Słabsze prawa nabywcy

O problemach osób, które są właścicielami mieszkań w budynkach bez odbiorów technicznych rozmawiamy z Michałem Wysockim prawnikiem z kancelarii Wysocki i Partnerzy

Publikacja: 16.11.2008 09:40

Dorota Kaczyńska

[b]Rz: Jakie problemy mają osoby, które są właścicielami mieszkań w budynkach bez odbiorów technicznych?[/b]

[b]Michał Wysocki:[/b] Często nie mogą ani się zameldować, ani dokonywać innych czynności o charakterze administracyjnoprawnym, gdyż nie dysponują skutecznym prawem do lokalu. Trudno też mówić o zastosowaniu przepisów o rękojmi, gdyż nie doszło jeszcze do ustanowienia na rzecz lokatora prawa do lokalu mieszkalnego. Zastosowanie mogą znaleźć jedynie ogólne przepisy o niewykonaniu zobowiązań umownych pozostające w związku z treścią umowy zawartej ze spółdzielnią.

[b]Ale czy zgodnie z prawem można się zameldować w lokum bez odbioru technicznego?[/b]

Kwestię tę reguluje ustawa o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Zgodnie z art. 9 ust. 2a tej ustawy przy zameldowaniu na pobyt stały lub czasowy trwający ponad trzy miesiące należy potwierdzić ów pobyt.

Potwierdza go właściciel lub inny podmiot, okazując dokument potwierdzający tytuł prawny do mieszkania. Jednocześnie za dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu może być uznana umowa cywilnoprawna, wypis z księgi wieczystej, decyzja administracyjna, orzeczenie sądu lub inny dokument poświadczający tytuł prawny do lokalu. Interpretacja tylko tego przepisu wskazywałaby więc na możliwość uzyskania zameldowania.

Trzeba jednak zwrócić uwagę na treść art. 55 prawa budowlanego, zgodnie z którym należy uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku wielorodzinnego. Jeśli więc nie ma decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, nie ma też podstaw do uznania, że w lokalu znajdującym się w takim budynku może w ogóle ktoś przebywać.

[b]Kiedy spółdzielnia ma prawo podwyższać wkład budowlany, aby zaspokoić dodatkowe roszczenia wobec wykonawcy?[/b]

Zgodnie z art. 177 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica między wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego tytułu jest członek lub inna osoba, której w chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wówczas istnieje podstawa materialnoprawna do dochodzenia przez spółdzielnię dodatkowych kwot.

[b]A jeśli jednak lokator nie ma jeszcze prawa do własności?[/b]

W takim przypadku ważna jest treść umowy i wynikający z niej charakter wzajemnych praw i obowiązków. Jeżeli doszło do uzgodnienia ceny w umowie i nie ma w niej zawartych odpowiednich klauzul, za pomocą których można zmienić cenę, nie ma podstaw do jej zmiany. Oczywiście trzeba pamiętać, że powszechną praktyką jest zmuszanie przyszłych lokatorów do dopłaty np. poprzez odwlekanie momentu zawarcia umowy stanowczej.