na skalę działalności firmy zawsze będą brały pod uwagę przede wszystkim Warszawę, w której lokalizują swoje oddziały, a najczęściej centrale. Jednakże, przeciwnie do innych krajów Europy Środkowej, w Polsce miasta regionalne mają również silną pozycję i szybko się rozwijają. Pod względem powierzchni biurowej najbardziej rozwinięte rynki to Kraków i Wrocław. W każdym mieście jest już ponad 300 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i w ciągu najbliższych dwóch – trzech lat ta powierzchnia się podwoi.

Jakich najemców miasta regionalne mogą zabrać Warszawie? Z jakich powodów?

Rozwój rynków biurowych wynika z ekspansji istniejących firm, zarówno polskich, jak i zagranicznych, ale przede wszystkim z zainteresowania naszym krajem wśród dużych korporacji szukających oszczędności w procesach BPO, czyli zlecających realizację wybranych działań za granicą. Ponieważ koszty operacyjne w mniejszych miastach są znacznie niższe, to właśnie inwestycje BPO najczęściej lokowane są poza Warszawą. Szacujemy, że w 2007 r. firmy międzynarodowe wynajęły w Polsce ponad 200 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Niewątpliwie miasta takie jak Kraków i Wrocław przyciągają nie tylko niższymi kosztami, ale również większą atrakcyjnością i wysoką pozycją w rankingach poziomu życia mieszkańców, często wyższą niż w Warszawie.

Jak długo i do jakiego poziomu mogą rosnąć czynsze w Warszawie i innych miastach Polski?

Niskie wskaźniki powierzchni niewynajętych oraz ograniczona podaż nowych obiektów w 2006 i 2007 r. powstrzymały spadek czynszów, jaki był obserwowany od 2001 r. Dziś czynsze wywoławcze za najlepszej jakości powierzchnię biurową wahają się od 30 do 35 euro miesięcznie za 1 mkw. w Warszawie przez 18 – 20 euro w Krakowie do 15 – 18 euro w pozostałych miastach. Wzrost czynszów jest już jednak wolniejszy, choć nadal widoczny. Wydaje się, że dziś czynsze osiągnęły maksymalny poziom akceptowalny przez najemców i nie przewidujemy dalszych drastycznych podwyżek w ciągu następnych dwóch – trzech lat.

Jakie są perspektywy rozwoju tego sektora w stolicy i innych dużych aglomeracjach? Gdzie będą powstawać nowe biurowce?

Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe jest niemal jednakowe zarówno w centrach miast, jak i na ich obrzeżach. Sporym utrudnieniem są: brak dostępnych działek w centrum miasta, problemy własnościowe oraz braki w miejscowych planach zagospodarowania przestrzeni, zarówno w Warszawie, jak i innych aglomeracjach. Mamy nadzieję, że władze lokalne będą stopniowo uwalniać przestrzeń publiczną, ułatwiać przejmowanie obiektów wymagających renowacji czy rewitalizacji. Przykładem są Katowice, gdzie stopniowo inwestuje się i rewitalizuje działki zajęte poprzednio przez kopalnie i huty, często zlokalizowane niemal w samym centrum miasta i przy głównych arteriach wyjazdowych. Jednak niewątpliwie łatwiej wybudować obiekty biurowe na obrzeżach miast. W następnych latach przewidujemy, że większość nowoczesnej powierzchni powstanie w parkach biurowych, poza centrum.

Czy parki biznesu są lub staną się konkurencją dla pojedynczych biurowców klasy A w najlepszych lokalizacjach?

Parki biznesu pełnią nieco inną funkcję niż prestiżowe budynki klasy A zlokalizowane w centrum miasta. Są doskonałe dla dużych firm, którym zależy na tańszej lokalizacji i możliwości ekspansji w przyszłości bez zmiany adresu.

Budynki droższe, o najwyższych specyfikacjach technicznych, wynajmowane są dla firm usługowych, finansowych, świadczących usługi doradcze i mających bezpośredni kontakt z klientem. Tym firmom zawsze będzie zależało na prestiżowej lokalizacji, bez względu na wysokość czynszu. Dlatego też parki biznesu nigdy nie będą stanowiły bezpośredniej konkurencji dla ekskluzywnych biurowców.

Może się jednak zdarzyć, że z czasem strefy biurowe w Warszawie zmienią swoje znaczenie. W porównaniu z Londynem czy Frankfurtem Warszawa nie jest dużym miastem. Przejazd z lotniska do centrum zajmuje tylko 15 – 20 min. Mimo to czynsze za nowoczesne powierzchnie klasy A zlokalizowane na Służewcu są dwa razy niższe niż w centrum. Być może za 20 lat Warszawa tak się rozrośnie, że będziemy musieli zaliczyć Mokotów do obrzeży centrum Warszawy. I wówczas parki biznesu, takie jak Marynarska Business Park, Wiśniowy Business Park czy zupełnie nowe, jakie powstaną w okolicach lotniska, jeśli zostaną połączone kilkoma liniami metra, będą konkurować z obiektami w centrum stolicy, tak jak West End konkuruje z City w Londynie.

Na rynku inwestycyjnym w Polsce prym wiodą powierzchnie handlowe. Czy wartość transakcji dotyczących biurowców może przewyższyć wartość zakupów w sektorze handlowym?

Wartość inwestycji w poszczególne sektory nieruchomości w dużej mierze zależy od dostępności produktów inwestycyjnych na sprzedaż. Dotychczas centra handlowe niejednokrotnie były sprzedawane w pakietach – portfoliach. W związku z tym ich wartość była znacznie wyższa niż wartość pojedynczych obiektów biurowych.Dziś jednak fundusze inwestycyjne dysponują dużą liczbą obiektów biurowych i jeżeli zdecydują się na sprzedaż, to również w tym sektorze będziemy mieli do czynienia z transakcjami portfelowymi. Nie przewidujemy jednak, aby wartość transakcji w sektorze biurowym przekroczyła wartość inwestycji w obiekty handlowe, zważywszy iż rynek handlowy rozwija się w Polsce znacznie szybciej niż biurowy.