W przejęciu lokum może przeszkodzić dłużnik

[b]Rz: Jakie warunki trzeba spełnić, aby wziąć udział w licytacji komorniczej?[/b]

[b]Jarosław Świeczkowski:[/b] Przede wszystkim należy dokonać wpłaty rękojmi, która wynosi 10 proc. ceny oszacowania nieruchomości. Ponadto, co wynika z kodeksu postępowania cywilnego, do licytacji nie może przystąpić sam dłużnik oraz osoby z nim spokrewnione – np. rodzice, dzieci, rodzeństwo itd. Przed licytacją komornik powinien zapytać, czy ktoś z jej uczestników nie jest spokrewniony z dłużnikiem.

[b]Jakie konsekwencje czekają osobę, która jest bliską krewną dłużnika i do tego się nie przyzna?[/b]

Sprawa ta może wyjść na jaw podczas dalszego postępowania – wówczas osoba taka mimo wygranego przetargu nie stanie się nabywcą przedmiotu przetargu. Musi się też liczyć z negatywnymi finansowymi konsekwencjami swoich podjętych z naruszeniem prawa działań.

[b]Gdzie szukać informacji o licytacjach?[/b]

Na tablicach ogłoszeń sądów, w urzędach gminnych, w prasie. Część komorników zamieszcza również tego typu informacje na swoich stronach internetowych. Nie należy to jednak do powszechnej praktyki, choć z drugiej strony jest to najskuteczniejszy sposób dotarcia do potencjalnych nabywców.

[b]Czy osoba przystępująca do licytacji komorniczej może zakwestionować wycenę wartości nieruchomości? Czy tylko może zrobić to dłużnik?[/b]

Cenę oszacowania nieruchomości mogą zakwestionować tylko uczestnicy postępowania, a nabywca na tym etapie jeszcze do nich nie należy.

[b]Ile licytacji może czekać jedną nieruchomość?[/b]

Dwie, pomijając uproszczoną egzekucję z nieruchomości. W pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania, w drugiej zaś – 2/3.

[b]Jakie problemy mogą się pojawić podczas licytacji?[/b]

Przede wszystkim licytanci muszą prawidłowo podawać w ujęciu kwotowym minimalne postąpienie, które wynosi 1 proc. ceny wywołania. No i... trzeba umieć szybko podejmować decyzję. Sama licytacja nie jest problemem. Kłopoty czekają na nabywcę później – gdyż dłużnik po licytacji ma prawo dwukrotnie zaskarżyć cenę sprzedaży nieruchomości – po wydaniu przez sąd postanowienia o przybiciu nieruchomości oraz po wydaniu postanowienia o przesądzeniu własności, co przenosi własność na nabywcę. Prawo do dwukrotnego zaskarżenia powoduje, że egzekucja z nieruchomości trwa po zakończeniu przetargu nawet i kilka lat.

[b]Co w takiej sytuacji może uczynić nabywca?[/b]

Można ustanowić zarządcą nieruchomości tego nabywcę, ale pod warunkiem że oprócz rękojmi złoży on w gotówce nie mniej niż 1/5 ceny zakupu, czyli np. kupując mieszkanie za 800 tys. zł, trzeba w sądzie zapłacić ok. 160 tys. zł. Nabywcy jednak rzadko korzystają z tej możliwości, gdyż po prostu nie znają się na przepisach prawa.

[b]Jak sprawdzić stan prawny i techniczny nieruchomości przed licytacją?[/b]

W obwieszczeniach o licytacji znajduje się informacja, kiedy można się zapoznać z protokołem opisu i oszacowania komornika, opinią sporządzoną przez biegłego. Ponadto wyznaczony jest termin, w którym można obejrzeć samą nieruchomość – warto jednak wiedzieć, że nie można oglądać na miejscu nieruchomości wtedy, kiedy nam pasuje, a jedynie w terminach określonych w obwieszczeniach.

[b]Czy zdarzają się sytuacje, że osoba kupująca nieruchomość na licytacji nie została poinformowana o jej stanie prawnym? Co wówczas może zrobić?[/b]

Nabywca kupuje nieruchomość w takim stanie, jaki wynika z protokołu opisu i oszacowania. Jeśli nie zostały w nim uwzględnione wszystkie informacje – brak ten nie może się odbić negatywnie na nabywcy. Zatem od opisu i oszacowania komornika zależy, czy jakieś obciążenia przejdą na nowego właściciela.

[b]A jakie obciążenia mogą przejść na nabywcę?[/b]

Artykuł 1000 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]k.p.c[/mail]. mówi, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Wszystkie obciążenia nieruchomości są zaspokajane z kwoty uzyskanej z licytacji i nie obciążają nabywcy. Są jednak pewne wyjątki – na nabywcę przechodzą obciążenia o charakterze „niemajątkowym”, np. ustanowione na nieruchomości prawa dożywotniego użytkowania czy też drogi koniecznej, czy służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy budowie domu itp. Przed licytacją komornik powinien poinformować o każdej służebności. Ponadto nierzadko się zdarza, że się stajemy właścicielami nieruchomości, w której mieszkają określone osoby, np. dłużnik z rodziną. Dotyczy to wyłącznie lokali mieszkalnych. Powstaje zatem przed nabywcą problem eksmisji tych osób.

Finanse w Firmie Wierzytelności Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

[b]Rz: Jakie warunki trzeba spełnić, aby wziąć udział w licytacji komorniczej?[/b]

Pozostało 89% artykułu