Okazji warto szukać na rynku pierwotnym

[b]Rz: Czy widać u nas objawy kryzysu hipotecznego, czy to raczej media go kreują?[/b]

[b]Michał Macierzyński:[/b] Dziś już wyraźnie widać u nas pierwsze objawy kryzysu na rynku kredytów hipotecznych. To efekt paniki i stadnego działania rodzimych instytucji finansowych. Kwestią czasu jest, kiedy ten kryzys w pełni odbije się na powiązanych z rynkiem kredytowym branżach – począwszy od rynku nieruchomości, poprzez doradców finansowych, a na pośrednikach skończywszy. Nawet jeśli sytuacja w miarę się uspokoi, to patrząc na to, co dzieje się na innych rynkach, które podobną sytuację przeżywały rok czy pół roku temu, powrót do normalności może zająć długie miesiące, jeśli nie lata.

W tym momencie media relacjonują przede wszystkim dynamiczne zmiany na rynku i w pewien sposób przyspieszają pewne decyzje – zarówno samych banków, jak i nadzoru bankowego. Trudno jednak doszukać się sprawczej roli mediów w kreowaniu kryzysu hipotecznego.

[b]Czeka nas załamanie na rynku hipotecznym?[/b]

Tak, potrzeba jednak czasu, żeby ocenić jego efekty. Kryzys rozpoczął się już kilka miesięcy temu, co potwierdzają dane NBP na temat zadłużania się Polaków z tytułu kredytów hipotecznych. Widać było wyraźnie, że następuje odwrót od kredytów złotowych. W tym momencie wprowadzenie wymogu posiadania wysokiego wkładu własnego, przy jednoczesnym podwyższeniu marży kredytowej dla kredytów walutowych, faktycznie oznacza wycofanie ich z oferty. Chociaż banki wciąż mają nadzieję, że za jakiś czas sytuacja się polepszy i uda się złagodzić dotychczasowe ograniczenia, to moim zdaniem są to płonne nadzieje.

Już za chwilę czekają nas przecież zmiany związane z wdrożeniem w życie nowych rekomendacji KNF. Wydaje się, że ze względu na precedensową sytuację na rynkach kredytowych Komisja wymusi mocno restrykcyjne warunki udzielania wszystkich kredytów hipotecznych. Będzie to oddziaływało na ten rynek nie tylko w ciągu najbliższych kilku miesięcy, ale i lat.

Biorąc pod uwagę konsekwencje wszystkich tych czynników, można stwierdzić, że z punktu widzenia samych banków, jak i klientów – można mówić o trwającym kryzysie rynku kredytów hipotecznych. Jeśli taka sytuacja potrwa dłużej, to należy spodziewać się dalszych ograniczeń w dostępie do kredytów. Rynek nie jest już tak nadpłynny jak kilka lat temu i przy obecnych problemach ze zdobywaniem pieniędzy na akcję kredytowa banki będą musiały podwyższyć marże dla kredytów złotowych.

Dużo tutaj zależy od decyzji nadzorcy. Z jego punktu widzenia sytuacja jest pod kontrolą. Jakość i spłacalność kredytów jest i będzie w przewidywalnej przyszłości dobra, a zatem o kryzysie hipotecznym nie ma mowy. Jeśli jednak spojrzy się na rynek w przyszłości, to kryzys jest pewny, ale dotyczy przede wszystkim cen nieruchomości i nowej akcji kredytowej. Z punktu widzenia nadzoru nie stanowi to jednak przesłanek, żeby mówić o kryzysie.

[b]Czym najbardziej powinna się dziś martwić osoba planująca zakup mieszkania za kredyt?[/b]

Największą przeszkodą w nabyciu mieszkania będzie kilkunastoprocentowy wkład własny. Warto też pamiętać, że kupno mieszkania wiąże się z poniesieniem kosztów transakcyjnych, nie mówiąc o wydatkach na urządzenie czy remont. Za chwilę tych wszystkich wydatków nie da się wliczyć w koszt kredytu hipotecznego, a regulacje KNF zapewne będą szły w kierunku uniemożliwienia obejścia tej bariery poprzez na przykład zaciągnięcie kredytu gotówkowego. Duża niepewność na rynku kredytowym wymusi na bankach również podwyższenie marż kredytowych, co sprawi, że zdolność kredytowa osób zainteresowanych kupnem mieszkania będzie miała tendencję malejącą.

O ile jednak mniejszą zdolność kredytową zniweluje spadek cen nieruchomości, o tyle zgromadzenie wymaganego wkładu własnego może być największą barierą dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. W przypadku osób posiadających już wkład własny problemem może być brak kredytów walutowych i rosnące marże kredytowe.

[b]Lepiej kupować na rynku pierwotnym czy wtórnym?[/b]

Jeśli ktoś pomimo obecnej sytuacji na rynku ma odpowiednią zdolność kredytową lub ma gotówkę pozwalającą na kupno mieszkania, to moim zdaniem największej okazji powinien szukać na rynku pierwotnym. To właśnie tam można obecnie liczyć na największe upusty. Ciekawą ofertą może być zakup mieszkania formalnie na rynku wtórnym, ale w praktyce w stanie deweloperskim – czyli nieruchomości kupowanej na inwestycje. W wielu przypadkach osoby dysponujące takimi lokalami są skłonne do dużych negocjacji cenowych.

Oczywiście to wszystko nie wyklucza znalezienia okazji na rynku wtórnym. Jeśli rynek sprzedającego jest wówczas, kiedy na każdą ofertę jest kilku chętnych i dochodzi do licytacji, to rynek kupującego jest wówczas, gdy to osoba posiadająca pieniądze dyktuje warunki transakcji. Obniżki w wysokości 10 – 15 proc. z całą pewnością do takiego opisu jeszcze nie pasują. Przy tym wszystkim warto jednak pamiętać, żeby nie kupować kota w worku, bo wszyscy dopuszczają już możliwość upadku mniejszych firm deweloperskich.

[b]Czy warto czekać na obniżki cen mieszkań, czy lepiej kupować teraz, gdy ktoś planował inwestycję jeszcze w tym roku?[/b]

Kupno mieszkania to wydatek i zobowiązanie zbyt duże, żeby kierować się emocjami. Zwłaszcza obecnie, kiedy wszystko wskazuje na dalszą korektę cen nieruchomości. Warto zauważyć, że nie ma już chyba optymistów, którzy jeszcze mówiliby o zwyżkach cen nieruchomości w najbliższych miesiącach. Co więcej, wszystkie prognozy sprzed kilku czy kilkunastu miesięcy o dalszym wzroście całkowicie się nie sprawdziły. W tym czasie spadały ceny mieszkań, zarówno w wymiarze realnym, jak i nominalnym.

Warto też podkreślić, że spadki zanotowano jeszcze przed ostatnimi wydarzeniami na rynku kredytowym. Jeśli nagle z rynku znika kredyt, w którym zadłużało się dwóch na trzech Polaków, a do tego nawet przy kredytach złotowych wymagany jest wysoki wkład własny, to taka sytuacja będzie musiała mocno odbić się na popycie, a co za tym idzie na cenach nieruchomości.