Rynek atrakcyjny dla inwestorów

W tym regionie udział pustostanów jest niewielki, a chętnych na nową powierzchnię nie brak. Najczęściej deweloperzy rozpoczynają komercjalizację projektu zaraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę. W momencie ukończenia inwestycji większość powierzchni budynku posiada już najemców.

Jak szacują analitycy Colliers International, całkowita podaż powierzchni biurowej w Katowicach wynosi obecnie 101 tys. mkw. W ostatnich latach nie ukończono tu zbyt wielu budynków biurowych, ale i popyt kształtował się na dosyć ograniczonym poziomie. Przez długi czas miasto postrzegane było jako nieatrakcyjne.

– Trudno jednak nie zauważyć obecnego zainteresowania stolicą Górnego Śląska. Podobnie jak we Wrocławiu, Krakowie i Łodzi, szykuje się tu prawdziwy boom inwestycyjny – mówi Zuzanna Baranowska, szef Działu Badań Rynku i Konsultingu w Colliers International.

– Katowice są jednym z najdynamiczniej rozwijających się obszarów kraju, głównie ze względu na napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych oraz rozwój nowych technologii. Główne obszary zainteresowania międzynarodowych inwestorów to: outsourcing procesów biznesowych (BPO), branże księgowa i finansowa, R&D oraz call centers – dodaje Olga Drela z Działu Badań Rynku i Doradztwa w CB Richard Ellis Polska.

Współczynnik powierzchni wolnej również utrzymuje się tu na dosyć niskim poziomie – w czerwcu 2008 roku wyniósł 6,8 proc. – Najemcy poszukujący dobrej klasy powierzchni powyżej 2 tys. mkw muszą poczekać do czasu ukończenia nowych projektów – mówi Zuzanna Baranowska. Na początku 2008 r. oddano do użytku tylko dwa projekty – Rezydencja Parkowa oferująca około 3 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz zmodernizowany budynek przy ul. Sokolskiej – 3,6 tys. mkw.

Obecnie w budowie znajdują się trzy projekty o powierzchni 28,2 tys. mkw., których oddanie do użytku planowane jest do końca bieżącego roku. – W ramach umów pre-let wynajęto już ok. 84 proc. budowanej powierzchni – zauważa Drela.

Czynsze wywoławcze utrzymują się w Katowicach na poziomie 13 – 17 euro za 1 mkw. – Deweloperzy większości nowych projektów oferują powierzchnię powyżej 15 euro za każdy metr – zapewnia Baranowska.

Analitycy przewidują, że w najbliższych dwóch, trzech latach liczba nowoczesnych biur w Katowicach podwoi się w stosunku do stanu dzisiejszego. Polepszy się wówczas sytuacja negocjacyjna najemców, którzy będą mieli większą możliwość wyboru wśród nowych projektów biurowych.– Nie przewidujemy jednak znaczących zmian w stawkach czynszowych. Większa ilość oferowanej nowoczesnej powierzchni wraz z zachętami dla dużych najemców może nawet wpłynąć na obniżkę czynszów efektywnych. Duże firmy podpisujące umowy długoterminowe na większe powierzchnie będą miały możliwość negocjacji korzystniejszych kontraktów – prognozuje Olga Drela.

Maciej Chmielewski, partner w firmie Colliers International zarządzający Działem Powierzchni Magazynowych, zapewnia, że powierzchnia magazynowa jest najsilniejszym segmentem rynku nieruchomości na Śląsku. – Rozpoczęte inwestycje w ciągu kilku najbliższych miesięcy podniosą istniejący obecnie potencjał całkowitej powierzchni o 43 proc., do blisko miliona metrów kwadratowych powierzchni w obszarze Górnego Śląska. W planach pozostaje drugie tyle – opowiada Chmielewski. Jak natomiast szacują analitycy CB Richard Ellis Polska, istniejąca powierzchnia magazynowa to 766 tys. mkw., a powierzchnia będąca w budowie to 178,5 tys. mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosi 6,55 proc.

Taki wzrost rynku magazynowego to wynik m.in. koncentracji inwestycji produkcyjnych oraz dobrego położenia komunikacyjnego w pobliżu atrakcyjnych rynków w Polsce, ale też w krajach sąsiednich. – Największe skrzyżowanie w Polsce – autostrad A1 i A4 w pobliżu Gliwic – to jeden z najbardziej atrakcyjnych regionów dla inwestycji magazynowych, także dla firm z sąsiednich krajów – zauważa Maciej Chmielewski.

Większa część budowanych powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku tworzona jest pod konkretnych najemców. – Popyt na powierzchnię magazynową w tym regionie tworzą głównie firmy logistyczne i sieci handlowe – mówi Jakub Mirosławski z Działu Powierzchni Magazynowych i Logistycznych z CB Richard Ellis Polska. Zaznacza jednak, że trendy wzrostowe w drugim kwartale 2008 r. roku miały już słabszą dynamikę niż w poprzednich okresach.