Odpowiada Piotr Łada - prawnik z Kancelarii Marek Zdanowicz i Wspólnicy
– Tytułem wstępu warto podkreślić, iż przedstawiona sytuacja ma charakter szczególny. Wynika to stąd, iż możliwość wniesienia przez użytkownika wieczystego jednorazowej opłaty za cały okres użytkowania wieczystego istniała jedynie do 31 grudnia 1985 roku. W obowiązującym stanie prawnym za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę, stanowiącą od 15 do 25 proc. ceny nieruchomości, a także opłaty roczne przez cały okres użytkowania wieczystego. W konsekwencji opłat rocznych nie pobiera się od użytkowników wieczystych, którzy na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów wnieśli już opłaty roczne w formie jednorazowej.
Szczególny status prawny użytkowników wieczystych, którzy dokonali takiej jednorazowej opłaty, znalazł odzwierciedlenie w treści już nieobowiązującej ustawy z 4 września 1997 roku o przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Na gruncie tej ustawy przekształcenie na rzecz użytkowników wieczystych, którzy wnieśli opłatę za cały okres użytkowania wieczystego, następowało nieodpłatnie. Korzystne uregulowania obowiązywały jednak jedynie do 14 kwietnia 2000 roku. W tym dniu bowiem weszło w życie orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego stwierdzające, iż treść tych przepisów jest niezgodna z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej.
Obecnie zasady naliczania opłaty dla takich użytkowników wieczystych zostały poddane zasadom ogólnym. Oznacza to, iż fakt wniesienia opłaty za użytkowanie wieczyste w formie jednorazowej nie ma wpływu na zasady ustalania opłaty za przekształcenie. Zastosowanie znajdzie zatem podstawowa reguła, zgodnie z którą wysokość opłaty za przekształcenie stanowi różnicę pomiędzy rynkową wartością prawa własności nieruchomości a wartością użytkowania wieczystego, przy czym wyceny tych praw dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Zauważyć jednak należy, iż brak obowiązku wnoszenia opłat rocznych stanowić może czynnik zwiększający wartość takiego użytkowania wieczystego. W konsekwencji wpłynie to na obniżenie wartości opłaty za przekształcenie.
Z drugiej jednak strony w obecnym stanie prawnym brakuje uregulowań dotyczących zasad proporcjonalnego zmniejszenia jednorazowej opłaty za okres, w którym użytkownik wieczysty stał się już jej właścicielem. W praktyce przy tego typu przekształceniach udzielana jest wysoka bonifikata sięgająca ponad 90 proc. W tych wypadkach, pomimo nieuzyskania obniżenia jednorazowej opłaty, przekształcenie ocenić należy jako finansowo korzystne.
