Rynek mieszkaniowy w Polsce

Sytuacja na runku nieruchomości w Polsce kształtuje się różnie w zależności od regionu. Te różnice widać bardzo wyraźnie nawet w głównych polskich miastach.

[srodtytul]Warszawa[/srodtytul]

Rynek mieszkaniowy w Warszawie stymulowany jest głównie przez rynek pracy – są to zarówno ruchy migracyjne wewnątrz kraju, jak i napływ tzw. expatów, czyli obcokrajowców będących na kontraktach w firmach międzynarodowych z siedzibą w Warszawie.

Gdy decydujemy się na pracę w stolicy tymczasowo – interesuje nas mieszkanie do wynajęcia, jeśli ten okres się wydłuża – podejmujemy decyzję o zakupie mieszkania na kredyt. Mimo okresowych spowolnień rynek ten odnotowuje stałe zmiany dotyczące zakupu-sprzedaży, najmu i wynajmu mieszkań oraz domów.

Na rynku wtórnym obserwujemy dość duże zainteresowanie ofertami do wynajęcia.

W większości najemcy poszukują dwu- i trzypokojowych mieszkań w dzielnicach centralnych, w cenie do 3 tys. zł. Takimi mieszkaniami w celach inwestycyjnych nadal interesują się obcokrajowcy. Nie jest to oczywiście popyt na skalę ubiegłoroczną, ale Irlandczycy, Anglicy i Hiszpanie wciąż poszukują mieszkań „buy to let” – by po zakupie z łatwością je wynająć. Niestety, nasze banki nadal nie działają zbyt sprawnie, więc często „obsługa obcokrajowca” wydłuża się w czasie i napotyka trudne procedury. Tylko kilka banków oferuje produkt w postaci kredytu hipotecznego dla cudzoziemców. Nie pomaga to sprawnemu przeprowadzeniu transakcji i wymaga od pośredników w obrocie nieruchomościami i doradców bankowych zacieśnienia współpracy, a także zwielokrotnienia podejmowanych działań.

Rodzimi klienci łatwiej podejmują decyzje o zakupie niewielkich mieszkań, jedno- i dwupokojowych, przede wszystkim ze względu na cenę, a w związku z tym dostępność kredytu. Drugi segment klientów, wyraźnie zarysowany, to klient zainteresowany tzw. dużym zakupem – apartament lub dom za 2 mln zł – to wyzwanie dla pośrednika. Wiąże się z dużymi wymaganiami i nie jest łatwo znaleźć właściwą ofertę. Takie transakcje przeprowadzane są w dłuższym przedziale czasowym – od kilku miesięcy do pół roku.

Deweloperzy starają się dotrzeć do jak największej liczby potencjalnych klientów – sprzyja temu pogoda i okres przedwakacyjny. W lecie zazwyczaj trudniej o decyzje mieszkaniowe. W związku z tym wszystkie media informują nas o kolejnych inwestycjach. Dla rynku wtórnego wiosna to okres żniw, więc wszyscy starają się zdążyć z informacją, jak pokazuje rynek, z różnym skutkiem. Kupujący mają w czym wybierać, mogą też poczekać z decyzją na bardziej zaawansowane etapy budowy.

Wyraźnie zarysowuje się większa liczba ofert domów na sprzedaż w okolicach podmiejskich. Atrakcyjne dla kupujących są oferty w przedziale cenowym od 1 do 1,2 mln zł, a takich jest niewiele. Najchętniej wyprowadzilibyśmy się z miasta, ale za cenę naszych dwu- i trzypokojowych mieszkań – 700 – 800 tys. zł – a o takie oferty jest już bardzo trudno. Natomiast propozycje domów poniżej 1 mln zł obciążone są, niestety, mankamentami takimi jak: trudny dojazd, zbyt duża odległość od szkoły, sklepu, ośrodka zdrowia, centrum handlowego lub niski standard wykończenia.

Częściej niż w innych okresach wiosna sprzyja decyzjom o zakupie działki i wybudowaniu domu we własnym zakresie. Dostępność działek budowlanych jest coraz mniejsza, więc i ceny rosną. Stąd zwrot ku osiedlom domów jednorodzinnych, budowanym przez doświadczonych deweloperów, a często wspieranych sprzedażowo przez profesjonalne agencje nieruchomości.

[srodtytul]Kraków[/srodtytul]

Ogłaszana przewaga podaży nad popytem na rynku mieszkań w najbliższym czasie prawdopodobnie nie grozi w Krakowie. Wstrzymywanie się kupujących z decyzjami o realizacji transakcji powoduje, że coraz więcej bardzo ciekawych projektów przechodzi w stan zawieszenia, który będzie trwać najprawdopodobniej do momentu, aż rynek się ożywi. Należy pamiętać, że często mówimy o projektach niebanalnych, z wyjątkową i prestiżową lokalizacją, dobrą lub bardzo dobrą architekturą, która miała szansę trwale wpisać się w strukturę miasta. Takie właśnie obiekty decydują często o atrakcyjności miasta w oczach potencjalnych inwestorów, którzy poszukują wyjątkowych mieszkań, co pośrednio wpływa na poziom inwestycji w inne dziedziny gospodarki miasta. Pozostaje więc czekać na inwestycje Riverside i Cityside przy ul. Kościuszki, kompleks mieszkalny przy ul. Rzeźniczej/Masarskiej i kilkanaście innych bardzo ciekawych projektów.

W najbardziej popularnym segmencie mieszkań o średnim standardzie widać pewne symptomy związane ze stabilizacją rynku – wliczone w cenę miejsce postojowe, wyposażenie kuchni itp. W najniższym standardzie ceny nie spadają jednak poniżej 5 tys. zł/mkw.

Wśród nowych domów w Krakowie i okolicach warto zwrócić uwagę na osiedle domów w zabudowie bliźniaczej Dom na Bielanach, gdzie ceny kształtują się od 1,2 mln zł. W okolicy tego osiedla w pobliżu Piekar – w Wołowicach powstaje kompleks 47 wolno stojących domów jednorodzinnych o nazwie Szlacheckie Wzgórze, gdzie ceny zaczynają się od 650 tys. zł. Ciekawie zapowiada się też inwestycja Mników – są to 32 domy w zabudowie bliźniaczej z cenami od około 700 tys. zł. Deweloperzy zauważyli, że tereny na zachód od Krakowa są niebywale atrakcyjnym miejscem do inwestowania, a ich rozpoznawalność i markę wyznacza m.in. to, że są to tereny rekreacyjne dla wielu mieszkańców Krakowa.

[srodtytul]Trójmiasto[/srodtytul]

W maju na trójmiejskim rynku nieruchomości mieszkaniowych wyraźnie obserwujemy przeniesienie akcentów. Wzrasta popyt na domy jednorodzinne zlokalizowane na obrzeżach Trójmiasta lub w miejscowościach leżących w bezpośrednim sąsiedztwie aglomeracji trójmiejskiej. Niemal u każdego dewelopera pojawiły się oferty takich projektów. Zarówno ci wielcy, którzy są obecni na rynku od kilkunastu czy też kilku lat, jak i nowe firmy oferują coraz więcej domów. Wynika to z dwóch zasadniczych czynników. Pierwszym jest niewątpliwie zwiększający się z każdym miesiącem popyt na gotowe (nowe) domy. To natomiast wynika z tego, że ceny mieszkań we wszystkich miastach regionu utrzymują się na takim samym, ciągle jeszcze dość wysokim poziomie.

Ceny domów natomiast w przeliczeniu na mkw. są sporo niższe. Taki dom położony np. w miejscowości Przyjaźń czy Pępowo (oddalone od Gdańska o ok. 15 km) można już kupić nawet poniżej 4 tys. zł za mkw. brutto przy pow. domu ok. 170 – 200 mkw. Przy czym w tę cenę wliczona jest już cena działki o pow. ok. 1000 mkw. Natomiast za taką samą kwotę (ok. 700 tys. zł) można kupić mieszkanie zlokalizowane w mieście (w przeciętnej lokalizacji) o pow. ok. 100 mkw. W lokalizacjach prestiżowych (pas nadmorski czy też Stare Miasto) maksymalnie dwupokojowe ok. 40 mkw. Drugim zasadniczym powodem, dla którego w projektach deweloperskich pojawia się coraz więcej domów, są zapisy planów zagospodarowania przestrzennego, które w pewnych lokalizacjach przewidują tylko zabudowę jednorodzinną.

Maj był pierwszym miesiącem, w którym pojawiły się oferty wynajmu mieszkań na krótki okres. Jest to normalna sytuacja dla pewnych trójmiejskich lokalizacji w sezonie letnim. Dotyczy zarówno wszystkich dzielnic nadmorskich Trójmiasta, jak również Starego Miasta w Gdańsku oraz sąsiadujących ze starówką lokalizacji. Właściciele takich mieszkań uzyskują w tym okresie o wiele wyższy czynsz. I tak np. za mieszkanie, w którym mogą mieszkać cztery osoby przy długotrwałych umowach poza sezonem, uzyskuje się czynsz w granicach 2 tys. zł miesięcznie, w miesiącach wakacyjnych natomiast ok. 10 tys. – 15 tys. zł za miesiąc.

Zainteresowanie cudzoziemców nieruchomościami mieszkaniowymi na terenie Trójmiasta w ciągu ostatnich miesięcy wyraźne spadło. Jest to wynikiem zahamowania spodziewanego wzrostu cen na rynku.

W analogicznym okresie poprzedniego roku cudzoziemców zainteresowanych kupnem mieszkania w atrakcyjnych miejscach Trójmiasta było trzy-, a nawet czterokrotnie więcej. Cudzoziemcy są już wyraźnie ostrożniejsi w podejmowaniu decyzji. Owszem, w przypadku nieruchomości zlokalizowanej w atrakcyjnej dzielnicy, dodatkowo atrakcyjnej cenowo, decyzja podejmowana jest dość szybko i chętnych jest wielu. Podkreślić należy, że również zagraniczne firmy deweloperskie podchodzą do tego, co dzieje się na rynku, bardzo ostrożnie.

Dlatego w ostatnim czasie mamy do czynienia z wstrzymywaniem lub wręcz rezygnacją z realizacji projektów mieszkaniowych. Takim przykładem może być jedna z dużych firm deweloperskich z Hiszpanii, która mimo posiadania działki w bardzo atrakcyjnej lokalizacji i mocno zaawansowanych prac projektowych podjęła decyzję o wstrzymaniu dalszych działań przy tym projekcie. Wzrasta natomiast zainteresowanie cudzoziemców zakupem lokali użytkowych położonych w dobrych lokalizacjach. Irlandczycy, Anglicy, Hiszpanie i Niemcy (z tych krajów jest najwięcej poszukujących) interesują się przede wszystkim lokalami o pow. ok. 80 – 150 mkw., położonymi w miejscach, które chętnie wynajmowane są na banki lub inne instytucje finansowe. Jednak ofert takich jest bardzo mało. Stąd też i transakcji tego typu niewiele. Skończyło się natomiast zainteresowanie funduszy inwestycyjnych centrami handlowymi i biurowymi. Jest to wynikiem braku takich ofert na rynku. Te, które istnieją na rynku i są atrakcyjne, zostały kupione w latach 2006 – 2007. Kolejne są dopiero na etapie budowy i inwestorzy nie rozmawiają jeszcze o ich sprzedaży.

[srodtytul]Wrocław[/srodtytul]

Na wrocławskim rynku mieszkaniowym nadal podaż góruje nad popytem (przy przełożeniu na liczbę zawieranych transakcji). Zdecydowanie skończył się rynek dla inwestorów spekulacyjnych. W ostatnich kilku lat lokowanie kapitału na rynku nieruchomości we Wrocławiu przynosiło szybkie i wysokie zyski. Najwięcej mieszkań do tej pory kupowali indywidualni inwestorzy z Hiszpanii, Irlandii i Wielkiej Brytanii.

W najbliższym czasie z pewnością nie będzie więc już tak spektakularnego wzrostu cen oraz, co za tym idzie, dużej liczby transakcji mieszkaniowych z udziałem cudzoziemców.

W niedługim czasie ceny znów będą rosły, choć na pewno dużo wolniej niż w ciągu ostatnich dwóch lat.

Obecnie podejście inwestorów (również zagranicznych) zmieniło się – pozostali jedynie ci, którzy dokonując teraz zakupów, traktują je jako inwestycję długoterminową, a więc kupują mieszkania, licząc nie tylko na wzrost ich wartości, ale także na dochody z najmu. Ograniczone możliwości zakupu (z uwagi na ceny oraz zdolność kredytową nabywców) w efekcie przekładają się na większy popyt na mieszkania wynajmowane. Najem mieszkań jest jednym ze sposobów przeczekania stagnacji na rynku.

Wiosną zawsze rośnie zainteresowanie zakupem działek budowlanych. Zdecydowanie zwiększyła się w tym roku liczbą osób mieszkających i pracujących poza granicami kraju (w większości na Wyspach Brytyjskich), które decydują się na nabycie gruntu z myślą o przyszłej budowie. Wśród tych nabywców największym zainteresowaniem cieszą się grunty ulokowane na północ od Wrocławia (ze względu na niższą cenę). W przypadku zmiany planów życiowych posiadanie takiej nieruchomości może się okazać bardzo opłacalną inwestycją.

[srodtytul]Poznań[/srodtytul]

Maj był kolejnym miesiącem stabilizacji i niewielkich zmian na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Poznaniu. Następuje wyraźna i oczekiwana przez rynek zmiana tendencji. Stabilizacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz wyhamowanie gwałtownego i często nieuzasadnionego wzrostu cen sprzyja temu rynkowi. Rynek staje się coraz bardziej uporządkowany i przewidywalny oraz bardziej odporny na spekulacje. Jest to dziś rynek klienta: to on, mając do wyboru dziesiątki ofert mieszkaniowych, wybiera nieruchomość najbardziej odpowiadającą jego wymaganiom, negocjuje ceny i standard wykończenia. Skończył się już czas kolejek po mieszkania u dewelopera. Większość deweloperów zaczyna ograniczać apetyt na swoją marżę.

Część mieszkań kupionych u deweloperów w czasach prosperity trafiła na rynek wtórny, powodując wyraźne spadki cen lokali budowanych w technologii z tzw. wielkiej płyty oraz w budownictwie z lat 60. W Poznaniu dzięki temu znów pojawiają się w ofercie naszej agencji mieszkania dwupokojowe za ok. 200 tys. zł i mniej.

Idealną formą inwestycji stają się domy na obrzeżach Poznania, w cenach porównywalnych z wysokimi cenami mieszkań w centrum miasta.

Dla deweloperów jest to obecnie jedna z nielicznych szans na poprawę wyników sprzedaży z uwagi chociażby na proponowane zmiany w prawie, których efektem ma być tzw. automatyczne odrolnienie gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast. Doprowadzi to do swoistego uwolnienia gruntów, na których do tej pory nie inwestowano z powodu ogromnych kosztów związanych z tzw. odrolnieniem.